中国人寿58亿入股远洋 险资的地产投资冲动

来源: [观点地产网]      时间: 2009-12-29 02:20

  随着资本市场的不断壮大以及监管政策的逐步松闸,保险资金在运用结构方面将发生重大变化。

  观点地产网 陈小丽 险资进军房地产或再添最新注脚。27日晚间,国内保险业龙头中国人寿与远洋地产行了一笔数额庞大的交易:远洋地产向中国人寿按每股6.23元配售9.34亿股新股,中国人寿由此成为远洋地产的第二大股东,直接介入房地产市场的运作。

  入股远洋地产

  远洋地产藉此集资58.2亿港元,成为2009年香港资本市场最大规模的集资活动之一。远洋表示,认购事项所得净额58.18亿港元将用作公司的一般营运资金。这将大大改善公司的财务状况,同时扩大了公司资本基础,有利日后发展。

  中金在最新报告中指出,此次配售虽然将令远洋地产09及10财年每股盈利摊薄16.6%,至人民币0.28及0.38元,每股资产净值预测下降13%,至9.14及10.64港元;但新引入的资金可令其手持现金增至超过人民币200亿元。

  分析人士表示,远洋地产引入中国人寿这个大股东所获得的巨资将提升器潜在的土地收购能力,预测该公司由下季开始将会加速扩充。远洋近期已经在大连、天津和北京接连获得了5个项目,总建筑面积230万平方米,总成本为70亿元,其09财年净债务率已经由收购前的38%上升至了40%。但截至目前,远洋地产已经实现了130亿元的销售,较08年增长了81%。

  最终这笔交易的完成,将使得中国人寿将占远洋地产已发行股份的19.86%,持有扩大后总股本的16.57%,超越持股10.55%的中国中化集团,成为远洋地产的第二大股东。而原最大股东中国远洋运输的持股量,将由原来20.2%摊薄至16.85%,而公众股东的持股量将由67.16%摊薄至56.03%。

  交易公告披露,中国人寿可在认购事项完成后并于2010年内,向董事局提名一名非执行董事,并承诺一年内不出售或订约出售远洋地产股份,而中国人寿向其附属转让有关股份则不受限制。

  这意味着中国人寿将直接通过入股的方式进军房地产,参与房企的投资活动,这在国内目前险资投资的方式上并不多见。

  险资的地产投资冲动

  事实上,在中国人寿和远洋地产牵手之前,保险资金进入房地产市场已不是新鲜的事情,但保险资金更多是利用自有资金购置自用办公楼、通过集团旗下信托、资产管理公司,或者是与其他公司合办专业公司曲线方式进入不动产领域。

  这种个案屡见不鲜。今年5月,人保投资控股有限公司与北京金融街控签署战略合作协议,双方拟在投资不动产的政策研究、项目开发方面进行合作。

  同年7月,另一家保险巨头中国人寿与北京信达投资亦签订了一份战略合作协议,双方将在商业地产、酒店投资和物业管理等业务领域展开全方位合作。

  而中国平安保险旗下的平安信托与金地、绿城及蓝光的合作则更为频繁,平安信托分别与上述房企签订了信托投资协议,承诺对上述房企的具体项目设计股权信托计划,共同投资优质住宅项目以及城市综合体项目。

  "早于2006年6月,国务院就颁布了指导原则,支持保险资金参股商业银行和投资房地产,但有约定比例,限制总资产的3%进入不动产,之前投资能力有限,主要针对大型房企进行投资",永安信金融服务机构董事长乔志杰在接受观点地产新媒体采访时表示,"未来保险资金最大的两个可能投资方向是,一方面是房地产信托资金,另一方面则是房地产基金。而房地产基金是进入房地产业的最佳方式,保险资金也希望通过此获得更多的收益,但目前房地产基金还不成熟,险资于是都考虑直接投资项目和企业。"

  然而,出于安全考虑,保险资金更愿意投资国资地产公司,"这好比哥哥借钱给妹妹,还上就还,不还就罢了,都是妈妈的钱",乔志杰称。

  乔志杰认为,目前国内保险资金处于一个两难的境地,一方面具备投资能力,国家允许投资不动产,但另一方面却很难找到投资机会,投资项目缺乏专业水平。

  幸运的是,即将出台的新保险法或为险资的地产投资欲望打开缺口。“《保险资金投资不动产试点管理办法》在2010年出台后,将对地产资金结构产生影响,过去的'自由资金+银行贷款'结构可能会变成'自有资金+信托资金+地产基金'的结构,房企的资金供应渠道更丰富”,乔志杰认为,保险资金进入房地产真正的高峰将在2010年之后。

  事实上,保监会日前已经开始向社会征求险资投资不动产意见,该草案允许保险资金从事不动产投资,可以从事自用物业和以控股为目的的股权投资。

  分析人士指出,随着资本市场的不断壮大以及监管政策的逐步松闸,保险资金在运用结构方面也将发生重大变化,类似于直接中国人寿直接入股远洋地产这样的案例可能将越来越多。

发稿:陈小丽审校:0

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