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广东房协报告：广州上半年房价隐性回落

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　　广东省房协即将发布的2010年《广东房地产蓝皮书》表明，2010年在中央和地方政府不断出台调控政策的背景下，省内大部分房地产热点城市业界对年内前景审慎乐观。预测在宏观经济向好、市场供需大体平衡的态势下，地方政府增加土地供应，社会保障住房源源入市，对缓解刚性需求、稳定社会预期起积极作用，市场总体走势呈现平稳，楼价有所起伏但相对“安定”，由于经济发展存在许多复杂且不确定因素，希望企业保持警惕做好应变准备。

　　该蓝皮书汇集了有关部门、业界和专家对2010年全省及一、二线城市的市场走势所作出分析和预测。

　　据悉，该《蓝皮书》将于3月19日发行，肩负行业代表责任的广东省房协为引导业界对发展态势有明晰认识，还将于同日下午在广州市凯旋华美达酒店举办景气分析会，邀请权威专家剖析市场、解读政策。

　　全省：开发投资回升

　　汇集各方观点的《蓝皮书》对全省经济分析认为，在国家积极的财政政策下，广东经济企稳回升态势明显，企业家信心指数处于上升通道，全省新开工项目储备充足，有利于促进投资保持可持续发展。2009年以来商品房销售畅旺，房地产开发企业资金迅速回笼，新开工面积降幅比上半年收窄了41.5个百分点，预测2010年房地产开发投资将稳步回升。

　　制约因素有，土地供需矛盾在短时间内难以解决，部分投资项目受实际工作中征地拆迁补偿等问题影响，项目推进较为滞后，而2010年亚运会期间，广州市所有建筑工地将停工较长时间，对投资增长带来不利影响。

　　广州市：价格回稳

　　2009年广州市十区去年一手和二手住宅成交面积和成交金额大幅增长分别为均创历史最高纪录，特别是二手交易，同比分别增长1.1倍和1.3倍。十区一手住宅成交均价上升至9346元，其中10-12月连续3个月房价破万元关口，12月达到11263元/㎡，市中心区的二手楼价也以仅2000/㎡的差距相伴走高。

　　对楼市影响较大的因素有，城区土地资源稀缺。2002至2009年广州住宅用地成交面积961万㎡。其中，中心城区所占比例仅为31%，而2006年后更为严重，从当年所占比例的53.7%下降至2009年的14.1%，近三年占比平均值仅为19%，预计今年城区住宅供应缺口仍较大。此外，迎接亚运会期间，全市所有建筑工地和混凝土生产企业较长时间停工，将导致市场供应短期失衡；旧城拆迁、“三旧”改造补偿标准大幅上升也加大了开发成本。

　　综合考虑政策效应、供求关系、社会预期等多种因素，《蓝皮书》预测，广州市在2010年上半年市场成交将有所减少，价格隐性回落，下半年市场不确定性较大，企业应加强监测。

　　2010年新增供应量大多集中在外围区域，城区和近郊的二手楼将凭借其地段、配套、价格及品种丰富等优势进一步扩大市场份额。

　　对业界普遍关心的城区土地供应方面，《蓝皮书》分析，广州市未来10年“三旧”改造将盘活低效用地达74平方公里，头5年就可腾出28平方公里低效用地，超过近十年的住宅土地供应量，可改善中心城区住宅的供需矛盾。

　　深圳市：二手楼价调整概率加大

　　2009年深圳一手房成交70074套，649.4万㎡，同比增长超五成，9月后房价进入均价20000元/㎡时代。

　　受土地资源约束，深圳市二手房与新房的成交比例自2004年以来不断提高，2009年已达到2.22:1，是地产市场的交易主体，对调控政策更为敏感，全年二手房交易面积1405.27万㎡，同比增加183.7%。其中住宅交易面积为1226.58万㎡，同比上升249.6%，增幅远大于一手房交易。在政策因素影响下，2010年1月二手房成交量大幅减少。

　　展望全年，国际金融危机冲击逐步削弱消，珠三角外向型企业出口向好，非户籍置业者购房支付能力增强。年内将有2.23万套保障性住房投入建设，占到2009年全市住房交易总量的约10％，对缓解刚性需求起较大作用。

　　《蓝皮书》预测，2010年深圳楼价相对稳定，对住宅的刚性需求和购房者较强的持有能力，是支撑市场的重要力量。

　　二手交易市场观望情绪加重，价格短期内可能维持现有水平，但下调概率加大。

　　土地供应方面，2009年新增商品住宅用地为零特区内在今年打开了供应大门。《深圳市住房建设规划2010年度实施计划（征求意见稿）》提出，全市共供应80万㎡的新增商品住宅用地。其中，特区内17.61万㎡；《深圳市城市更新办法》出台之后，25个更新改造项目规划已获批准，涉及总用地面积109.7万㎡，总建筑面积397万㎡。其中，住宅面积202万㎡左右。由于开发商存后市风险预期，预测土地市场价格也将平稳。

　　二线城市：平稳发展是基调

　　珠海市，2009年商品房销售面积280.44万㎡，销售金额209.91亿元，分别增长60.9%和72.4%，市场供应略有收紧。全市商品房预购均价达7912元/㎡，同比增长11.7%。其中，占全市房地产市场最大份额的香洲区，商品房预购均价续数月跃进万元/㎡平台。预测2010年市场总体呈价量稳定。

　　惠州市，2009年全市新建商品房共成交588.76万㎡，同比增长1.34倍。其中，住宅549.93万㎡，增长1.5倍。成交均价为4232元/㎡，同比增长2.2%。在市场利好推动下，住宅投资逐步回升。预计2010年土地市场将逐步降温，地王现象不再。新开工面积将在2010年上半年形成有效供给，舒缓市场需求，楼价短期内仍有一定的上升空间，但冲高势头减缓，部分项目将因供求关系变化而走势各异。

　　江门市，近四年来房地产开发施工面积逐年递增，2009年首次超过1000万㎡，新开工和竣工面积也位达到最高值。2009年商品房销售面积397.99万㎡，销售金140.65亿元，同比增长分别为43.7%和71.6%。在珠三角一体化进程加快，港珠澳大桥奠基兴建，宜居城市建设等长期利好支持下，楼市不断增添新的外来置业需求。预测2010年上半年房价将延续去年底的较高价位运行；又因开发商在2009年下半年轧堆报建，2010年下半年正是大量新产品集中上市高峰期，将出现短暂的供大于求时期，房价略有调整，全年会出现小幅波动。

　　中山市，2009年商品房成交“量价齐升”，商品住宅成交面积632.78万㎡，金额278.07亿元，分别大幅度增长75.7％和78.8％，达历史最高位，成交均价4394元/㎡，微升1.8％。在“珠中江”一体化的大背景和城际轻轨、港珠澳大桥、中深大桥等大型基建项目拉动下，2010、2011年将出现新的投资增长期，预测2010年年度商品住宅成交面积在550万㎡左右保持稳定；交均价同比增幅在15－20％之间，最终实现年度均价约5000元/㎡，其中城区增幅在20－25％之间保持坚挺，最终达到5800元/㎡左右。由于中山将颁布新的基准地价上调出让价格，预测中心城区、古镇、小榄等土地供应较少的区域以及南朗、坦洲等热点区域土地成交价将有显著升幅。

　　东莞市，2009年商品房成交面积614.41万㎡，其中住宅成交成交面积同比增幅达到60.2%；均价6055元/㎡，同此上升4.48%。商品房同期成交面积超过供应面积39.4%，已消化不少市场存货。预测2010年上半年房价呈现上涨，刚性需求在下半年走缓，供求达到平衡。

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