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预计2010年政府还会出台各种各样的政策，我们会在这个政策当中寻找到一个平衡，抓住我们的机会。

　　观点网 陈小丽 3月11日下午5点，香港香格里拉酒店5楼，SOHO中国2009年业绩发布会如期召开。SOHO中国执行董事兼主席潘石屹、执行董事兼行政总裁张欣、执行董事兼总裁阎岩、执行董事兼财务总裁王少剑、推广部总监王春蕾等SOHO中国领导人悉数到场。

　　在发布会上，潘石屹表示，SOHO中国2009年基本上在这个市场中没有错过任何一个机会，全年完成了136亿的销售额，创下SOHO中国历史上销售最好的一年，并使SOHO中国连续几年时间一直保持北京市销售的第一位。

　　暴增7倍的盈利

　　年报显示，截至2009年12月31日止，SOHO中国销售面积312243平米，销售金额136.8亿元，比上年分别增长97%和77%；实现营业收入74亿元，比上年增长138%；毛利为38.57亿元，毛利率为52%，股东应占溢利为33亿元，同比上升了727%，每股基本及摊薄盈利63.6分及62.5分，建议派末期息20分。

　　“09年我们的业绩非常好，公司07年上市，从07到08到09年的每一年的增长都非常的好。07年销售了40个亿，到了08年就变成了77亿，到了09年就变成136.8亿。”张欣反复强调，SOHO中国一如既往在北京市场份额占据领先地位，比远洋地产高出一倍。

　　据介绍，2009年SOHO中国的合同销售贡献主要来源三里屯SOHO、中关村SOHO、朝阳门SOHO一期、二期以及SOHO北京公馆。其中，三里屯SOHO仍然占到最大的销售份额，达89亿元，销售均价约每平米4.7万元，三里屯SOHO的累计销售金额已达到160亿。

　　张欣接着表示：“SOHO中国平均售价也非常高，去年销售的5个项目平均每平方米可以达到40956元，营业收入上升了138%至74亿。我们在2009年仍然保持一个很高的利润率，毛利率是52%，这样就使得净利润达到33亿元，同比上升了727%，其中16.92亿是来自于我们的核心净利润，其他的16亿是来自我们的投资物业。”

　　此外，在潘石屹看来，过去的一年政府的信号远远大于市场的信号，这些刺激政策最见效且最受益的一个行业是中国的房地产行业，所以在2009年，全中国的房地产市场都创造了新的价格高度和新的成交量高度。

　　百亿现金

　　除了全年实现136.8亿元亿销售额外，SOHO中国还手握重金。潘石屹指出：“我们目前仍手持120亿现金，另外有180亿的银行授信额度，但我们会进行谨慎收购，继续发展北京及上海市场，创造盈利，回报股东。”

　　“去年SOHO中国先后斥资106亿元收购了收购总建筑面积近73.85万平方米的土地储备，同比增长65%。花了这么多钱之后，我们手上还有很多的现金，现金量高到我们每股可以达到2.3元，目前现金水平达120亿元。”张欣解释：“08、09年我们的现金基本上是保持同样的现金量，09年发了可转债，同时也增加了一些银行贷款，但是整体来讲，我们的贷款与总资产的比率还是非常低，为22%，总资产的增长达到了45%。”

　　张欣还称，预测2010年SOHO中国利润应该是在30亿，利润当中有90%已被锁定。据悉，截至今年2月底，SOHO中国已完成了50亿元的销售，其中26亿元贡献来自SOHO嘉盛中心，15亿元来自SOHO东海广场，另外9亿元来自其它项目。

　　尽管不缺钱，但基于2009年购买土地的投资非常大，张欣表示，2010年SOHO中国对于购买项目还将保持比较谨慎的态度。

　　在谈到国土资源部下发的“十九条”新政时，潘石屹认为：“产生的影响可以说是一些好的影响，市场比较混乱，有企业非要拿3、4个地，结果拿不出钱来付地价款。如果实施这个政策的话，对中国整个住宅市场影响会比较大，但我觉得这个政策对SOHO中国没有什么太负面的影响。”

　　最大收获

　　回到业绩主题，潘石屹直言：“2009年SOHO中国在项目收购上也是丰收的一年，按照预定的发展方向，公司收购了北京、上海繁华地段的物业和土地，当中包括天安门南（前门）项目、望京B29地块、SOHO嘉盛中心及上海SOHO东海广场项目，共计106亿元，使得公司目前的可售物业价值达到450亿元，足够公司未来三年的销售。”

　　潘石屹认为2009年最值得一提的事情，是收购了上海东海广场项目，使得SOHO中国第一次走出北京，进入上海。他表示：“这个项目在我们进入上海之后取得非常大的成功，现在销售额已经使我们收回了投入的现金。”

　　“该项目以每平米3.4万元的价格购入，迄今为止公司已完成了33%的销售，售价几乎是收购价的一倍，并在几个月时间内将出租率由30%提高到至82.5%。该项目的成功运营，验证了SOHO中国独特商业模式在上海是可以复制的。”张欣补充道。

　　同时，SOHO东海广场的销售增加和丰富了SOHO中国的客户群，其中该项目90%的客户来自长江三角洲地区，这不仅给SOHO中国带来一个新的市场，出租率也由30%增长到82.5%，使得项目业绩收益率达200%。

　　张欣表示：“以前我们的客户是集聚在一些能源方面，大部分都是一些有矿产、煤厂这样的一些财富比较聚集的人群。”

　　“我们北京的项目，北京地区客户只有30%，山西占30%。而上海的项目，浙江占了50%，台湾占21%，上海只占了15%。所以客户群是相当的分散。有了这个新的客户群，我们还有很多的项目，现在我们手上还有450亿可以销售的物业，可以够我们未来3年的销售计划。”张欣介绍称。

　　SOHO看形势

　　对于当前形势，SOHO中国表示，将借助政府“保八”的背景和适当宽松的货币政策下，继续加快已有物业的销售。同时在项目和土地的收购上一定要采取中庸之道的策略，稳健经营。

　　“预计2010年政府还会出台各种各样的政策，我们会在这个政策当中寻找到一个平衡，抓住我们的机会，SOHO中国的商业模式不会改变。”潘石屹表示，SOHO中国2010年仍然聚焦在上海、北京繁华地段，从事商业和写字楼的开发。

　　潘石屹还表示：“我们从北京到了上海，发现上海房地产市场更热。上海周边、长江三角洲的中小型企业是非常活跃的，但是上海的办公环境主要是为国际企业和大型企业提供，我们的产品和商业模式可以弥补这个不足。因此，在2010年，SOHO中国主要的市场应该是在上海，在上海的投资比例应该超过北京。”

　　潘石屹认为，2010年，政府为了控制住宅价格、控制资产泡沫，已经在政策上收紧了对房地产业的贷款，2010年对房地产市场是不确定的一年，公司对于收购的态度是谨慎的。

　　最后，潘石屹指出：“中国的城市化在未来几年是不可改变的大趋势，也是中国经济发展的主要动力，并为房地产行业提供了巨大的发展空间。在看到中国房地产市场未来仍有巨大发展空间的同时，政府会加大保障性住房的供应，同时对按揭贷款的优惠政策进行取消，使得住房市场的竞争更加剧烈，而商业地产受政策影响较小。”

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