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长效机制护航中国房地产健康发展

作者: 时间: 2010-12-29 15:48:27 来源: [ 房地产导刊 ]

专访万通：立体之城地产商的翡翠梦境

2010‘第八届中国地产经济主流高峰论坛闭幕暨《房地产导刊》十周年庆典晚宴纪实

　　2010年，被视为中国房地产行业格局变化的新元年。从本年的两次调控及更具指针意义的"十二五规划"来看，房地产的消费属性将得到前所未有的补强。这预示着游戏规则、市场格局的重塑与重建。

　　当行业面临变革时，我们需要新的思考与指引。

　　12月27日，由中国市长协会、国家发改委宏观经济研究学会、广州市人大城建环资委、广州市国土资源和房屋管理局指导，房地产导刊社、广州日报社、北京青年报社等媒体联合主办的第八届中国地产经济主流高峰论坛在广州凤凰城酒店圆满结束。在“构建中国房地产健康发展长效机制”主题下，来自政界、商界、学界、金融界的嘉宾与房地产业界精英代表400余人欢聚一堂，展开了一场近距离的互动交流。

　　“在全国各界对房地产高度关注的环境下，这次会议更具有深刻意义。”第八届中国地产经济主流高峰论坛组委会主任、广州市原副市长戴治国评价说，本次会议是高层次的沟通平台，不仅共同探讨了明年的房地产行业形势，还以实际案例介绍了各个城市建立住房供应与消费体系的经验，以及企业在新形势下的经营策略，这对中国房地产业的健康发展起到了积极促进作用。

　　宏观研判：抑制住房投机成“十二五”主题

会场

　　对于2011年房地产行业的走势判断，是与会者最感兴趣的主题之一。

　　在本届会议召开前，中国房地产正处于二次调控期内。而12月26日，国务院总理温家宝走进中央人民广播电台与全国听众互动交流时，更表示他在任期内“一定要使房价能够保持在一个合理的水平，还要为实现这个目标而努力，绝不会退缩。”

　　最高领导层的表态，明确了2011年调控仍将继续。不过，本届与会的主讲嘉宾却“不约而同”有着这样的解读：房地产业仍是关系国计民生的重要产业，政府的调控主要是针对投机性购房。

　　全国人大环资委原副主任、城乡建设环境保护部原部长叶如棠在演讲时表示，由于长期的供求矛盾和城镇化建设带来的需求，十二五规划期间的房地产业的长期平稳较快发展，仍是我国的中心任务。

　　不过，他提醒说，在房地产发展过程中，必须将满足居民的合理住房需求作为首要目标，支持自住型需求，抑制投资投机性需求，着力将房地产市场发展成为以消费为主的市场。“这种发展趋势也是研究房地产长效机制中的重点。”

　　对此，重庆市委原副书记、国务院三峡工程建设委员会原副主任甘宇平表示赞同。他说，所谓促进房地产市场健康发展的长效机制，就是要抑制投资性需求，要引导市场增加普通商品房的供给，加快保障性住房的建设，发展公共租赁住房，促进形成合理的住房供给结构，满足多层次的住房需求。

　　“抑制投机是十二五期间不可放松的政策的主题。”住建部政策研究中心副主任秦虹说。

　　在她看来，“现在一部分人将住房资产属性金融化，尽可能大的利用银行杠杆，低买高卖、囤房和炒房，真正干扰了居住需求和市场的正常发展。其次还对金融安全和稳定造成很大威胁，投机炒房使房价失去了调节供求关系的功能，因为投资者不在乎买时的价格高低，只关注预期，只要未来的房屋还要上涨，多高的房屋都会购买的，因此不断的刺激房价上涨，使房地产业大起大落。”

　　区域之道：构筑特色住房供应与消费体系

嘉宾

　　显然，构建中国房地产业“健康发展长效机制”有赖于各界参与。而作为行业的管理者，地方政府的调控之手如何更加科学、合理，如何平衡市场参与各方利益之间的平衡，如何实现行业发展的均好性，促进“居者有其屋”？重庆模式和广州模式作出了有益的探索。

　　在会上，重庆市委原副书记、国务院三峡工程建设委员会原副主任甘宇平分享了重庆公租房建设走市场供给和政府保障双轨制的住房制度，破解了夹心层人群的“蜗居”之痛的六点经验。

　　他介绍说，首先“确立了’低端有保障、中端有市场、高端有约束‘的逐步实现住房保障全覆盖”的思路；接着出台了《重庆市公共租赁住房管理办法》，对公租房、分配、建设、管理、使用、监督做了专门的规定；再把公共租赁住房土地纳入国有年度建设用地供应计划，是以划拨方式供应的，在申报年度用地指标的时候单独列出；再集合中央专项资金、财政年度预算资金、土地出让收益的5%、银行非银行机构和公积金的贷款、发行债券等方式筹措建设资金；然后专门成立了公共租赁房屋管理局，专司住房的保障规划和监管等工作；最后将公共租赁房转化为政府的优良资产，政府投入公租房实现保值增值，实现三方共赢。

　　而广州市国土资源和房屋管理局副局长黄文波，则鲜明提出了“构建住房供应和消费体系是破解住有所居的必然之路，也是解决房价问题的根本之道”的观点。

　　他表示，每一个城市都有各自特点，住房和房地产市场也不例外，构建住房多层次的供应和消费体系，必须要有城市的特色。“根本上来讲，整个住房体系是低端要有（政府）保障，中端要有（二级、租赁市场）支持，高端要有市场（自由选择）。”

　　黄文波以一组数据来表明广州市的住房梯级体系。2009年广州市一手住房（十区）市场成交面积是978万平方米，二手房的市场成交面积是959万平方米，住房租赁市场目前约有290万套，一亿平方米，700万人口居住在出租屋里，一手市场和二手市场的份额是1：1，一手房跟二手房的价格差距稳定在30%左右，居住在出租屋内的人口约占全市总人口的1/2，这些数据表明广州住房一、二、三级市场已经形成了“由旧到新，由小到大，租赁并举”的梯次供应结构，岭南人特有的务实和消费理念，广州人并不完全依赖新建商品住房解决居住的问题。

　　企业策略：城市综合体成热点

嘉宾2

　　回顾即将过去的2010年，房地产企业可谓在略显“混乱”的调整过程中跌荡发展。那未来是否能寻找到一条“清晰”的行进路线？

　　或许是受12月17日广州白云万达广场开幕的“刺激”，做惯住宅的广州众多知名开发商会上皆云：做城市综合体。

　　扎根广州、历经18年发展的富力地产，涉猎商业已不少年头。“富力地产未来仍会以住宅为主，商业部分会提升至25%的比例。”富力地产股份有限公司执行董事吕劲说，目前企业本应以中产阶级的需求为主打造产品，但是目前这样的项目越来越少。很多的项目都是跟商业、写字楼、酒店结合起来，否则就拿不到好的项目和土地。

　　颐和集团董事、副总裁赵永爽则形容，商业地产是非常好吃的肉，每个有抗风险能力的企业都可以进入，至少在目前，商业地产不是政治地产。

　　佛山瑞安天地房地产发展有限公司高级经理张国梁认为，每个城市都需要购物中心、酒店和写字楼。商业地产稳定的现金流及对企业的可持续发展显而易见，也比较贴近当地市场，给企业发挥的空间很大，因此城市综合体成为下一个热点，是正常的。

　　广东天河城物业管理有限公司总经理郑重荣，来自台湾。他直言，广州的商业还没真正到发展期，天河城经过15年的品牌和经营管理沉淀，现在才迈开拓展的脚步，未来的广州商业潜力还是很大的。

　　不过，嘉宾对“商业地产热”的到来也有谨慎。

　　吕劲表示，如果一个公司没有若干年的沉淀，如决策能力、稳定的资金流、周边供应商和专业团队水平低，做超大型的综合项目的成功率是不高的。

　　广州旺地顾问有限公司董事长周颖舟则认为，关注传统商业的机会又热起来，这是忘了伤疤，后果将“十分可怕”。广州经历过1992年写字楼是3万元/平方米，降到2000年5000元/平方米甚至跌到成本价以下的1800元/平方米的情况。

　　新城市控股集团有限公司董事长曹志伟坦言，中国内资企业真正以市场化做商业成功的例子是非常少的，就算有成功的也有特殊背景，比如拿地价格低。另外在一些地方，100万的人口，还要建70万平方米的商业综合体--商业地产已经成为某些领导的面子工程。而广州缺低档的商场吗？广州缺的是高档的商场。

　　张国梁也认为一线城市的商业确实很难做。全世界发达的地区几年甚至是十几年才出一个新的购物中心，像珠江新城一、二年内都涌现众多的购物中心是比较可怕的，就算是有很多的客，是否可以维持租金，三、四年后是否可以维持得住，这是最头痛的问题。

　　“现在广州天河城到岗顶这段就属于这种情况，集聚了5个购物中心、2个百货和2个地下商场，密度之高世界罕见。”郑重荣说，“未来的竞争肯定激烈，但只有大家一起做大这个商业市场，才能实现共赢。”

　　不过，接受采访的大多与会者对商业成为热点少有悲观，在他们看来，商业地产是市场成熟度的一个标尺。优秀的房地产在处理当前利益和长远价值，自身成长和行业发展的关系时，能抓住机遇才会是赢家。

　　低碳设计：理想与现实存有差距

主题论坛

　　低碳仍是热门词汇，也是长效机制的内涵之一。本届会议上，参与互动的嘉宾与听众对低碳成为一种潮流并无异议。

　　广州市设计院第一设计室总建筑师黄惠菁表示，低碳已是世界的一种潮流。中国在经济发展过程中，节能设计和绿色设计要两条腿走路，一条腿要走主动的研发，第二条腿要大力推广被动和低节能的设计。如若都不做，就被外国人占领了这个市场。

　　当代东篱澳洲建筑景观总经理徐艺玲说，从目前来看，开发商和政府或者是设计单位，都不是很重视。建筑的节能减排就应该是垂直绿化，地面应该绿化，多种节能减排的植物，也可以在地面和屋顶发展，行业应该多挖掘新的技术。

　　但如何在经济与责任之间做到平衡，不少人存有疑惑。

　　广州翰华建筑设计有限公司董事长冼剑雄对发展低碳“持保留意见”。他说，现在经济要将消费加大，扩大了消耗的需求，另一方面又在考虑如何减，这本身就是矛盾。

　　汉森伯盛设计有限公司董事、总裁盛宇宏对此表示认同，他表示低碳应该跟中国人均GDP很低的国情相吻合。如果真正在全国普及低碳，我们应用最少的钱，最少的材料做这样的低碳。比如通过做完建筑设计和规划设计后，通过新的材料解决住房舒适性的问题，也可以通过尊重自然，符合气侯特征的规划和建筑设计满足舒适性和自然的通风，满足南北的阳光等等问题。

　　广州市维纶建筑设计顾问有限公司范文峰更坦言，建筑设计要实现节能减排是很难实现的，最好的设计应该是自然环保的。

　　西利标识设计制作有限公司董事长张西利则表示，说到底，低碳是合众之力。低碳落实的不好，大家都有责任。作为设计师，无论做怎样的设计，如果没有社会责任，不对社会的环境未来负责任的话，永远做不出好的东西。

　　【附】

　　论坛之后，我们还做了这样一个盛大的仪式：中国主流地产商年度联谊会暨《房地产导刊》十周年庆典晚宴。作为1998年房改以来的产物，2000年7月蜕变而生的《房地产导刊》杂志，也已为“中国地产首脑读物”这样优秀的理由存在了10年。在新的时代背景下，我们将为寻找下一个10年更卓越、更持续的梦想与动力而继续前进。

　　因此，今天这样一个仪式，或者说是建立一个致力于推动行业发展与进步的主场，是为了纪念中国房地产辉煌的10年，也是为了更智慧、更从容地开启新的10年。

　　2011年，让我们第九届中国地产经济主流高峰论坛再见。