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观点时评:保障房下“死命令”会有效吗?
作者: 陈宝存     时间: 2011-02-21 21:43:00    来源: [ 观点地产网 ]

强加给地方的保障房建设任务,在保障房问责制下会产生什么问题,目前还想象不到。

  观点地产网 据报道,2月21日开始,住建部将陆续与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订《保障性住房目标责任书》,完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。

  住建部已经向地方政府下达“死命令”,所有分配完成的目标任务,必须在2011年10月31日前全部开工,否则主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。配合严厉的限购措施,保障性住房的增量供给在全国范围内的环比增幅将达到72%。

  前天某地房管局的朋友和我说了一个事:刚上任的新局长,给下属各分支机构下指标,必须完成多少套公租房,不论你采用何种手段,是买是租还是建。貌似要求十分强力,但是我们知道的是,恰恰城建房管部门一无资金,二无土地,问责一把手最终演变为问责住建局,住建部会有何感想?

  不再说财政体制的问题,不再说什么分税制。在目前监管体制下,过度以行政之手调控市场,最终是行政权力越来越大,行政腐败越演越烈,行政成本无限加大,财政赤字在目前每年财政收入增速两位数的情况下,仍然越演越烈。

  我们保障房大建计划2011年大概1000万套,而我们最好年景的商品房销量是2010年,全国商品房销售面积10.43亿平方米。如果按100平米/套计算,恰恰是1000万套。而年前有消息称,将引资1.4万亿建设公租房,这确实是很现实的考虑,是社会资金不是财政资金出资建设保障房。

  这样就必须解决两个问题:土地问题与资金问题。我也一直认为,建设公租房相当于投资持有型物业,需要解决的是建设成本问题,其他的措施不会对建设成本有本质的影响,而只有土地价格的压缩,或者无偿划拨土地,才有租价的合理。

  但是,目前的情形,一二线城市的开发期限比较久远,周边的土地一般开发完毕,只能转向市内的拆迁腾退解决土地供应问题。征收成本与随之而来的新的管网配套公建配套的建设成本也大幅提升。新整理的土地单独作为保障房用地供应是不可能的,所以一般采用商品房小区配建保障房的方式解决保障房问题。而配建比例过高的话,影响的是商品房开发部分的成本构成。

  这样,实际供应市场的保障房土地是有限的。如果一味强调加大保障房建设的土地供应比例,势必挤压商品房部分的土地供应量。这也是目前限购的无奈。但是,减少商品房用地供应总量,实际是做不到的。

  土地成本与保障房土地供应量解决不了,资金再多也没有多少作用,而资金来自于企业和银行,不可能强制资金建设无利润回报的公租房。这些问题,不是住建部门能够解决的,而绝大多数城市的政府也没有解决的途径。

  对于保障房建设的热情,我们并不否认,但是超越过程的所有努力,都未必见效。

  强加给地方的保障房建设任务,在保障房问责制下会产生什么问题,目前还想象不到。但是,我想在目前的土地供应局面下,靠配建制解决1000万套保障房的目标是不可能实现的。那么,1000万套保障房的开工还必须完成,地方政府的各级机构会如何操作保障房建设的完成情况报告,值得我们关注。

  陈宝存 观点地产新媒体专栏作者

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