　　王文金：公司一直致力于产品质量与产品品质的提升，一方面近年来新开工项目中装修房比例持续上升，在基本实现全装修、装修房比例趋于稳定之前，整体竣工时点相对开工时点、销售时点将有所延后。另一方面公司从图纸标准化、施工工厂化、管理可视化、现场整洁化四个方面入手，提高装修房的图纸指导性，加强管理流程的规范性，降低施工偏差。提高产品质量是一项长期工作，公司将制定并跟踪落实相应的质量满意度提升计划，确保装修房战略的顺利实施。目前竣工进度与我们年初制定的竣工计划是一致的，并未出现明显的延迟。谢谢您对万科的支持。

　　Q：请问万科上半年新推项目的去化率大概是多少？

　　王文金：公司一直以来都遵循不捂盘的销售原则，对于新推盘项目制定上市一个月内去化率不低于60％的及格线，公司一直致力于提供符合市场需求的产品，从上半年推盘情况来看，各推盘项目基本都能得到市场的认可，整体去化率处于一个较为理想的水平。谢谢您对万科的关注。

　　Q：请问怎么看待你们的销售面积给恒大超越？

　　谭华杰：对同行企业的进步，我们一向乐观其成，并始终为他们祝福。至于同行企业将万科作为比较和赶超的目标，这是我们的荣幸。相对来说，被人追赶，总比追赶别人的幸福感要更多一些。

　　在住宅行业，今年上半年万科的销售规模领先第二位企业仍然较多，但在我们自己看来，增长的质量更为重要，规模只是一个自然的结果。所以请投资者放心，我们并不会因此而自满，更不会放慢前进的步伐。

　　Q：万科2010年全年竣工计划有无调整？

　　王文金：公司年初制定的504万平米竣工计划正常执行中，目前暂无重大调整。谢谢您对万科的关注。万科一贯遵循“不捂盘”的原则，项目达到销售条件就会推向市场；同时我们坚持用购房者愿意接受的价格售出房屋，有助于始终保持较为理想的销售速度。目前我们没有调低推盘计划的考虑。

　　Q：万科上半年销售367个亿，但确认收入仅167个亿，请问在确认收入方面的具体时点是什么？需要达到哪些条件才能确认为收入？

　　王文金：销售能否确认为收入，关键要看该销售是否能同时符合或满足以下5个条件：

　　1、商品所有权上的主要风险和报酬全部已经转移给购买方；2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出商品实施控制；3、收入的金额能够可靠地计量；4、相关的经济利益很可能流入企业；5、相关已发生或将发生成本能够可靠的计量。

　　在满足上述所有条件的同时，房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时(通常收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排)才能确认销售收入的实现。

　　Q：中报中说：“截止报告期末，公司的各类存货中，已完工开发产品（现房）的比例约4.8，比09年末的5.9进一步降低。存货结构得到进一步改善。”换个角度理解，待开发土地增多，是存货结构恶化。是这样吗？多少比例合适？

　　王文金：可以注意到，本年中期公司现房比例在降低，现房的绝对额并无上升，同期公司的销售和开发规模有较大增长，从此意义上讲，公司的现房库存还是有所改善的。

　　Q：负债越来越高！让我感到不安……我其实想问一下..你们是如何做到把成本降到如此低的水准？是否还有继续降低成本的空间？

　　王文金：1）长期以来，万科一直通过快速周转、控制负债规模来保持稳健的财务状况，本年中期末，公司财务财务杠杆有所提高，但净负债率40.8％，在行业内仍处于较低水平，结合公司项目开发节奏和销售状况，公司当前财务状况是稳健的。2）在保障品质的前提下降低成本是公司在经营中的一贯策略，我们通过集中采购、装修标准化、规范设计变更、开展成本对标等工作，从多方面挖掘降低成本的潜力，目前取得的经济效果正在逐步体现。

　　Q：万科今年上半年报表内的收入是167亿，比09年中期218亿减少了51亿，这和公司披露的上半年销售大增不符，能解释下么？

　　王文金：本年结算收入下降主要由于公司大部分项目竣工集中在下半年，随着这些项目陆续竣工并转入结算，预计下半年的结算收入和营业收入相比上半年将有较大增长。上半年销售额为签约金额，与利润表中的主营业务收入的统计口径不同。谢谢你对万科的关注！

　　Q：万科下半年能保持上半年的销售势头吗？突破750亿销售额会有困难吗？如果有，你估计是什么困难？

　　郁亮：下半年万科的推盘量会比上半年有所上升，无论是从“不捂盘”的原则出发，还是从实现增长、回报股东的需要出发，我们都始终会尽可能多卖楼。谢谢。

　　Q：请问郁总下半年万科的房子供应如何？

　　郁亮：09年中期后房地产企业普遍加快了项目的开发，这些项目绝大多数会在2010年下半年转化为市场供应，因此今年下半年的住房供应会有所增加。万科09年下半年的开工节奏和今年的新房上市节奏略快于行业整体水平，今年上下半年的推盘节奏相对于行业整体要均衡一些。目前万科的可售资源存量较低，产品库存可供大约3-4个月的销售量。今年下半年供应增加确实会带来更大的经营压力，万科会积极主动的应对，由于万科一贯坚持主流住宅定位，产品中中小户型普通商品住房的比例高，在自住需求回归主导的背景下，这有助于公司更好的应对市场调整。

　　Q：怎么看3、4季度开发商集中推盘？会不会出现大家争相降价但是购房者不买单的现象呢？

　　谭华杰：09年中期后房地产企业普遍加快了项目的开发，这些项目绝大多数会在2010年下半年转化为市场供应，因此今年下半年的住房供应会有所增加。新房供应增加会进一步推动市场调整到位。前期房价上涨过快、投资性需求比例较高的个别城市，调整的压力可能会更大一些。

　　目前主要城市的住宅库存已经有上升趋势，但库存量仍处于较低水平。市场各参与方如果能理性应对市场调整，相信将有助于市场的平稳过渡。

　　Q：1、请展望万科今年下半年的业绩或经营情况。2、万科定向增发计划进行到什么程度了？

　　郁亮：1、下半年我们的目标仍然是跑赢大市，但并不会设定固定数字的全年销售目标。当然，不设固定目标，绝不是说不努力卖楼。无论是从“不捂盘”的原则出发，还是从实现增长、回报股东的需要出发，我们都始终会尽可能多卖楼。

　　2、万科定向增发计划目前仍在证监会的审核过程中。

　　Q：万科原计划今年开工面积为800万平方米，目前一些今年新增的土地正在或面临开工，这是否意味着今年的开工面积会有所增加？

　　郁亮：由于公司在去年下半年已经发出预警，因此今年年初制定全年开工855万平的开工计划相对较为保守。而上半年项目发展工作较为顺利，新项目当年开工量高于预期，因此，公司全年实际开工量可能大于年初计划。

　　王文金：公司年初计划全年开工855万平，上半年相关项目的开工均按计划正常进行中。另，由于上半年项目发展工作较为顺利，部分新项目将在年内开工，因此公司全年实际开工量可能大于年初计划。谢谢您对万科的关注。

　　再融资之谜

　　Q：万科是否准备增发股票募集资金？

　　谭华杰：去年9月15日举行的2009年第一次临时股东大会上，通过了公司09年度公开增发的再融资方案，在该方案完成或终止前，公司不会提出新的股票增发方案。

　　Q：有没有考虑港股上市，以便获得更多的融资途径？

　　谭华杰：公司希望未来能进一步扩大融资渠道，获得境外上市的机会，进一步降低公司经营风险。但目前在境外上市尚未列入公司工作计划之列。

　　Q：请问万科A配股再融资事宜进展如何？据任志强在博客说，万科是被国土部第一批枪毙掉再融资资格的企业是否有此事，如果真有此事公司采取何种方式应对？

　　谭华杰：万科A股增发申请目前在监管部门审核过程中。您提到的博客说法，万科目前并未从正式渠道获得类似信息。今年前7个月万科的销售达到了450亿，回款充裕。经过多年积累，万科的信用得到了广泛的承认，许多投资方愿意和我们合作。我们将持续关注并积极把握这些机会。

　　去年9月15日举行的2009年第一次临时股东大会上，通过了公司09年公开增发的再融资方案。但随着国家宏观调控的进行，地产行业融资进程放缓，目前公司的增发方案尚在证监会审核过程中。

　　Q：07年高价配股，为公司筹了许多开发资金，股价严重跌穿配股价，损害了股东的利益。请问万科以后（再配股的话）如何处理配股价格和股东的利益？

　　谭华杰：在现行规则下，发行价格主要由市场股价走势决定，管理团队、董事会甚至股东大会都很难对此施加影响。近年来资本市场波动较为剧烈，而一次融资从发起到最终实施的周期较长，且周期长度难以预测，即使只是希望选择股价较为合适的时点来实施发行，在技术上都存在很大的难度。我们非常希望就此求教于各路方家，也希望未来资本市场能够更加稳定，相关规则能够更加灵活。

　　投资者质疑

　　Q：我是万科的小股东，愿和万科一起成长。请郁总描述一下您理想中的10年后万科。

　　郁亮：万科的愿景是成为行业持续的领跑者和卓越绿色企业。希望在未来的十年中，我们能在这条道路上取得长足的进步。

　　Q：我是万科多年的投资人。万科针对管理层的股权激励计划还会再推吗？什么时候开始？

　　谭华杰：2006-2008年度首期限制性股票激励计划实施完毕之后，公司目前没有新的股权激励计划。为股东创造价值始终是公司长期发展规划的首要目标，公司将根据实际需要，不断优化薪酬奖励制度，以进一步体现股东价值导向。

　　Q：我是万科长线持有者，已五年了，请问，万科今年这么好的业绩，为什么不送股？

　　谭华杰：从理论上说，送股实际就是拆细，虽然短期内可能导致一定的“填权效应”，并不增加股东拥有的实际权益，对于长期持股股东的影响可能并不明显。这是我们的一种理解，敬请您指正。

　　Q：投资万科总是亏损，坚持不懈还有希望吗？给大家谈谈万科的希望在哪里！

　　谭华杰：过去几年，无论房地产市场还是资本市场都经历了剧烈的波动，许多投资者难以获得理想的回报，这也是万科管理团队最难以释怀的一件事情。

　　过去几年，万科在管理、经营的多个方面进行了很多的思考，也获得了一些答案。对于未来几年的发展和增长，管理团队获得了更充分的信心。我们祈望，公司基本面的不断成长，能够尽快体现为投资者的优厚收益。

　　Q：持有万科十年以后，我可以赚多少？

　　谭华杰：为股东创造价值是职业经理人的天职。作为公司管理层，我们会不断提高管理水平和运营效率，实现更好的业绩，努力提高您的回报水平。

　　Q：我不太理解您刚刚表述的“而我们提升相关能力的目的，还是为了更好地做住宅”，可否具体解释一下，谢谢！

　　谭华杰：近年来，城市化呈现出一些新的特征。在一些中心城市，尤其特大城市，随着人口密度和通勤时间的上升和交通瓶颈的凸显，时间成本变得越来越高，传统的纯住宅区越来越不适应城市的发展，这一点已经被城市规划者所关注，因此，新出让的土地中，纯住宅用地越来越少，配建商业的比例逐渐上升。这对住宅开发商提出了新的、更全面的能力要求。如果不学会做商业，恐怕在这些城市就难以保持持续经营住宅的资格。另一方面，小区的配套商业是否成功，对于住宅住户来说也日显重要，无论从居住便利性还是保值升值能力来看，住宅业主都非常关心配套商业的品质。因此，为了更好地做住宅，企业需要提升商业地产的开发能力。

　　Q：您好！我是贵公司股东，我想请问贵公司除了降价促销外，还有什么策略应对国家对房价的调控，如果有，请具体讲解，好吗？公司计划通过什么措施实现？其次，根据电力部门调查，中国房地产是否出现供过于求的迹象？如果有这种可能，贵公司准备如何应对？谢谢！

　　谭华杰：您好，我们并不认为价格策略是应对市场调整的最佳或主要手段。不同企业可能各有侧重，对万科来说，可能战略前瞻性（去年下半年我们已经预警市场可能发生变化）、推盘节奏（万科推盘高峰早于市场一个季度左右）、产品结构（90%为普通商品房）、产品性价比（如装修房非常受欢迎）是我们更看重的一些方面。

　　关于“6000万套住房空置”的传言，如果我没有记错的话，国家电网已经公开辟谣，您可以查找一下相关的资料。谢谢。

　　Q：通过分析公司的财务报表，我认为万科今年上半年多确认收入约19亿元，占比11。公司预收账款比2009年末增加136亿，应收款项增加-3.76亿，销售商品收到的现金为288.70亿。288.70-136-3.76=148亿元左右。我忍为该数据比较合理，有请王总解释一下。而王总的解释是：公司本期销售商品收到的现金除您在问题中列举的因素外，还有其他重要的因素如收购公司等非现金因素对公司上述报表项目的影响。感谢你对万科的关注！但是这个答案并不能令人满意。“收购公司”属于投资活动，不在“现金流量表-经营活动”反应。“现金流量表-经营活动-销售商品提供劳务收到的现金”基本上是完全反应贵公司因为销售销售房子而实实在在收到现金！而万科在其他年份的这个数据也存在问题，比如06年和07年。顺便说一声，对于该数据，我同事分析招商，金地和保利之后此对贵公司提出的，所以还有请您进一步解释。

　　王文金：根据合并报表准则，收购项目预收款期末余额要体现在合并资产负债表中。但是，上述预收帐款期末余额中，有部分是收购前产生的，这部分收购前预售的现金不能纳入公司本期合并现金流量表。

　　Q：第一个问题，万科在08年提出控制经营成本，此后主要是在原物料采购、销售和管理费用方面，取得了一定的成效，但万科来讲，长期有大量的现金存款，同时有大量的外部融资（银行贷款和发债），在此领域，控制成本的空间很大，不知道公司采取如何具体措施没有？第二问题，以万科公司多年积累的品牌和信誉，完全可以取得低利率的融资，但我从个别银行界的朋友口中得知，万科常常会考虑合作方（指银行）的利益，常常会放弃最优惠的利率（如基准下浮10），不知您对此的看法如何？当然也许我的消息并不准确。第三个问题，万科参与政府保障房建设，从投入成本核算的角度看，投资回报率大致多高？

　　王文金：1）留存合理的一定量的货币资金，是公司经营发展所必需的；第一、作为铺底资金，保障公司正常的经营周转之需；第二、预售监管等不可动用资金；第三，寻找合适的项目发展机会。

　　2）“常常会放弃最优惠的利率”，你会相信吗？：）万科的经营目标是追求公司价值的最大化，追求经营业绩的持续增长和利润的最大化，同时力争与战略合作伙伴在经营中的双赢。

　　3）由于开发模式等的不同，不同的保障房项目其盈利水平会存在差异，但总体来看，保障房的特殊性决定了其毛利率一般处于较低水平。

　　Q：你好，万科长期以来都是深市的市值第一名，但目前已经被苏宁超越，万科是如何看待这一被超越的？

　　谭华杰：自2005年以来，万科的总市值在深市长期排名位列前三，并在大部分时间排名第一，但当市场波动时，万科市值也被一些其他行业的优秀上市公司超越过。我们相信，只需我们更加努力为股东创造价值，市值从长期来看也会反映公司管理团队的努力，也会得到更多投资者的认可。

　　Q：000002在各个地方的地产项目都不温不火，是否存在业绩造假？

　　谭华杰：对万科团队来说，尊严重如生命，而诚信是尊严的底线。对此，您可以有百分之百的信任。您说的“不温不火”，很抱歉我未能充分理解其确切的涵义。但如果指的是各地比较均衡的话，个人认为这正好是万科的进步和改善。

　　调控、调控、调控

　　Q：郁总，万科认为房产调控政策将会对房地产市场产生什么影响？

　　郁亮：短期来看，去年下半年以来部分城市房价过快上升的局面已经结束，市场正在回归自住购房者主导的状态；对于资金充裕的企业来说，土地市场上可能存在更好的机会。

　　长期来看，保障性住房将成为住房供应的重要组成部分。对开发企业而言，产品服务性价比、经营效率和管理能力将变得越来越重要。

　　Q：请问郁总，你认不认为国家今年出台的一系列房地产调控政策事实上最严厉的？谢谢！

　　郁亮：国家今年出台的一系列房地产调控政策，短期来看，政策效果非常显著，随后还将进一步显现。09年下半年以来部分热点城市的房地产过热局面必然结束。

　　长期来看，我国正处于全球有史以来最快的城市化进程中，人多地少是基本国情，住房供给不足仍是主要矛盾。要保持房地产行业长期健康稳定成长，需要从多方面完善房地产市场运行机制，从根本上缓解房地产供需矛盾。相关课题，包括制订合理的住房供给与建设规划，加大保障性住房尤其廉租住房、公共租赁住房的供应力度，提高土地供应效率，落实国发13号文（“国36条”），为民间资本提供更多的出路，有效分流投资性购房资金，拓展直接融资渠道，增加开发企业长期资金来源渠道等许多方面。

　　Q：8月9号《证券日报》曾报道过王石先生的观点，称热点城市的房价肯定有回调空间。所以想就这个问题问问公司管理层，怎么看下半年房地产市场走势？国家政策是遏制房价过快上涨，统计局前7月的房地产市场运行情况数据显示，过快上涨已经初步得到遏制，不过调控的预期似乎还是不尽如人意，请问公司管理层怎么看这个问题？

　　谭华杰：正如您所言，政策已经对市场产生了显著的影响，部分热点城市房价过快上涨的局面已经结束。我们认为政策还将继续发挥作用，市场将回归自住购房者主导的状态，房价将与自住购房者的真实购买能力和购买意愿相匹配。

　　政策出台后市场已经迅速作出反应，购房者预期转变，投资客淡出，主要城市成交量大幅下滑，主流开发企业定价趋于理性。短期来看，政策效果非常显著，随后还将进一步显现。09年下半年以来部分热点城市的房地产过热局面必然结束。

　　郁亮：由于2009年中期后房地产企业普遍加快了项目的开发，这些项目绝大多数会在2010年下半年转化为市场供应。新房供应增加会进一步推动市场调整到位。去年下半年以来房价上涨过快、投资性需求比例较高的个别城市，调整的幅度可能更大一些。

　　销售不畅和资金压力可能导致企业的购地、开发投资能力下降，可能影响一年后的商品房供应，未来的住房供应情况也值得关注。

　　Q：王石先生说过，一味涨价，没人倒闭的房地产市场不健康。那么什么样的房地产企业会在国家严厉的调控政策下率先倒下？谢谢！

　　郁亮：市场调整对不同类型产品的影响存在差异，目前大户型、高端产品的去化速度放缓比较明显，而低总价、中小户型的普通住房受影响程度相对较小。不同城市市场也存在差异，2009年以来房价上涨越多的城市，受影响越大，反之亦然。

　　经过07、08年的市场调整后，行业、企业的心态正在走向成熟，变得更加理性。现在大家应该普遍认同这样一些结论：09年部分热点城市房价快速上涨不正常，这样的上涨势头不会延续也不应该延续；市场价格有涨有跌很正常，企业应该顺应市场趋势。因此我们预计今年将比2008年更快达成共识，过渡也会更平稳一些。

　　就目前来看，大多数开发商的资金状况比上一轮调整初期要好，一方面因为09年市场成交旺盛，销售创新高，另一方面也反映了经过上轮调整后，开发商的资金安全意识增强。我们不认为行业会出现大面积资金链断裂的情况。

　　但如果市场成交持续低迷，行业资金面确实将逐步趋紧，土地市场可能出现机会。万科目前的资金状况良好，这有助于公司在任何情况下确保经营安全，也为公司把握可能出现的市场机会创造了条件。

　　Q：请问，对可能出台的预售资金专项监管措施，有啥看法？谢谢！

　　谭华杰：您好。国内引入预售制度的主要出发点是现有融资渠道无法满足房地产开发的需要，预售款因此成为房地产开发企业最重要的替代融资渠道。从与国际接轨，保护购房者、按揭贷款银行等相关主体权益的角度考虑，国内预售制度的融资功能必然会逐步弱化。

　　在逐步弱化预售制度融资功能的同时，有必要拓宽行业的直接融资渠道，以避免当预售资金的使用受到限制后，在没有新的、可替代预售融资功能的金融工具的情况下，房地产行业的资金状况出现问题，对金融安全产生不利的影响。

　　Q：请谭董谈一下今后十年我国房地产行业的发展前景。

　　谭华杰：您好。这个问题可以从几个方面看，从市场前景看，我们相信未来十年住宅市场仍然有很大的发展空间。这主要是基于几个简单的事实：中国高速城镇化的过程还远远没有结束，目前46%的城镇化率比率距离发达国家80%以上的水平仍有较大差距；中国的经济仍在快速增长中；目前城镇家庭户均住房套数约0.87套，低于成熟城市户均一套以上的水平。

　　Q：郁总，您怎么看中国房地产市场的未来？全世界除了香港和新加坡，几乎都没有非常大型的专作开发的房地产公司？

　　郁亮：国内房地产行业的发展前景毋庸置疑，另一方面，国内房地产行业的集中度仍然很低，美国前10大开发企业04年的市场占有率就已经超过25%，而09年国内前10大住宅企业的占有率不到10％，从这个意义上说，国内优秀的住宅企业显然还有进一步发展的空间。

　　Q：来长期的房地产行业的调控，万科有什么应对的预案来保证增长？

　　郁亮：调控政策有助于房地产市场回归以刚性需求为主的结构，有利于行业长期健康平稳发展。长期来看，中国仍然处于高速城市化的过程之中，我们坚信房地产行业的发展空间仍然非常广阔。万科也将继续坚持主流市场定位，坚持“不囤地、不捂盘、不当地王”的经营原则，同时苦练内功增强产品竞争力以及为股东创造价值的能力。

　　Q：预计这次的房地产调控时间会持续多久，会不会出现有五分之一开发商会倒闭的情况？因为过去的10年，除了个别几个，我们基本上听不到有开发商倒闭的情况。

　　谭华杰：经过07、08年的市场调整后，行业、企业的心态正在走向成熟，变得更加理性。现在大家应该普遍认同这样一些结论：09年部分热点城市房价快速上涨不正常，这样的上涨势头不会延续也不应该延续；市场价格有涨有跌很正常，企业应该顺应市场趋势。因此我们预计今年将比2008年更快达成共识，过渡也会更平稳一些。

　　就目前来看，大多数开发商的资金状况比上一轮调整初期要好，一方面因为09年市场成交旺盛，销售创新高，另一方面也反映了经过上轮调整后，开发商的资金安全意识增强。我们不认为行业会出现大面积资金链断裂的情况，也不认为今年下半年存在显著的并购机会。但如果市场成交持续低迷，行业资金面确实将逐步趋紧，土地市场可能出现机会。

　　Q：郁总怎样看北京万科长阳半岛两天售罄这件事？加快建设，加快销售速度是不是万科接下来应对市场变化的战略选择？

　　郁亮：万科的经营策略简单的说就是“不囤地，不捂盘，不当地王”。体现在销售上就是两点：1、坚持不捂盘，房子开盘了就要卖出去；2、坚持用合理价格卖房，所谓合理价格就是购房者愿意接受的价格。不管在什么市场环境下，我们的原则不变。市场好的时候，万科不会惜售，市场不好的时候，万科也不会硬扛着不调整。

　　住宅产业化路径

　　Q：请问现在万科的住宅产业化进度如何？谢谢！

　　郁亮：2010年公司计划工业化开工面积达到100万平米；全部新项目达到万科住宅性能标准，100万平米新项目参照绿色三星标准设计；在北京、上海所有适用的新项目均参照绿色三星标准设计建造。

　　Q：在半年报里面，没有再提工业化的进展情况？不知是否有变化？

　　郁亮：住宅产业化是万科的一项长期发展战略，公司一直在坚持推进产业化的研发和应用。今年3月份，万科和住房和城乡建设部科技发展促进中心在北京举行战略合作框架协议签约仪式，重点在建筑节能、绿色建筑、低碳建筑、住宅工业化等领域开展相关研究工作。此次合作，在一定程度上也标志着公司在住宅产业化和绿色建筑领域的长期探索和实践得到了认可。

　　Q：请问现在万科住宅产业化情况如何？

　　谭华杰：住宅产业化是万科长期发展战略中重要的一环。2010年公司计划产业化的开工面积达到100万平米，目前正在顺利推进中。

　　Q：据我了解万科做的工业化水平很低，只20左右，距国外比如日本（90）工业化还有很大距离。今后是如何规划的？

　　王文金：2010年公司计划工业化开工面积达到100万平米，全部新项目达到万科住宅性能标准，100万平米新项目参照绿色三星标准设计。在北京、上海所有适用的新项目均参照绿色三星标准设计建造。

　　Q：请介绍一下万科在低碳建筑、建筑节能方面的进展，公司对这一方面的行业前景有什么看法？

　　郁亮：2010年公司计划工业化开工面积达到100万平米；全部新项目达到万科住宅性能标准，100万平米新项目参照绿色三星标准设计；在北京、上海所有适用的新项目均参照绿色三星标准设计建造。未来随着节能环保理念的推广与普及，市场对具有节能环保特点的产品需求将是大势所趋。

　　Q：从其它渠道了解到，一些不是地产开发企业也参与到住宅工厂化的研发，万科面对住宅工厂化生产的各种方式，怎样才能保持建造住宅技术的领先.

　　郁亮：同行及其他相关行业的企业加入住宅工厂化的研发行列，有利于住宅工业化技术走向成熟，也有利于住宅工业化产品的推广。作为国内住宅工业化研发和推广方面的领先企业，我们乐观其成。同时，万科也不会放慢在相关技术研发和产品推广方面的脚步。

　　Q：请问公司的住宅产业化的最终方向和目标是哪里？是否就是公司的最终发展方向？谢谢！

　　谭华杰：公司的最终发展方向，这是非常大的话题，可能需要一代又一代管理者去上下求索。当然，成为基业长青的百年老店，应该是永恒不变的追求。就目前而言，率先实施住宅产业化、推动行业生产方式的变革，确实是公司重要的目标。

　　Q：世界级的大公司，一般都有自己大收费通道，万科为何就不可呢？比如公司的工厂化技术，建议公司把它培育为垄断型利润来源地。

　　谭华杰：目前住宅工业化的供应链还很不完善，凭借一家公司的力量来推动工厂化进程，可能速度慢、代价高，所以我们目前还是希望发动更多的同行企业加入我们的行列，共同推动行业进步和生产方式的变革。而开放与共享，可能有助于这一目标的实现。

　　Q：以前房地产开发商都没有人提绿色环保建筑，万科几年前就开始提倡绿色节能，今年绿色成了一个热门话提，市场上有很多已经建好或在建的楼盘一下全挂上绿色节能的称号，这样的房子取个名字就能称得上绿色？

　　谭华杰：您的意见非常中肯，事实上，绿色建筑是有严格标准的，我国在2006年推出了《绿色建筑评价标准》，对此进行了详细的阐述。

　　万科一直积极参与绿色建筑的研发和推广。深圳万科城四期项目也是目前全国最早获得绿色三星认证的住宅项目。

　　目前，万科在参照我国《绿色建筑评价标准》的基础上，已经初步编制了《万科住宅性能标准》，该标准分为5个层级，其中的A级为最高标准示范，B级近似绿色三星标准。“做卓越的绿色企业”已经成为万科中长期发展战略中一个不可或缺的组成部分。

　　疯狂的土地

　　Q：土地市场上可能存在更好的机会。这话的意思是，万科认为现在拿地时机比较好？

　　谭华杰：就目前来看，大多数开发商的资金状况比上一轮调整初期要好，一方面因为09年市场成交旺盛，销售创新高，另一方面也反映了经过上轮调整后，开发商的资金安全意识增强。我们不认为行业会出现大面积资金链断裂的情况，也不认为今年下半年存在显著的并购机会。但如果市场成交持续低迷，行业资金面确实将逐步趋紧，土地市场可能出现机会。不过目前的市场情况看起来还没到这个程度。

　　Q：上半年万科耗资200多亿元，拿地900多平方米，创历史之最，请问，下半年和明年，是否继续采取如此扩张态势？

　　王文金：09年万科在投资上比较谨慎，买入土地的总量也比较少，是为了等待更好的时机。今年以来土地市场逐渐降温，目前主要城市土地出让底价水平仍然较高，但成交溢价率已经明显下降。今年上半年拿地，时机优于去年下半年。万科会持续积极关注土地市场的机遇，把握合适的拿地时机。

　　另一方面，要保持房地产行业长期健康稳定成长，仍然有一些深层次的矛盾需要解决。包括如何解决低收入家庭住房保障问题，如何提高土地供应效率，如何为民间资本提供更多的出路，分流投资性购房资金等。从这个意义上说，虽然行业的长期前景看好，但未来的发展依然存在诸多不确定性，存在短期波动的可能。

　　万科下一步

　　Q：万科预计今年的销售额是多少？

　　王文金：我们的目标是跑赢大市，并不设定固定数字的全年销售目标。当然，不设固定目标，绝不是说不努力卖楼。无论是从“不捂盘”的原则出发，还是从实现增长、回报股东的需要出发，我们都始终会尽可能多卖楼。

　　Q：我们注意到万科在2010年1-6月份的市场占有率已经超过2（按销售金额计算），房地产调控对进取的万科提供了机会，公司认为我们的市场占有率目标未来达到多少？

　　郁亮：中国是幅员广阔的大陆经济体，房地产行业的集中度很难达到香港这种单一城市经济体的水平；同时中国住房形态以较高密度的集合住宅为主，最终集中度应高于以独立住宅为主的美国。从历史经验看，香港前三位企业的合计占有率可以超过50%，而美国则基本低于15%。综合来看，中国第一大住宅企业的最终占有率或许能达到8%到10%的水平。因此我国住宅行业目前的集中度还很低，万科的市场占有率应该还有较大的成长空间。

　　Q：公司对持有物业现在规划如何，中长期计划是什么。大连万达的在建和已建的持有物业已经达到了1500平方米，如果上市，市值肯定是几倍于万科，而5年前，万科和万达几乎都在同一起跑线上，万科应该反思。同样，万科如果每年有几十亿的租金收入，大大加强业绩的稳定性，提高市值，否则，纯住宅开发，就算一年有200亿净利润，市值也不会太高，我个人认为，万科在今年以后，以市场化的原则，每年沉淀100万平方米的持有物业，十年下来，就是另一个更加稳重厚实的万科，大大提高股东回报。还有，问一下万科收入中其它收入是什么？

　　郁亮：公司非常关注持有物业的收益前景，之前也进行过相关方面的多项研究。但短期内，持有物业不会成为万科重点的发展方向。

　　持有物业能带来持续的租金回报，而截至目前，租金的稳定性高于房价和地价。但另一方面，持有物业需要占压大量的资金，而目前我国尚未建立相关的退出机制（如REITs）。目前我国主要城市的租金收益率普遍偏低，单靠租金回报远不能获得与开发业务相近的资产收益率，实际上持有物业的主要收益来自物业价值的上升，但这一收益模式会受到市场波动更大的影响。相对来说，因为房价和地价存在联动性，开发业务的收益率水平反而相对稳定。

　　Q：1.万科在商业地产方面有没有信心超过万达，成为另一个领域的老大？2.您认为万科在住宅领域发展还能像以前这么火吗？如果是，那动力在哪呢？还是城市化吗？

　　谭华杰：您好，感谢您的鼓励。个人认为，住宅市场未来需要更加理性，“火”不一定就是好事：）但中国住宅市场的前景依然非常广阔，除了城市化之外，受教育程度的急剧提升（过去16年，中国大学毛入学率提高了近6倍），中国经济的结构转型，养老、旅游等多元化居住需求的兴起，等等，都将带来大量的自住需求，和新的商业机会。

　　到目前为止，我们依然坚定不移地定位于主流住宅领域。在商业地产方面我们会加紧学习，以提升能力而不是以业务规模作为追求的目标。而我们提升相关能力的目的，还是为了更好地做住宅。

　　Q：我的第一问题是万科关于发展商业地产的战略问题，从过往了解到的信息来看，万科管理层思想还没有统一。不知道现在董事长和经营班子的认识是否统一？如是的话，公司商业地产的发展方向主要是什么？我的第二问题是万科的股权再融资问题，去年提出方案时，我强烈建议没有必要考虑股权再融资，从一年来的情况来，事实确实如此，即便遇到如此严厉的宏观调控，万科的现金流依然充沛，公司的净资产和现金储备完全可以安全地支持年销售1000亿元的经营发展，不知道您现在的看法如何？建议公司未来尽可能考虑合理的债权融资，在股价过低时，可考虑采取回购股份的措施来保护公司市值稳定。

　　郁亮：万科目前的资金状况良好，这有助于公司在任何情况下确保经营安全，也为公司把握可能出现的市场机会创造了条件。公司会持续坚持稳健经营的策略，在确保公司经营安全的前提下，积极把握合适的机会，致力于提升公司价值，实现公司的长远发展，为股东创造理想的回报。

　　首先回答您提问的关于商业地产的问题。随着城市发展和城市规划的调整，近年来新出让项目中商业配套的比重普遍呈现上升趋势。即使是纯住宅小区也需要良好的商业配套，无论从提升居住品质还是不动产保值升值的角度看，有活力的商业配套都是住宅客户所期待的。万科需要顺应城市的发展趋势，提升开发商业地产的专业能力，这是万科内部的共识。

　　万科对自身的定位没有变化，万科仍然是城市主流住宅开发企业，住宅依然是万科的主业。事实上，万科过去也有商业地产业务，我们开发的几乎每一个住宅项目，都有一定规模的商业配套。只是说，不同的阶段对于主流住宅开发商的能力要求也有所不同，在新的阶段，要求变得更加全面了。

　　公司会根据实际需要，循序渐进地发展商业地产业务，而不会为了增加商业而增加商业。

　　Q：请问一下，万科对商业地产的打算？

　　郁亮：随着城市发展和城市规划的调整，近年来新出让项目中商业配套的比重普遍呈现上升趋势。其次，即使是纯住宅小区也需要良好的商业配套，无论从提升居住品质还是不动产保值升值的角度看，有活力的商业配套都是住宅客户所期待的。因此，万科将在坚持以住宅开发为主业的基础上，顺应城市的发展趋势，提升开发商业地产的专业能力，根据实际需要，循序渐进地发展商业地产业务。谢谢！

　　Q：请问两个问题：1。对在保障性住房等建设上万科将如何加快拿项目，有没有内部的考核和奖励政策。2。对商业地产将针已哪些细分业态为重点，策略是什么，这方面的人员储备情况目前进展又怎样？

　　谭华杰：在保障性住房上，我们目前仍以品质、示范效应和对产业化的推动作用作为主要追求，项目数量和规模不是最重要的目标。商业地产方面，我们以专业能力的全面提升作为近期主要目标。

　　Q：四个问题，您心中的万科年增长率为多少？预计可持续增长时间周期又是多少？有否考虑商业地产转型战略？未来绿色战略在产品中的应用如何？

　　谭华杰：在过去50年，美国最优秀的企业净利润年化增长率在20％左右。万科成立25年来，我们的净利润年化增长率略高于30%。我们希望，当万科的历史达到50年的时候，我们的持续增长记录能够进入世界优秀企业的行列。

　　中国住宅行业依然有广阔的发展前景，万科在行业内的占有率也还有较大的增加空间。我们的上述理想能否实现，应该主要还是取决于我们自身的努力。

　　目前，万科依然坚定地定位于主流住宅市场。在商业地产领域，我们以能力提升而不是规模占比作为目标，而提升商业地产能力的出发点，还是为了做住宅。

　　我们认为，绿色战略得以实现的前提，是绿色产品能真正为客户带来价值。我们将主要从这个角度寻求突破，希望绿色战略能成为公司市场竞争力的重要来源。过去几年，在装修房领域，我们已经受到了很大鼓舞。装修房目前已经成为万科产品的重要卖点之一。

　　Q：1、对物业服务的长期规划如何？万科的物业服务基本上利润很低，是否需要开发公司对物业进行补偿？2、对小区配套的商业网点有何打算？除了销售以外，有没有成立专业机构进行配套的可能？

　　谭华杰：您好，物业业务占万科业务收入的比例，大概只有1%左右，目前处于微利状态。相对其利润水平来说，物业服务对万科品牌和万科市场竞争力的突出贡献，是我们更关注也更珍惜的。小区配套商业是万科商业地产开发能力的最基本一环，公司对此高度重视，公司内有专业的研究团队。

　　Q：万科成长的独特点在那里？

　　谭华杰：一直以来，万科追求更高的周转效率和更短的土地持有年限。我们的规划中项目资源，一般以满足未来两到三年的开发所需为尺度，个别年度甚至不足两年；而美国第一大住宅公司帕尔迪的土地储备年限为6-8年。我们希望依靠专业能力赚盖房子的钱，而不是获取不动产升值的收益。这一选择，最初可能源自万科早年在土地获取能力上的劣势，但客观上可能恰好因为这一点，推动了万科在产品、服务上的不懈努力，并使得万科成为行业持续的领跑者。

　　Q：你觉得万科这么大盘子，下一步怎么走？

　　谭华杰：相对于曾经在世界商业历史上留下印迹的众多百年老店，我们还是一个小公司、一个稚嫩的企业，我们的道路与梦想，其实才刚刚起步，我们相信，规模目前绝不是万科继续成长的障碍。

　　Q：请问3年后可以到1000亿销售吗？

　　王文金：我们的目标是跑赢大市，并不设定固定数字的年度销售目标。当然，不设固定目标，绝不是说不努力卖楼。无论是从“不捂盘”的原则出发，还是从实现增长、回报股东的需要出发，我们都始终会尽可能多卖楼。

　　Q：我想请问万科集团在未来十年的发展方向，重点放在一线城市还是二三线城市，是东部沿海城市还是内陆城市，还有房屋户型大小的比例结构。

　　郁亮：万科不会人为刻意设定项目发展的重点城市。万科获取项目的标准取决于是否有利于提升股东回报。万科的定位是城市主流住宅开发企业，生产城市主流住宅是万科的主业，万科的产品策略是推出符合市场需求的适销对路的产品。

　　Q：请问会另外创立一个高端品牌的地产吗？目前类似星河湾一个高档楼盘一天就是销售40、50亿。我认为贵公司可以进入超高端的细分市场领域。

　　谭华杰：万科目前仍然坚持主流住宅定位，高端住宅占比不会太高。当然从能力培养的角度看，我们不会忽略任何一个细分市场。