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广州旧改大户 白云山制药900亩大蛋糕
作者: 见习编辑 陶鲤     时间: 2011-02-24 01:02:05    来源: [ 观点网 ]

今年广州“三旧”改造重心会集中在旧厂房上，白云山制药地块“三旧”改造的进度主要取决于改造方案的提出及政府审批的进度。

　　观点网 见习编辑 陶鲤 2月18日，有上海媒体报道称白云山制药有限公司共有七块地在广州的中心城区，“三旧”改造范围之内，面积约300多亩。

　　2月22日，广州白云山制药股份有限公司发布公告澄清，截至目前，经到广州市“三旧”改造办公室查对“三旧”改造规划总图，白云山制药有限公司纳入“三旧”改造用地有23块，面积约889.53亩。

　　至此，旧改大户白云山制药有限公司约900亩“三旧”改造用地终于浮出水面。

　　900亩大蛋糕

　　公告显示，白云山制药有限公司目前已纳入的889.53亩“三旧”改造用地中，位于广州市荔湾区、海珠区共17块地，面积约251.78亩；位于白云区6块地，面积约637.75亩。以上用地已纳入广州市“三旧”改造范围，改造规划方案尚需广州市“三旧”改造办公室审批通过并批复后方可实施。

　　白云山表示，由于公司列入“三旧”改造用地的处置方式未定，目前尚无对以上厂房土地具体的处置方式和搬迁改造计划、时间表，具体适用于上述改造处置方式中具体适用于何种“三旧”改造政策也尚需论证，因此尚无法判断其影响。

　　资料显示，2007年12月，时任广州市市长的张广宁主持召开市政府常务会议，讨论并原则通过了《关于广州市区产业“退二进三”工作实施意见》、《关于加快市属国有企业“退二进三”工作实施意见》。

　　根据两个《实施意见》，广州市计划分别于2010年前和2015年前将279户工业企业和危化品企业分批进行搬迁或关停。

　　2009年11月16日，白云山制药有限公司发布了《股价异常波动公告》，公告指出“受广州市城市规划及工厂产能限制影响，白云山制药有限公司位于市中心区的部分企业将陆续迁出城中心区域，涉及用地不超过300 亩”。事实上，目前列入“三旧”改造位于老城区荔湾区、海珠区的用地251.78亩即属此列。

　　而位于白云区的用地目前不属于广州市城市规划范围内需搬迁改造用地，但由于“三旧”改造属于广东省先行先试的优惠政策，且从企业长远发展的角度考虑，白云区内企业也需要拓展新的发展空间，白云区内部分企业符合条件的用地637.75 亩也一并纳入了“三旧”改造范围。

　　广东国土规划科技公司总工程师黄鹏对此表示，今年广州“三旧”改造重心会集中在旧厂房上，白云山制药地块“三旧”改造的进度主要取决于改造方案的提出及政府审批的进度。

　　改造前景

　　目前，白云山制药有限公司位于广州市荔湾区、海珠区“三旧”改造土地共17块，面积约251.78亩。白云山制药有限公司对于这些“三旧”改造土地将采取何种开发模式，成为一时关注的焦点。

　　依据穗府【2009】56号文规定，旧厂房改造土地有三种处置方式：（1）自行改造，补交地价。依照广州市修订的城乡规划，申请改造地块可单独开发、无需纳入政府统一储备开发整理的，可由企业自行开发改造（商品住宅除外），并按规定补交出让金。

　　（2）公开出让，收益支持。具备开发经营条件的用地，可由土地储备机构收购，也可由企业自行搬迁整理土地后，政府组织公开出让。按照土地出让收益的一定比例或者土地纯收益的一定比例计算补偿款。

　　（3）公益征收，合理补偿。规划控制为道路、绿地及其他非营利性公共服务设施的用地占总用地面积50%以上且不具备经营开发条件的，由政府依法收回并给予合理补偿。

　　华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所所长王幼松表示，从技术角度来看，白云山制药有限公司本身并没有具备开发这些地块的能力，因此他预计白云山制药有限公司采取公开出让，收益支持的开发模式可能性会比较大。

　　但是并不排除白云山制药有限公司会与其他房地产公司合作开发，从市场角度来看，这种开发模式的预期收益会更好一些。

　　王幼松指出，如果“三旧”改造用地想获得比较好的收益，企业都一般会往申请住宅用地的方向去努力，但是随着国土资源部对土地使用性质管理的收紧，申请住宅用地的难度会不断增大。

　　王幼松预计，白云山制药有限公司荔湾区、海珠区251.78亩“三旧”改造用地不可能全部更改为住宅用地，但是不排除部分土地因为商业价值比较高，或者居住环境比较好，而申请更改为商住用地。

　　广东国土规划科技公司总工程师黄鹏则表示，目前大部分旧厂房改造，在本身资金充足的情况下，企业要么是选择自主改造，要么是选择和其他企业共同改造。虽然白云山制药有限公司这些地块本身是属于旧厂房改造，“三旧”改造有规定不能进行住宅商品房的开发，但还是可以去做一些比如酒店等其他商业用途的改造。

　　他指出，如果白云山制药有限公司“三旧”改造用地需要申请更改为住宅用地，则必须走招拍挂的程序，白云山制药有限公司是否能如愿拿回地块，还要取决于资金与招拍挂的条件。结合目前政府对住宅用地控制比较严，黄鹏预计白云山制药有限公司“三旧”改造用地申请更改为住宅用地的可能性不大。

　　黄鹏预计，白云山制药有限公司“三旧”改造过程中主要的问题还是城市规划问题，这些地块过需要申请更改土地性质，则连同城市规划也要做相应的调整。

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