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专访凌克:中国地产的下一个黄金十年
作者: 周静怡     时间: 2010-03-15 00:10:38    来源: [ 观点地产网 ]

金地已经走了一个黄金十年,还有一个黄金十年。中国的房地产还有十年的好世道。

  观点地产网 周静怡 2010年,金地上市十周年。在2009年里,金地实现了其上市以来最好的业绩。在凌克看来,金地走过的黄金十年也正是中国房地产的黄金十年,在这个节点上展望未来,凌克认为中国的房地产还有十年的好世道。在金地2009年业绩发布会当天,观点地产新媒体对凌克进行了专访,以下是实录片段,更多访问内容请关注4月号《观点》杂志。

  观点地产新媒体:2010年4月12日,金地上市刚好十年了。2003年,您在博鳌房地产论坛的演讲里说到:当下的经济好,地产的世道好。您觉得未来的中国房地产还有多少年的好世道?

  凌克:金地已经走了一个黄金十年,还有一个黄金十年。中国的房地产还有十年的好世道。

  我说的是指住宅地产。为什么呢?如果中国的城市化率达到60%-65%的时候,这个住宅地产的市场就显得平常了。但是现在中国的城市化率是 45%。因此中国城市化率在45%-60%这段期间里,我们中国住宅房地产增长的速率是很高的,仿佛看到了一条曲线,这个曲线就往上跑得很快。然后到了 65%的时候,再看住宅房地产的这条曲线,斜率变平了,就是这种感觉。

  从去年的销量就可以看到这种情形。去年中国一个国家住宅房地产的销量是850万套。850万套相当于什么?美国的新房全部加起来,美洲的新房全部加起来,欧洲的新房全部加起来,甚至还要把亚洲很多的国家的新房全部加起来,才是中国一个国家的销量!

  这个是一个直观的影响,为何我说今后的十年是黄金十年?这主要是因为住房供求,实际上在处于一个需求非常大的阶段。

  中国如果城市化率达到65%的时候,我们那个时候就有9亿人口要住在城市里面。我们中国城市化率现在是40%出头,只有6亿城市人口,还有3亿人要从小城镇搬到城市来,他们要房子住。

  观点地产新媒体:这部分是刚性需求,但是谈及刚性需求,目前有很多声音不认同,您是怎么认为的?

  凌克:这么多人,不管是要住政策性用房,还是要租一间房,还是要自己买一间房,总共就是需要这么多房子。要盖这么多房子出来,这就是生意,这就是需求。

  现在我们中国可能有1.5亿到2亿套建成住宅,假设每套住三个人,我们现在就有6亿人住在城市里边,刚好和城市化率的估值差不多,或许现在还可能差一点,不到6亿人。

  但是如果中国的建成住宅到3亿套的时候,这1亿套住宅刚好可以住3亿人。这么说。我们如果还有3亿人要搬到城市里边来住,那么还要建一亿套住房。加起来,再解决3亿人口的住宅到城市里边,正好是9亿。

  1亿套住房是什么概念?如果十年要修一亿套,每年就是1000万套!而1000万套相当于多少?还是那句,我们2009年总共销售了850万套。

  观点地产新媒体:按您的说法,十年之后住宅房地产的增速曲线开始平稳了。但接下来十年依然是黄金十年。是否可以理解为您否定了现有的两三年的"泡沫论"?

  凌克:十年之后,大致上供求是一个平衡的关系,新增加的需求量不会很多。那就变了,那个时候市场的感觉和今天完全不一样。如果来得快的话,七年就会到,来得慢的话,就长一点。

  大势在七年,或十年。增速的一个斜率一定会有,房地产市场的大势好,不代表没有短期的波折。这两者是不矛盾的。

  到2020年,或者到2030年的时候,增长的速度基本就保持一致。但2010年后的十年,地产的大势的斜率是非常高的,但是大势好不一定所有东西都好,也有很多东西会存在。大势好算是一个概括的局面,然而大势趋上里面的起伏波折,就危险了。

  这些短期的波动危险,足可以让一家公司倒闭。不仅仅是小公司,大公司也死。这样的一个波动如果持续三年的时候,公司有问题的就倒闭。所有的公司最重要的就是怎样去克服这些短期的波动。

  观点地产新媒体:先倒下的,往往是那些拿了过多"地王"项目的企业,或是激进拿地的企业吗?金地去年的平均地价近四千元/平米,比万科高了近一千元/平米,您是如何分析的?

  凌克:那可不一定是拿了"地王"项目的才会先倒。金地去年就拍卖投资超过200个亿,哪里在乎一块地!

  金地是有意识的拿地。楼面价贵不重要,我们要把产品定位往上走。现在政府要提供很多的增值性房,金地不跟这类住房竞争,我们要把自己的定位往上拉一拉,我们是非常有意思地去做,我们就是要提高我们高价地的价值。

  有时不在乎是地王不是地王,地王也只是一块地。金地公司的有些地也被称为地王,但是我认为每次拍出来的不都是地王吗?只有拿地王才能拿得到地。关键是你投资的时间点和投资的规模,规模和时间点错了,你公司就破产。

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