而目前开发商把商业用地报建成为公寓或者豪宅，不存在政策上的限制。韩世同透露，允许开发商在商业用地上兴建公寓，事实上已经是广州市政府的一种土地规划利用的“变通”方式，“一些商业地块如果硬性规定建酒店、写字楼，建了之后经营可能存在问题”。

　　业内人士表示，商业公寓与普通住宅在形态上并没有太大的区别，但在销售上存在着明显的差异。在销售时，其按揭政策都是按照商业来执行，首付最低5成，最长贷款年限十年，因此市场需求会受到一定的抑制。但事实上，商业用地变身公寓、住宅的势头并未因此减弱。

　　大学时光的担忧

　　目前市场对于大学时光的热烈反映似乎就是一个印证。但显然，此类的酒店式公寓似乎更受投资客欢迎，方圆本身对该项目的定位也是鼓励购房者置业投资。

　　而在投资客的眼中，其最关心的莫过于房贷问题。

　　一名银行业人士透露，像大学时光这类的商业公寓，均视为商业物业，需要按照商业性质来办理贷款。商业物业一般首付5至6成，通常都按5成的贷款额，利率上浮10%～30%，贷款年限最多的只是10年，按揭利率也只能是贷款基准利率，而纯住宅则只要首付2成，可以8成贷款。此外，商业公寓的购房契税为总房价的3%，比住宅公寓高一倍，同时还要缴纳高额的土地使用税。

　　该人士还称，以商业住宅来做抵押的话，因使用性质并非住宅，不能享受房地产新政给予的二套房贷优惠。

　　对此，韩世同提醒投资客，最好不要利用房贷进行投资，因其风险较大。“万一优惠政策取消，利率上浮，就难以续供”。韩世同表示，如果选择投资的话，最好一次性付款，这样投资回报会更高，而供楼不一定有回报。因为，供楼款的差额才是正回报，若租金还供不了款，那么在整个供楼的过程中，投资客最终还是沦为负资产。

　　同时，对于“大学时光”项目的投资回报，韩世同表示担忧。“大学城板块比较特殊，如果租客对象是学生、教师，未来市场的放租太高的可能性不会太大。将来学校也会建一些教师公寓或周转性的招待所等设施，而目前也没有太多的商务人士去大学城办公，对学生而言，如果租金太高，可能还是选择宿舍。因此如果租金定价太高，没人愿意租，定太低，对放租者也不划算，最终还是看承租的能力和市场能接受的租金，投资的风险较大”。

　　韩世同简单地算了一笔账：买一个四五十平米的房子需50多万，这样其肯定不能租几百块钱，即便每月月租1000元，一年也才1万多，那要50年才能回成本，但是租一个小房子就要一千多，租客也未必愿意。

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