回报率瓶颈 广州保障房REITs迷途
作者: 见习编辑陶鲤     时间: 2011-03-04 01:28:14    来源: [ 观点地产网 ]

目前国内的保障房体系中,廉租房与公租房作为经营性物业,可被装入REITs的资产池,但其租金回报率比国内普通商业物业还低。

  观点地产网 见习编辑陶鲤 近期,广州市住房保障办公室副主任张强表示,广州市国土资源和房屋管理局正在研究结合与房地产有关的金融工具,比如通过房地产投资信托基金(REITs)向社会融资。广州保障房投资信托基金作为一种解决地方建设保障房资金困扰的方案,已经被提上日程。

  广州设想

  资料显示,自2009年北京、上海、天津成为REITs试点的首批城市之后,2010年6月,央行广州分行在发布的《关于落实〈珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008~2020年)〉推动金融业科学发展的若干意见》中明确提出,将广州、深圳列为房地产信托投资基金试点城市。

  2010年9月,广东省政府办公厅正式印发了《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》,明确提出积极创造条件支持公租房(REITs)试点。

  《意见》称,在公共租赁住房建设任务重、资金需求量大的城市,积极创造条件支持其开展政府出资与社会筹资相结合的公共租赁住房股权信托基金融资试点,探索运用房地产投资信托基金加快推进公共租赁住房建设。

  据了解,2011年广东省预计建设公租房4-5万套,面积将严格控制在60平方米以下。

  有经济学家表示,广州非常有基础率先进行REITs试点。广州拥有国内首家离岸REITs--越秀房地产投资信托基金,且越秀投资为广州市政府在香港的窗口公司,在人才积累和经验上都有相对优势。

  据越秀投资相关人士透露,越秀房地产投资信托基金除了上市时注入的广州白马大厦、财富广场、城建大厦,越秀房地产投资信托基金还收购了大股东越秀集团旗下的越秀新都会大厦72.3%权益,收购完成后,越秀房地产投资信托基金资产值已增至61.22亿元。

  不过,越秀地产投资者关系部相关人士表示,越秀房地产投资信托基金目前涉足的物业都是商业物业,暂时并没有向住宅物业及保障房这一块的发展计划。

  广州地产专家韩世同表示,目前信托基金用于保障房建设,还没有成功的先例。目前由于保障性住房投资信托基金(REITs)还没有一个的政策与方案,如果广州成立一个保障性住房投资信托基金(REITs),操作的难度将十分困难。

  韩世同建议利用国内现有的基金,采取贷款的方式获取资金。全国社保基金30亿元投资南京保障房项目,以及正待审批的由全国工商联主导设立的建银精瑞公租房建设投资基金,可以作为解决广州保障房建设资金短缺的参考案例。

  REITs现状

  目前,国内已拿到保障性住房投资信托基金(REITs)试点资格的有天津、北京、上海和海南,但最终试点方案均尚未经国务院批准。

  一直以来,除政策因素,普通商业地产REITs在中国的推出被认为有两大技术障碍:其一,目前国内商业物业的租金回报率较低(5%-6%),难以满足市场预期(净回报率至少为7%-8%);其二,国内尚无税收优惠政策,以支撑REITs产品的净回报率。

  进行保障性住房投资信托基金(REITs),最需要解决的还是回报率问题。在目前国内的保障房体系中,廉租房与公租房作为经营性物业,可被装入REITs的资产池,但其租金回报率比国内普通商业物业还低。

  在天津递交国务院的保障房REITs方案中,基础资产为天津市房地产开发经营集团有限公司持有并管理的4万套廉租房,建筑面积200余万平方米,假设出租率为100%。

  天房集团代表政府以实物配租的方式向符合条件的低收入家庭提供房源。按照现在假定的收入模型,实际收取月租约为每平方米1.85元,但周边租赁市场的可比租金约为每平方米27元左右。

  这一廉租房设计成REITs产品对外发售时,也以月租金27元为基础给投资者计算回报。这意味着,在这一产品中,每平方米廉租房的月租金中隐含着25.15元的政府租金补贴。

  金融分析家杜丽虹表示,做保障性住房投资信托基金(REITs),最主要还是一个回报率的问题,如果回报率太低,或者政府没有补贴到一个合理的回报,保障性住房投资信托基金(REITs)的收益率不超过银行的利率,那么为此发出来的REITs也没有用。

  一般来说,至少要比无风险利率高2-4个百分点才可以,至少要高2个百分点。目前根据银行的利率,REITs发出来的产品至少要有5%左右的收益才是合理的,所以做保障性住房投资信托基金REITs,面临的问题还是给它提供一个合理的回报。

  而中房集团理事长孟晓苏建议:香港政府的第一支REITS就是利用廉租房和下面的商铺和停车场发行的。在我国家目前财政资金紧张的情况下,发行REITS需要学习国外的先进经验。廉租房资金低,成本也低,政府有义务向租户进行一些补贴,或者直接补贴给金融机构,当廉租房的收益率达到7-8%,还是可以的。

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