海尔与地王
作者: 陈小丽 时间: 2010-03-11 10:15:51 来源: [ 《观点》杂志2010.03期 ]
我们从来不去参与抢地王，因为我们觉得那不合算，也是不公平的，而且全国的地王，我估计能赚钱的很少。那是一种疯狂的游戏、一种不尊重土地的游戏、不尊重市场的游戏、不尊重人民的游戏。
岁末，卢铿在参加观点新媒体主办的“城市观点论坛中国行2009年度论坛”的行程中，多了一个重要的特殊任务：除出席论坛活动外，一大早还匆匆考察了广州大坦沙地块，而就在结束当天行程后又马不停蹄赶往下一个城市看地。
“2010年，海尔地产的版图布局将实现从目前的青岛、重庆、太原、济南等6个城市增加到10个城市。”卢铿向观点新媒体如是称。
话音刚落，海尔地产就在天津斩获一幅占地面积为885亩的住宅综合用地。在“国十一条”出台背景下的拿地，对其正式进入环渤海经济圈可谓意义重大。正如卢铿所言，2009年是海尔地产地分水岭，2010年将精彩纷呈。
“我们从来不去参与抢地王，因为我们觉得那不合算，也是不公平的，而且全国的地王，我估计能赚钱的很少。那是一种疯狂的游戏、一种不尊重土地的游戏、不尊重市场的游戏、不尊重人民的游戏。”卢铿在接受观点新媒体采访时如是称，海尔地产不像其他企业到市场拼地，我们没有拿过地王，而是依托海尔很多资源，品牌、关系、资金，拿到很好的机会。
Q：海尔地产2009年的销售情况如何？
卢铿：挺好，我们(销售额)不是很大，但是成长却很高。2009年销售51亿元，是2008年的四倍多，刷新青岛本土房企历史最高销售业绩。
Q：您认为业绩出现大幅上升的原因主要体现在哪些方面？
卢铿：首先是政策环境、市场环境不错，再加上我们在建造和营销方面的努力。应该说第一因素还是政策环境，政策环境的波动对房地产的影响非常大、非常明显。
我们希望利用海尔资源以及管理思想，加上海尔地产本身的创新能力，使海尔地产成为山东省第一，中国制造业背景下的第一。
Q：在战略上，今年海尔地产是否有新的策略？
卢铿：我们今年推出的项目是全新的。去年我们还有相当一部分的项目是历史项目，今年除了济南、太原、重庆之外，推出的都是全新楼盘，而且每个项目都是不一样的，我们走的不是系列路线，而是品类路线。
海尔地产抱着开放的心态，对外不断确立新的学习标杆，学万科、学龙湖，追赶超越；对内通过承接海尔集团的发展战略，将海尔家电制造业精细化管理的精髓与地产开发的实际相结合，形成了具备海尔文化基因的管理体系、管理模式，为企业的发展夯筑了坚实的管理基础。
Q：能具体介绍一下吗？
卢铿：比如说，我们和绿城合作的济南全运村项目，在一年零七个月内完成了78万平方米，全部是装修房还有五星级的喜来登酒店，济南全运村项目去年一年销售25个亿，占了全年业绩将近一半。
今年开始，经过我们的部署，所有的项目都进入了高水准的状态。如果说以前海尔地产做的项目是“迫击炮时代”的话，那么今年将过度到“巡航导弹时代”，今年新推出的每个项目都是高水准的，型号还不一样。
Q：接下来，有没有其他项目也是跟绿城合作呢？
卢铿：有这种可能，我们正在谈2013年沈阳全运村的合作，还在找地，双方都有继续合作的意向。
Q：是否还有跟其他企业合作的意向？与这些企业合作主要是看重对方哪些优势？
卢铿：另外，我们在太原的一个项目是跟北京雅世集团合作。应该说，绿城2009年(销售额)排第二，仅次于万科，很专业，规模很大，很有经验。而雅世在太原有一块地，我们也看中了他们的专业和经验。那个项目我们投资51亿，雅世49亿，在太原市中心，大概80万平方米。
合作上，具体操作有的会以对方为主，有的以我们为主，看项目、看区域、看优势而定，但是基本上都是我们控股。
Q：2010年跟去年相比，海尔地产最大的转变体现在哪一些方面？
卢铿：海尔地产以前在海尔集团是隶属于金融集团，现在是直属集团，成为集团的一级子公司。我们今年的转变很大，一个是产品的品质会有一个明显的提升；第二个是(进入的)城市会从现在的6个(增加)到10个城市；第三是产品的类型会增多，产品的档次会提高，产品的技术也会集成得更丰富。应该说，去年完成的是“量”的变化，今年我们将出现“质”的改变：品质、品牌、品味。
Q：海尔地产计划进入的10个城市主要怎么布局？卢铿：一线、二线都有，像天津、青岛、太原等城市。三线的城市像山东省的烟台，甚至市县里。Q：一般新进入到一个城市到项目启动大概需要多长时间？
卢铿：我们规定，从拿到土地到实证办齐是五个月。
Q：在拿地方面，海尔地产具有哪些特点？
卢铿：海尔取得土地资源是有一定优势的。因为海尔的品牌高度、品牌价值、品牌知名度、品牌公信度是被各地政府所认同的，再加上海尔地产在项目、产品上的创意、创新，所以政府会比较倾向海尔的品牌和实力，喜欢我们的创意和产品。
我们从来不去参与抢地王，因为我们觉得那是一个不合算，也是不公平的，而且全国的地王，我估计能赚钱的很少。那是一种疯狂的游戏、一种不尊重土地的游戏、不尊重市场的游戏、不尊重人民的游戏。
Q：那您觉得全国各个城市出现疯狂拿地局面的主要是什么因素造成的？
卢铿：我觉得地价的推高，主要的责任在政府，政府用了一种最轻松的方法，取得了大量的现金，推高了土地的价钱。对于政府官员而言，看到土地就是钱，就是现金，就是政绩的资源，而且来的最快，最没有风险，这是不负责任的。
出让土地是“招、拍、挂”三样，招标是最合理的，因为是带方案招标，政府最容易通过打综合分的方式来判断这块地给谁最合适，但是政府用了一种最轻松的、不得罪任何人的、拿到最高利益的方法，就是“价高者得”的摘牌和拍卖的方式，现在全国没有任何的地方用招标的方式。
政府卖地拿到这么多钱以后，应该去做大量的保障房，但是政府并没有这样做，政府做的保障房跟市场所需要的保障房数量差数十倍。
Q：09年有一个比较显著的现象，就是大量国企进入到房地产市场，今年这种现象还会出现吗？
卢铿：这个现象绝对不好。在房地产行业上，“国退民进”是国家既定的方针，这一次的“国进民退”是非常不好的现象。因为国有企业比较容易拿到钱，而且国企大规模进入房地产市场，是违背国家的既定方针。我相信还会有另外一次的“国退民进”。
Q：跟07年调整相比，这一轮调控有最大区别在哪？
卢铿：政府从本质上是想平稳房价，不是想打压这个行业。07年是很想打压，09年是政府为了挽救金融危机造成的下滑，而采取了一系列的积极政策，在拉拢市场，把房地产当工具用。现在房价上去了以后，又开始制裁，所以这是一个很大的区别，政策导向是不同的。
现在地方政府绝对不想打压房地产，房地产对国民经济、城市经济发展的正面影响远远大于负面影响，怎么可以随随便便就打压了？而且打压下去的话，政府的财政不就断了？所以我现在其实一点也不慌张，就算物业税出来，我也不会慌张，经历得太多了。
Q：从开发商角度出发，您怎么看物业税？
卢铿：我觉得真正解决问题的不是物业税，物业税解决不了问题。真正解决问题的办法是多供应土地，分类供应土地；以及政府大量投资保障房，把保障房和商品房分开。
现实存在地问题是土地供应量很小，而且政府在保障房方面下的功夫太少，政府赚了太多的钱，根本不想搞，也搞不了。物业税绝对不是“杀手锏”，如果物业税是杀手锏的话，会让房价出现一种破坏性的改变，这个对谁都不利，因为现在毕竟绝大部分人已经有了房子。
Q：您如何看待今年楼市的走势？
卢铿：2010年估计不会有太大的变化。上半年会继续不错，下半年会竞争激烈，价格会逐渐地平下来。
因为上半年供应量不大，下半年供应量会很大。如果物业税出台的话，整个行业会出现很大的波动，不过，我相信宏观经济没有好转的情况下，物业税不会轻易地出台。
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