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中国的房地产市场应该还是达到了宏观调控的目的，使得整个的楼市处于一个比较平稳健康的发展水平。

　　观点网 邓敏华 徐耀辉 8月11日，中国海外发展在香港举行2010中期业绩发布会。中海地产主席孔庆平等高层出席了业绩发布会，并回答了媒体的提问。

　　以下为业绩发布会的文字实录：

　　Q：请问内地房地产的调控和现在香港的楼市走势对下半年公司的产业发展会有怎样的影响？

　　孔庆平：其实刚才我在报告当中已经给大家讲了。一个就是整个的内地的宏观调控的措施，我们相信在下半年不会有所放松，但是因为经济形式的复杂性，所以我们估计不会推出更新的严厉的措施。

　　下一步主要就是怎么样进一步的深化和落实已经推行的国十条。在这种形势之下，整个中国的房地产的市场相信已经出现了一些调整，大家应该有目共睹。

　　从我们手头掌握的资料来看，最新的资料显示，内地的70个大中城市的楼价走势大概其中有70%是属于下跌的水平，30%是还在上升，但是总体来讲是有一个下降调整的趋势。

　　所以，我们预期全年整个的中国的楼市楼价的平均涨幅会有比较大的缓和，估计可能会调到10%以下。中国的房地产市场应该还是达到了宏观调控的目的，使得整个的楼市处于一个比较平稳健康的发展水平。

　　集团在下半年应该说还有大概60%的货量可以推出市场，其中大部分都是新的楼盘。我们相信，只要我们把握好销售的策略，全年的目标是能够完成的。

　　香港的楼盘也会推出，时间可能是10月、11月份。从目前的情况来看，整个香港市场还是比较火爆，我相信对于集团整体的业务会带来一些正面的影响。

　　Q：您前面说对今年下半年的楼市不是很乐观，很多人也说现在内地的楼价很高，下半年供应量增加之后可能会下跌，不知道您是怎么看的？公司实际的主营业务的是多少？按年增长是多少？

　　孔庆平：刚才楼市的趋势我已经讲了，包括09年年底楼价涨得比较猛一点，所以我相信，多种综合因素下可能会使得整个楼市价格会下降。

　　我们的核心利润大概是在38亿港元左右，跟去年同期相比仍然有百分之二十几的增长，这个应该说还是比较可以的。

　　Q：集团全年毛利率等方面有没有信心维持在上半年的水平？另外，我们注意到集团在房地产基金方面的努力，这个方面能不能介绍一下？

　　孔庆平：毛利率方面，我们给市场的承诺相信在座的都很清楚，就是30%以上。只要在这样一个水平上，就还是处于一个健康、理想的状态。

　　从上半年的情况来看，我们的毛利率有一个比较大的提升，我估计全年维持在30%以上是可能的。至少从目前的情况来看，就算下半年的毛利率稍微下降，去啊年也应该会保持30%以上。我相信这个对投资者来说，应该是一个比较满意的状况，当然，能做到最好更好。

　　关于房地产基金，很多朋友都非常关注。实际上从房地产基金的运作角度来看，我们一直把扩大联合经营和并购作为公司新的增长模式。在过去一段时间，我们主要是跟一些开发商、跟我们的一些同行合作。现在我们只不过是引入了一个基金的概念，因为这个符合我们整个集团的战略。

　　第二，这也确实是能够更好利用公司在国际上融资的能力。我们都知道房地产基金的组成形式，基本上是没有什么规模性，只要能够达到一个预期的回报的要求。当然我们现在还处于一个起步阶段，还是一个尝试的阶段，我们希望通过这个尝试，能够摸索到一个成熟的模式，同时也能够使我们建立一个更强的信心，尤其是给投资者建立一个更强的信心。

　　第三，实际上我们也等于利用这个基金的方式，也给投资者多一个选择：投资者可以选择长期持有中国海外发展的股票，也可以选择去投资我们的房地产基金，都能够给股东带来很好的回报。

　　Q：从今年3月起，中海一直在内地没有拿地，下半年有什么计划，会不会再重新返回一线城市？

　　孔庆平：实际上我们一直在给市场讲，我们的投资策略也一直在讲，就是我们会根据公司现金流的情况来实时调整我们的投资节奏和投资计划。

　　自4月份“国十一条”出台以后，整个市场出现了一些变化，在这种情况之下，我们就希望能够再看一看，看会不会也更多的机会，所以我们就把投资的节奏放慢。

　　第二，我们目前的土地储备是相当充裕的，有充足的资源能够保证未来四到五年实现一个20%的增长。在这种情况之下，我们没有必要太过着急去拿地。但我相信，下半年或者说未来的四个多月会有更多的机会，我们也一直在跟踪一些好的项目，希望到了公布全年业绩的时候，可以给大家一个更好的交待。

　　Q：公司有下半年怎么样将净借贷水平控制在40%以下？还有，下半年在土地方面是不是有一个比较明确的计划？

　　孔庆平：我们认为，净借贷比率控制在40%是一个很健康的水平，所以，在过去我们一直把这个指标作为稳健理财的一个控制指标。

　　当然这个指标在不同的时间会有一些变化。其实，我们没有扩大投资买地跟这个也有关系，因为我们希望借贷水平能够处于一个更健康的水平，所以净借贷比率是跟整体的销售状况和现金流挂钩的。

　　我们刚才在报告里也讲了，在上半年我们支付了一些去年买地的地价和偿还母公司的短期贷款、股东贷款，所以净借贷比率有上升，但是还是处于比较健康的水平，我们希望全年还是要控制在40%以下。

　　土地储备方面，我还是那句话——我们所介入的所有的25个城市都有新增土地储备的需要，当然，除了个别的像沈阳这样的城市。09年我们在沈阳有大批的土地进账，所以可能会稍微控制一下。除此之外，其他的城市都有新增土地储备的需要，包括一线城市，如果一线城市有很好的机会，我们也会抓住这个机会。

　　Q：下半年有没有拿多少钱买地的一个计划？房价走势怎么样？中海会怎样定价？

　　孔庆平：一线城市过去一段时间房价比较高是有目共睹的。例如北京，在五环以外的区域卖了三万块钱，实际上这个价格确实有点高，所以通过这次调整，过去几个月五环以外的楼价已经出现了非常明显的调整，这个是勿庸置疑的。

　　有些开发商会根据自身的情况，包括财务状况、自身公司的一些基本状况来考虑安排销售。

　　我们中海有中海的做法。当然卖楼能不能畅销是有很多因素的，整个大市是一方面的原因，但是不要忘了，今年如果整个楼市的成交量只有去年70%的话，其实市场的销售面积仍然是很厉害的，我们销售480万的计划，实际上占的并不是一个很大的份额。

　　我们相信集团的精品战略、精品策略，包括我们的品牌、销售能力和市场能力，还是能够完成全年的任务。

　　7月份均价下调跟产品结构和区域结构有一点关系，要想掌握整个中海的数据，只需要掌握全年的一个基本情况就可以了——全年的基本情况我在年初的时候就跟大家讲过，今年的均价肯定比去年要高至少10%，到现在我们仍然还维持这样一个判断。

　　Q：有没有信心在全年，特别第四季度仍然保持比较乐观的趋势？现在中央正在彻底查办土地闲置的情况，中海有没有土地涉及到这方面？中海会不会在香港、台湾或者海外其他市场上进行融资？

　　孔庆平：我并没有说我们对下半年的形势很乐观。整个的形势对所有的房地产商都是一样的，大家面对的是同样的挑战、同样的市场、同样的竞争，这个我想澄清一下。

　　我们知道，销售价格会受多种因素影响，包括产品结构、地区结构等，我们的判断是来自于对整个公司产品供应结构的一些变化，这些变化应该说当然也有我们自身在通过降低各方面的成本，包括现在的利率也比较低，我们的管理费用也控制得比较好，所以在各个方面来看，都能够使我们的盈利能力受到比较好的保障。

　　中海是不存在闲置土地的，因为我们一直都在按照土地供应计划，就是说按照跟政府签的土地出让合同的要求去进行开发，而且因为公司本身的成长要求，我们也必须要加快我们的开发进度，这个是不能放松的，否则就没有办法保证20%的成长。

　　第三，集团是肯定会充分利用各种各样的融资渠道去保证公司的投资计划和开发计划能够顺利进行，使财务有一个很好的保障。海外融资这些方面我们都会考虑，但是也要认真去判断，因为现在港币融资成本还是相对比较低，我们会多方面去平衡，采取对股东最有利的方式去做。

　　Q：收购宏洋以后，现在会有什么打算，宏洋会怎么经营呢？刚才说到融资的问题，今年或者明年有没有可能进行某种融资呢？

　　孔庆平：我先回答第二个问题。其实无论是股权融资还是债券融资，作为上市公司来讲都是一个惯常的手法。什么时候用股权融资、什么时候用债券融资，也需要一些取舍和平衡。

　　我们主要考虑的是整个资本结构、财务结构，选择最佳的一个方法。通常来讲，股本融资实际上成本是相对比较高的，所以用供股的方式意味着要承担更多的责任。但是股本融资有一个好处，就是比较稳定，债券融资可能到一定时间就要考虑去还债，受到市场的波动影响可能会大一些。

　　所以在这种情况下，我们会根据市场的情况来做取舍。至于什么时候需要，现在不方便回答。

　　侯总：媒体应该也报道了很多收购宏洋的报道。宏洋现在正在整合当中，下半年适当的时候会专门找一个时间把中海和宏洋的一些发展模式、未来的发展的策略以及具体的一些措施，给我们各位记者朋友再做一个交待。

　　Q：未来有多少项目跟基金合作？会跟其他另外一些基金合作吗？今天你们内地公布CPI数据也是跳出了3%的界限，你觉得下半年环境会如何？

　　孔庆平：我们现有的项目不会再拿出来做基金植入，而是希望是作为一个起步来摸索，就是为了寻找一个比较成熟的模式，可以帮助我们未来组织新基金。

　　CPI的问题，实际上这个一直是中国宏观经济调整的一个很重要的因素，如果CPI过高的话，可能就意味着要加息，大家都这么看。

　　所以从目前的情况来看，CPI的上涨还是出现了令人担忧的趋势。目前，我认为还是处于一个健康的水平，再加上宏观调控整体的措施不断的深入、深化、落实，我相信可能有一些效果在下半年会体现出来，相对可能会充裕这种物价上涨的因素。

　　至于加息，我认为暂时还是不太有这种可能性，可能性比较大的还是存款准备金的提升。要先收紧流动性，就通过这个来去做，这个是比较简单，但是加息可能从各方面综合的情况来看，可能会比较谨慎。

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