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REITs 信托 商业地产:金地09业绩会实录
作者: 周静怡     时间: 2010-03-11 03:00:56    来源: [ 观点地产网 ]

一直坚持“金融+地产”的金地,在业绩发布会上,依旧强调着金地在金融和地产融合的优势。

  观点地产网 周静怡 3月10日上午,在金地总部举行的金地集团业绩媒体见面会上,金地集团董事长凌克先生、金地集团总裁张华纲先生、金地集团财务部总经理韦传军先生等集团管理层就媒体的提问进行了解答。

  “什么东西都是变的,绝不会一成不变,所以今后中国的地产和前面10年做比较,也一定会变。这对于中国地产来说,就是今后10年会成长出来非常大的商业地产。”

  一直坚持“金融+地产”的金地,在业绩发布会上,依旧强调着金地在金融和地产融合的优势。只是2010年,金地预示着公司正在朝房地产公司的第二个阶段迈进——商业地产。

  以下为见面会摘录:

  “金地在REITs方面做了很多准备”

  Q:去年金地跟平安信托,如上海地区的信托合作,投向了上海赵巷的项目。今年还有没有具体的合作?大概会在哪些区域?

  张华纲:我想我们目前合作区域是没有限制的,并没有一个非常清晰的区域导向。但是作为平安信托,或者其他的信托公司,在投资方面会有一个偏好。比如说他们更喜欢是在一、二线城市,项目的规模不是特别大,周期尽量是在2-3年,所以他们的项目的选择性会比较强。

  我们和平安信托签了100个亿的3年的规模,估计今年30个亿左右,没有太大的问题。

  Q:今年REITs也是一个热点。金地喜欢提前布局,金地在这方面是怎么打算的?

  凌克:我们政府各个不同的部门一直在鼓励和呼吁,要推出来这样的一个产品,也非常希望今年能够推出来。商业地产的发展对中国的房地产发展来说,应该是非常重要的。

  商业地产这样一个产品,基本的生存方式就是REITs,没有这个平台,没有这样的一个产品,没有这样的一个理念,商业地产很难发展好。大家可以去看一看美国的商业地产开发模式,90%都是REITs。

  金地在这方面做了很多准备,如金地有很多的办公楼、购物中心、还有一些临街的商铺。算起来这些资产都有好几十个亿,上百亿了。如果REITs推出来,我们这些产品就能够推向市场。现在如果有REITs这个产品,我们公司现在已经把所有的商业存货产品,已经在把它进行分类,进行统一管理,进行公司的发展改造,就是为了今后的REITs。

  Q:现在推出REITs的最主要的障碍是什么呢?最大的问题是否就是重复征税?

  凌克:我现在没办法回答这个问题,这个要看证监会和银监会。

  我个人觉得,REITs这个产品,90%都是需要以现金鼓励的方式发放给投资者,因此不应该去征所得税。如果征所得税的话,这个产品就没什么竞争力。REITs产品的收益要求比我们做住宅的产品收益要求要降低,我认为要降低6%-8%。如果继续征税,它就是等于一个普通的上市公司,没有任何的意义。所以在全世界没有哪个REITs,包括香港的,是需要征税的。

  “10年后大规模的商业地产开发公司,肯定不只万达一家”

  Q:按照金地2010年的计划,商业地产现在应该就是金地在第二阶段发展的一个重点。2010年金地在获取商业地产土储的资金规模大概多少?金地在商业地产准备投资的比率在总投资规模中占的比率大概多少?

  凌克:商业地产的投资规模在20个亿左右,这是金地在2010年第一期的投资规模。从投资布局来看,短期是不断的加强我们现有的区域和现有的城市;从中期来看,就是要随着中国的社会变迁、经济的发展来做调整。所以说,从中期和长期来看,今后会表现出来两方面:一方面就是捕捉一些新的热点、新的增长点;第二方面是覆盖的面积会更加广。

  Q:商业地产投资量比较大,挤压资金时间长,目前企业强调ROE的管理,金地现在的管理上是否有足够的准备跟商业的大的投入?而且商业的盈利能力可能是稍微差一些,但是与快速周转的地产来说,商业的回报形式会不一样。对于未来的情况会有什么样的不同表现?

  张华纲:商业地产跟住宅开发商是两个不同的投资人,看美国,一个是住宅开发投资,一个是商业开发融资。核心就是因为表现形式是不一样的,对投资人也不一样。

  所以买房地产公司开发公司股票的投资者,基本上风险承担者,同时他对回报预期也高一点。而买REITs的人,他看中的是市场现金流的回报。

  如果一个房地产公司既做住宅,又做商业开发的话,这种公司一般是在城市的容积率非常高的国家或者地区才会发展起来。比如说香港,像新鸿基每年的利润有50%来自于商业。

  从目前来看,中国的房地产公司会有一部分公司既做住宅又做商业,因为中国也是一个容积率偏高的国家。同时,金融产品不是那么丰富,逼着大家不得不这样做。

  Q:凌克董事长曾经说过,2010年是房地产商业的创新元年,很多企业都在思考,企业的自身能力和行业价值链的一个整合能力,对于金地来说,行业价值链的整合能力上会从几方面来做一个提高?

  凌克:现在地产公司,会有几种产业扩展的方式。一种是向上游,即房地产金融;另外一种可能会向下游,比如说向房地产服务行业。房地产的服务行业有很多,其实有很多新的机会,比如说像旅游地产、度假地产、老人公寓等。

  我比较看好这两种不同的发展方式,金地公司也在这方面进行探索的。我建议是向上游发展,因为向上游这样的产业的扩张,可以使公司的资产周转率进一步的提高,使公司的资金利用率提高。

  如果向下游扩张的话,资产周转率可能会往下降。

  Q:金地2010年会不会把主要方向放在二、三线的市场?

  凌克:总体来说什么东西都是变的,绝不会一成不变,所以今后中国的地产和前面10年做比较,也一定会变。这对于中国来说,就是今后10年会成长出来非常大的商业地产。

  前面10年是成长出来一批大的住宅地产公司。远处看美国,近处看香港,你会看到他们都有前面的十几家大的公司,规模很大。我们在10年前看他们的时候,就可以想像到“10年之后中国大陆也是这样”,今天果真如此。我们在90年的时候去看美国,我们就可以想像到2010年中国是什么样子的。

  现在看看美国的商业地产,也可以想像到10年后的中国商业地产是什么样子。今后会成长出来非常大规模的商业地产开发公司,肯定不只万达一家。

  这就是一种变化。另外就是房地产的金融也一定是如此。你会看到成长出来非常优秀的房地产投资,专门做投资的资产管理公司。而且这些人不仅仅可能在中国投资,可能在全世界可能都在投资,今后10年都会看到这些。

  中国的社会在变化,经济结构也在变化,房地产公司的肯定要变。我们刚才说的二线城市、三线城市,其实都会变,这个变我们可以看到一个公司对二三线城市的态度也会变,也会更加关注。

  “没人真正对房价关心,除了我们的温总理之外”

  Q:金地有非常大量的优质土地储备,金地是怎么看待接下来房地产的发展呢?而目前政府对房地产调控的意图比较明显,这对金地的销售进度,还有地价会产生什么影响吗?

  张华纲:目前中国的房地产市场,5年或者10年一般有保障。城市化进程、中国经济的发展,都是非常有力的支持。

  实际上现在的住房的水平还没有稳定,无论是城市化、绿地化、人均的建筑,都还处在一个发展的过程。

  另外一个非常重要的就是,中国实际上是人均占有可耕种土地面积比较低的国家。所以注定房子是供不应求,加上我们的土地管理机制。没人真正对房价关心,除了我们的温总理之外。

  所以我们行内常开玩笑,地拿好了,利润的70%就决定了。特别是在市场调控的时候,反而能突出企业的竞争优势。所以中海一出来就是70亿。

  这是一个政策出台的高峰期,像上海、深圳、广州都会毫无疑问在两会前后出台一些调控的政策。但相对来说,加大土地供应量是政府一直在讲的,这个对政府来说是一件非常不容易的事情,涉及到非常多的征地,非常细致的工作。调控的力度到底有多大,涉及哪些方面,这个还是要从积极方面去看,我相信2010年的市场不会比2008年差。

  Q:2010年金地的投资规模现在有没有一个大致的计划?投资可能会集中在哪些区域?商业地产的投资着重在哪些城市?

  张华纲:假设不融资的话,投资的规模是100亿,如果加上合作这一块的话,差不多是150个亿。如果做项目融资,可能这个金额会大一些。

  商业地产,已经介绍了深圳岗厦项目,建筑面积大概110万平方米,地价加上建安的话,每平方米应该是在15000元/平米以上。我们今年在投入上会更大,但是不是说以前没投,只是今年加大了投资量。

  Q:前段时间深圳出台“城市更新办法”,有一些上市公司有收益,这包括金地吗?这个政策对于未来深圳房价会不会有一些很大的影响?深圳整体的房价会不会降下来?

  张华纲:深圳的住宅就目前来看,主观意图是非常好的。深圳的难处,其中就是一个土地不够,毫无疑问是要去加大旧城改造的力度。

  从目前看,工业区改造政策的出台,其实也有一定的问题。政策有一定的偏向,就是项目50%进入市场,可以卖,可以租,但50%要自住。可能这个条件会让开发商的动力大打折扣。

  深圳市区内基本上没有什么地了,所以今后深圳的房价确实是会越来越高,但是深圳的房价要是垮下来,我想不是大家愿意看到的,也是不太可能发生的。

  Q:金地09年年报披露投资活动的现金流是负,按这个投资浮动基本上减少的很厉害,是不是目前金地的资金还是有一点紧缺?

  韦传军:金地现金流是420多个亿,主要原因是我们在去年拿了200亿的地,付了差不多140个亿的地价款,如果抛开我们新拿地地价款的因素,实际上我们的现金流是增了很多的。

  投资活动这一块主要是我们在去年拿了一些项目,有一部分是通过收购股权的形式,这块会显示在投资活动的现金流量。

  实际上我们现金还是比较充裕的,在去年年末,金地帐面上有接近90多个亿,银行的授信也都还是比较充裕,还可以再使用。

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