开发商把商业用地报建成为公寓或者豪宅，不存在政策上的限制。“商改住”之所以愈发受到开发商的青睐，与近年来住宅市场需求旺盛有关。

　　观点网 见习生梁嘉欣 “40年”的使用年限让方圆开发的广州“大学时光”项目尚未发售就引发诸多热议。12月26日，大学时光公开认购，“酒店公寓”再度成为投资客的热门话题。

　　“40年年限”的大学时光

　　在开盘现场，销售人员表示，该项目目前均价1.3万/平方米，部分南向单位要价更高。“旁边地块的地价已经9000多了，建好后房价有可能达到2万”，销售人员解释称，“1.3万/平方米根本不贵”。

　　作为大学城板块的首个新盘，大学时光也是方圆地产于广州大学城开发的首个酒店公寓项目，该项目拟建酒店公寓共7栋，每栋共13层，其中3栋在建，目前已建10层，仍未封顶。销售人员透露称，该项目将于2011年4月30日交付使用。

　　虽然其“40年”的使用年限仍然存在争议，但在1.3万/平方米的“低价”诱惑下，“大学时光”开放首两天，前三栋公寓共250套房源中已有近100套被认购。

　　大学时光项目位于广州番禺区小谷围岛规划中心区DS1510地块，由方圆集团于2007年以1.65亿元投得，用地性质为旅馆业用地，用地年限为40年。因此，有人称，大学时光是在40年的土地上建70年的住宅。若2011年才能交付使用，大学时光的住宅项目实际使用年限最多只有36年。

　　该项目的销售人员对此并不避讳，并明确表示，项目所在地为商业用地，年限只有40年，所有的物业管理费、水电费等费用都是按照商业项目的标准。但随即表示，在年限到期后，只要交纳一定的土地租用金就可以继续使用这块土地，购房者无需顾虑。

　　根据新实施的《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”因此，商业公寓使用年限到期后，购房者可能需要补足较高额的地价费用。

　　对此，广州地产专家韩世同表示，年限都是人为规定的，目前并未明确规定期限过后该如何处理，“毕竟实行商用房也就20多年的时间，具体的补费标准仍未有定，但是40年跟70年的续费金额肯定有很大区别”。

　　“商改住”现实

　　事实上，类似于方圆地产这种在商业用地上兴建商业公寓出售，实现“商改住”大变身的案例在广州比比皆是，富力在珠江新城的多个公寓项目就是先例。

　　分析人士认为，“商改住”之所以愈发受到开发商的青睐，与近年来住宅市场需求旺盛有关。

　　据中原地产的一份研究报告称，近年来，由于刚性需求的存在，住宅市场需求旺盛，住宅产品尤其是小户型产品的持续热销让开发商坚定了开发住宅产品的决心。在有市可图、有利可图、无政策约束的市场环境下，开发商在产品设计、推广上更多的偏向住宅进行操作，实现“商改住”，于是，出现了众多40年产权的商住公寓。

　　韩世同表示，目前，市场更多愿意接受的还是住宅，此外，兴建公寓的开发模式比较灵活，对开发商而言，有利于开发的安全，易于回笼资金，减少投资压力。如果市场能接受此类商业公寓，未尝不是好事情。

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