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万科中报:全年业绩增长指日可待
作者:     时间: 2010-08-09 22:04:26    来源: [ 万科 ]

  万科企业股份有限公司于8月10日公布了2010年度中期报告。上半年万科累计实现销售面积320.2万平方米,销售金额367.7亿元,为有史以来的最好水平。尽管上半年竣工较少,但创纪录的已售未结数字,预示万科全年业绩增长已指日可待。

  万科中报显示,因竣工量在时间分布上存在不均匀性,万科上半年结算资源较少,共实现营业收入167.7亿元,同比略有下降,但万科上半年已售未结资源较年初上升了50%,合同金额达到创纪录的573亿元。万科总裁郁亮表示,由于公司大部分项目竣工集中在下半年,预计下半年的结算收入和营业收入相比上半年将有较大增长。

  由于去年上半年结算项目大部分为08年市场调整期内售出,万科去年中期结算利润率处于近年来的低位。随着利润率的修复,万科今年上半年实现净利润28.1亿元,同比增长11.4%。

  今年4月政府出台一系列调控政策以来,主要城市成交大幅缩量,而坚持以普通住宅为主的万科则依靠灵活的销售策略取得了良好的销售业绩。刚刚公布的月度销售公报显示,继6月以87.7亿元创造历史单月最高销售额后,万科7月又实现销售金额84.4亿元,同比增长64.9%。至此,今年以来万科已累计实现销售金额452.1亿元。今年后5个月,万科只要月均销售额达到40亿元,全年销售业绩就将稳超2009年。

  截至中期,万科手持现金191亿元,在行业中处于领先位置,不仅财务状况稳健,也有望在下半年的土地市场上抓住可能出现的机会。

  郁亮表示,此次调控决心、力度空前,公司将坚持“不囤地,不捂盘,不当地王”的“三不”原则,保持以普通住宅为主的产品结构,采用多种方式积极促进销售。

  快速销售 八城夺冠

  4月中旬国务院出台“国十条”之后,市场反映迅速。据万科董事会秘书谭华杰介绍,万科关注的14个主要城市6月的成交量较今年4月下降幅度高达六成。长三角的一些热点城市,5、6月成交面积不仅较2009年下降八成左右,甚至也只有2008年同期的一半。

  在市场预期扭转、观望情绪浓厚的情况下,万科合理定价、积极促销的策略使其在销售竞争中占据了更为有利的位置。

  万科中报称,上半年万科在八个城市获得市场占有率排行榜首位。其中,在北京、天津、青岛三城市的排名上升至市场第一,而在深圳、无锡、沈阳、武汉、镇江等五城市则是继续保持市场占有率第一的位置。

  在万科总裁郁亮看来,在市场调整期取得这样的销售业绩,一方面由于采取了积极而灵活的销售策略,另一方面也与万科的产品结构特点有关。

  前六个月万科销售的产品中,面积90平方米以下的产品销售套数占总销售套数的比重为59%,144平方米以下的产品总占比为89%。二季度144平方米以下普通住宅销售占比更是超过了九成。在行业主要企业中,万科中小套型产品如此之高的占比可谓绝无仅有。

  郁亮表示,调控政策出台之后,投资性需求基本淡出,市场回归到自住购房者主导的状态。而中小户型普通住宅总价较低,也受到政策的鼓励,更受自住购房者的青睐。郁亮还表示,万科将继续坚持以中小户型普通住宅为主的产品结构,认真研究客户需求,开发适销对路的产品,同时采取多种方式积极促进销售,始终按照购房者愿意接受的价格售出房屋。

  前低后高 业绩可期

  房地产公司各阶段竣工量在时间分布上存在不均匀性属于正常情况。万科年初计划全年竣工面积504万平方米,而截至6月底,已完成的竣工面积为128万平方米,仅占全年计划数的25.4%。受此影响,上半年万科实现结算面积150.5万平方米,比去年同期下降39.4%,结算收入164.5亿元,比去年同期下降23.8%,营业收入167.7亿元,比去年同期下降23.1%。不过万科中报表示,“公司大部分项目竣工集中在下半年,随着这些项目陆续竣工并转入结算,预计下半年的结算收入和营业收入相比上半年将有较大增长”。

  与结算较少相对应,上半年万科已售未结资源大幅增加。截至中期,万科共有530万平方米已销售资源未参与结算,合同金额合计约573亿元,分别较年初增加41.3%和50.0%。考虑大幅增加的已售未结资源,万科今年的营业收入将呈现前低后高的局面,全年业绩实现增长在可期待之中。

  万科中报称,今年年初制定的新开工计划已经考虑到市场调整的可能性,因此尽管报告期内市场氛围发生了巨大变化,但公司暂无需考虑对新开工计划进行调整。目前万科开发进度按计划进行,部分年内新增的项目也将在本年开工。

  中报显示,万科上半年实现净利润28.1亿元,同比增长11.4%;房地产业务毛利率为28.95%,同比提高5.26个百分点。郁亮表示,房地产结算存在滞后性,万科去年中期结算中包含大量2008年市场低谷期售出的产品,利润率处于近年来的低位,今年中期毛利率的上升主要体现了09年市场回暖所带来的项目利润率回升,也在一定程度上反映了公司近年来在控制成本、提高盈利能力方面所取得的成效。

  避实就虚 均衡布局

  2009年下半年,一线城市土地市场异常火爆。一些主要城市09年三季度拍卖地价较二季度上涨近一倍,溢价率超过100%的地块层出不穷。而今年上半年以来,土地市场有所降温,主要城市土地成交均价明显下降,到今年6月,很多城市的土地拍卖溢价已经接近为0。

  09年万科在土地市场上保持了充分的克制。不仅购地总金额占销售金额的比例在前几大公司中明显最低,且所购入的土地也绝大部分位于房价、地价上涨较少的二、三线城市。2009年全国土地市场上单价或总价最高的20个地块,没有一块被万科获得。

  而今年上半年,随着土地市场的逐渐降温,万科项目发展力度有所加大。上半年,万科共新增项目38个,对应的按万科权益计算的规划建筑面积合计893万平方米。

  在拿地策略上,万科依然延续了去年以来的项目发展思路。控制拿地风险仍是万科在项目获取决策中极为重要的指标;而全面的布局,行业中首屈一指的战略纵深,让万科在土地市场上获得了更大的腾挪空间。上半年万科新获取的项目大多仍位于去年以来房价、地价较为稳定的二、三线城市,平均楼面地价在2300元左右,继续保持在较低的水平。

  上半年万科新进入昆明、贵阳、唐山、吉林市等新城市,其布局更趋广泛和均衡。而在中期之后,万科7月又在廊坊获取了一个项目。

  由于近年来万科购地逐步转向二三线城市,万科的各区域发展也更趋平衡。环渤海区域今年上半年的销售规模超过了此前长期处于领先的长三角区域和珠三角区域,而中西部区域也表现出了较快的上升势头。

  郁亮表示,北京区域以往占公司整体的比例偏低,今年以来提升较快,取得了不错的销售业绩,就长期而言,万科希望保持各区域的均衡发展。

  下半年土地市场的走势和住宅市场一样还存在诸多不确定性,不过手持现金191亿,良好的财务状况,以及在战略纵深上的优势,无疑让万科在土地市场上拥有了进退自如的策略弹性。

  对此郁亮表示,万科将始终坚持“不当地王”的原则,严控拿地成本,同时将密切关注市场调整中可能出现的机遇,包括在一线城市以合理价格获取项目的机会。

  快速推盘 7月再破80亿

  万科6月份销售额高达87.7亿元,这不仅是万科,也是整个中国住宅行业有史以来最高的单月销售记录。尤其这一纪录诞生在市场观望情绪浓厚、整体成交大幅缩量的背景下,则更显难得。

  中报推出前,万科又发布了7月销售情况简报。销售面积75.8万平方米,销售金额84.4亿元,同比分别上升了30.1%和64.9%,成为继6月之后第二个超过80亿的旺销单月。

  国信证券分析师方焱表示,7月数据未再创新高属于正常情况,“每年的7月份数据都比6月份有回落,全行业如此”。在他看来,万科7月销售很好的承接了6月份。

  此前万科董秘谭华杰曾表示,2009年中期后房地产企业普遍加快了项目的开发,这些项目绝大多数会在2010年下半年转化为市场供应,因此今年下半年的住房供应会有所增加。而万科09年下半年的开工节奏和今年的新房上市节奏略快于行业整体水平,今年上下半年的推盘节奏相对于行业整体更均衡一些。

  国泰君安分析师孙建平则认为,万科的供应节奏比多数企业更为合理,更加均衡的区域布局,中小户型为主的产品结构,以及积极促销的策略,都使得万科强劲的销售势头将可持续。在他看来,万科今年全年的销售预计可能超过750亿元。

  不过郁亮则表示,万科的目标是跑赢大市,并不设定固定的销售目标,“当然,不设固定目标,绝不是说不努力卖楼。无论是从‘不捂盘’的原则出发,还是从实现增长、回报股东的需要出发,我们都始终会尽可能多卖楼。”

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