近年来，成都房产市场上出现不少40年(部分50年)土地使用年限的商住两用公寓，一般称为40年产权公寓。从表面上看，这些公寓兼具居住及办公功能，也有部分项目为纯居住性质，与市面上在售的其他产品并无明显差别。但实际上，这些产品大多是“商改住”项目，即商业用地上建成的住宅项目，只有40年或50年的土地使用年限，水电收费标准高，有些甚至不通天然气，成为住宅中的“异类”。有人把这类公寓称为“伪公寓”，更有甚者将其比喻为“人妖”。尽管“出身”不好导致“短命”，水电费上普遍的非“民”待遇以及天然气等住宅必备设施的缺失，但由于这些项目多为小户型，售价低，具有“宜商、宜居、宜投资”等多重特色，市场销售情况良好。

　　一、40年产权公寓产生背景

　　之所以会出现40或50年产权的公寓，原因在于开发商将非住宅建设用地修建成住宅出售。对于不同性质的土地，其使用年限是有区别的。根据<<城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>>第12条规定：国有土地使用权出让最高年限居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其它用地50年。可见，除了住宅用地外，其他性质用地的使用年限都是40或50年，而且地块的性质是在地块推出之前就已明确规定并且不容更改。通常情况下，开发商业产品对地块条件、开发的专业性水平、资金实力等方面要求较高，开发的风险较大且回笼资金慢。而近年来，由于刚性需求的存在，住宅市场需求旺盛，住宅产品尤其是小户型产品的持续热销更坚定了开发商开发住宅产品的决心。在有市可图、有利可图、无政策约束的市场环境下，开发商大打政策“擦边球”，在规划上按照原有规划执行，在产品设计、推广上更多的偏向住宅进行操作，轻松实现“商改住”，于是，40年产权的商住公寓就应运而生了。

　　40年产权公寓由商住楼演变而来，从2000年以后开始逐渐盛行，自早期蓝光开发的金色夏威夷、香槟广场等项目的成功运作以来，40年产权公寓开始掀起一股开发的热潮，尤其是2005年以后，新项目层出不穷，如麦基里银座、东辰瑞景、原筑、米兰小筑、蓝色港湾等项目充斥着市场的各个角落。发展到2008、2009年，一线品牌开发商开始加入这一行列，如万科金色海蓉的蚂蚁工房，龙湖三千星座酒店公寓，合景泰富的叠翠峰酒店公寓等。品牌开发商的介入将40年产权公寓开发热度推向了新的高点。

　　二、40年产权公寓市场现状

　　1.市场供应：不温不火

　　数据来源：四川中原地产数据库

　　从2007年到2009年11月近三年的市场总体供应情况来看，成都市主城区共有个42个40年产权公寓项目带来20863套供应量进入市场。每年的供应套数约占市场总供应套数6-7%的水平，市场供应量并不大，但是却保持着平稳发展的态势。每年的新增供应量保持着大体相当的水平，波动幅度不大。整个市场发展状况可以用不温不火来形容。

　　40年产权公寓作为一种“非主流”产品，只能在住宅与写字楼等“主流”产品之间寻找生存的空间，在市场供应中起到补充者的角色；作为一种复合功能的双面产品，实现商住合一，满足了特定的市场需求，未来一段时间内还将保持一定的市场份额。

　　注：本报告共15页，查看完整报告:https://www.guandian.cn/blogComment/sczygy20091229.pdf

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