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中庸与平衡 SOHO中国09业绩发布会实录
作者: 陈小丽     时间: 2010-03-12 03:23:34    来源: [ 观点地产网 ]

预计2010年政府还会出台各种各样的政策,我们会在这个政策当中寻找到一个平衡,抓住我们的机会。

  观点地产网 陈小丽 3月11日下午5点,香港香格里拉酒店5楼,SOHO中国2009年业绩发布会如期召开。SOHO中国执行董事兼主席潘石屹、执行董事兼行政总裁张欣、执行董事兼总裁阎岩、执行董事兼财务总裁王少剑、推广部总监王春蕾等SOHO中国领导人悉数到场。

  在发布会上,潘石屹表示,SOHO中国2009年基本上在这个市场中没有错过任何一个机会,全年完成了136亿的销售额,创下SOHO中国历史上销售最好的一年,并使SOHO中国连续几年时间一直保持北京市销售的第一位。

  暴增7倍的盈利

  年报显示,截至2009年12月31日止,SOHO中国销售面积312243平米,销售金额136.8亿元,比上年分别增长97%和77%;实现营业收入74亿元,比上年增长138%;毛利为38.57亿元,毛利率为52%,股东应占溢利为33亿元,同比上升了727%,每股基本及摊薄盈利63.6分及62.5分,建议派末期息20分。

  “09年我们的业绩非常好,公司07年上市,从07到08到09年的每一年的增长都非常的好。07年销售了40个亿,到了08年就变成了77亿,到了09年就变成136.8亿。”张欣反复强调,SOHO中国一如既往在北京市场份额占据领先地位,比远洋地产高出一倍。

  据介绍,2009年SOHO中国的合同销售贡献主要来源三里屯SOHO、中关村SOHO、朝阳门SOHO一期、二期以及SOHO北京公馆。其中,三里屯SOHO仍然占到最大的销售份额,达89亿元,销售均价约每平米4.7万元,三里屯SOHO的累计销售金额已达到160亿。

  张欣接着表示:“SOHO中国平均售价也非常高,去年销售的5个项目平均每平方米可以达到40956元,营业收入上升了138%至74亿。我们在2009年仍然保持一个很高的利润率,毛利率是52%,这样就使得净利润达到33亿元,同比上升了727%,其中16.92亿是来自于我们的核心净利润,其他的16亿是来自我们的投资物业。”

  此外,在潘石屹看来,过去的一年政府的信号远远大于市场的信号,这些刺激政策最见效且最受益的一个行业是中国的房地产行业,所以在2009年,全中国的房地产市场都创造了新的价格高度和新的成交量高度。

  百亿现金

  除了全年实现136.8亿元亿销售额外,SOHO中国还手握重金。潘石屹指出:“我们目前仍手持120亿现金,另外有180亿的银行授信额度,但我们会进行谨慎收购,继续发展北京及上海市场,创造盈利,回报股东。”

  “去年SOHO中国先后斥资106亿元收购了收购总建筑面积近73.85万平方米的土地储备,同比增长65%。花了这么多钱之后,我们手上还有很多的现金,现金量高到我们每股可以达到2.3元,目前现金水平达120亿元。”张欣解释:“08、09年我们的现金基本上是保持同样的现金量,09年发了可转债,同时也增加了一些银行贷款,但是整体来讲,我们的贷款与总资产的比率还是非常低,为22%,总资产的增长达到了45%。”

  张欣还称,预测2010年SOHO中国利润应该是在30亿,利润当中有90%已被锁定。据悉,截至今年2月底,SOHO中国已完成了50亿元的销售,其中26亿元贡献来自SOHO嘉盛中心,15亿元来自SOHO东海广场,另外9亿元来自其它项目。

  尽管不缺钱,但基于2009年购买土地的投资非常大,张欣表示,2010年SOHO中国对于购买项目还将保持比较谨慎的态度。

  在谈到国土资源部下发的“十九条”新政时,潘石屹认为:“产生的影响可以说是一些好的影响,市场比较混乱,有企业非要拿3、4个地,结果拿不出钱来付地价款。如果实施这个政策的话,对中国整个住宅市场影响会比较大,但我觉得这个政策对SOHO中国没有什么太负面的影响。”

  最大收获

  回到业绩主题,潘石屹直言:“2009年SOHO中国在项目收购上也是丰收的一年,按照预定的发展方向,公司收购了北京、上海繁华地段的物业和土地,当中包括天安门南(前门)项目、望京B29地块、SOHO嘉盛中心及上海SOHO东海广场项目,共计106亿元,使得公司目前的可售物业价值达到450亿元,足够公司未来三年的销售。”

  潘石屹认为2009年最值得一提的事情,是收购了上海东海广场项目,使得SOHO中国第一次走出北京,进入上海。他表示:“这个项目在我们进入上海之后取得非常大的成功,现在销售额已经使我们收回了投入的现金。”

  “该项目以每平米3.4万元的价格购入,迄今为止公司已完成了33%的销售,售价几乎是收购价的一倍,并在几个月时间内将出租率由30%提高到至82.5%。该项目的成功运营,验证了SOHO中国独特商业模式在上海是可以复制的。”张欣补充道。

  同时,SOHO东海广场的销售增加和丰富了SOHO中国的客户群,其中该项目90%的客户来自长江三角洲地区,这不仅给SOHO中国带来一个新的市场,出租率也由30%增长到82.5%,使得项目业绩收益率达200%。

  张欣表示:“以前我们的客户是集聚在一些能源方面,大部分都是一些有矿产、煤厂这样的一些财富比较聚集的人群。”

  “我们北京的项目,北京地区客户只有30%,山西占30%。而上海的项目,浙江占了50%,台湾占21%,上海只占了15%。所以客户群是相当的分散。有了这个新的客户群,我们还有很多的项目,现在我们手上还有450亿可以销售的物业,可以够我们未来3年的销售计划。”张欣介绍称。

  SOHO看形势

  对于当前形势,SOHO中国表示,将借助政府“保八”的背景和适当宽松的货币政策下,继续加快已有物业的销售。同时在项目和土地的收购上一定要采取中庸之道的策略,稳健经营。

  “预计2010年政府还会出台各种各样的政策,我们会在这个政策当中寻找到一个平衡,抓住我们的机会,SOHO中国的商业模式不会改变。”潘石屹表示,SOHO中国2010年仍然聚焦在上海、北京繁华地段,从事商业和写字楼的开发。

  潘石屹还表示:“我们从北京到了上海,发现上海房地产市场更热。上海周边、长江三角洲的中小型企业是非常活跃的,但是上海的办公环境主要是为国际企业和大型企业提供,我们的产品和商业模式可以弥补这个不足。因此,在2010年,SOHO中国主要的市场应该是在上海,在上海的投资比例应该超过北京。”

  潘石屹认为,2010年,政府为了控制住宅价格、控制资产泡沫,已经在政策上收紧了对房地产业的贷款,2010年对房地产市场是不确定的一年,公司对于收购的态度是谨慎的。

  最后,潘石屹指出:“中国的城市化在未来几年是不可改变的大趋势,也是中国经济发展的主要动力,并为房地产行业提供了巨大的发展空间。在看到中国房地产市场未来仍有巨大发展空间的同时,政府会加大保障性住房的供应,同时对按揭贷款的优惠政策进行取消,使得住房市场的竞争更加剧烈,而商业地产受政策影响较小。”

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