城市观点论坛中国行_2009年度论坛 - 不确定经济走势下的房地产
泡沫压城 万科再“错步”

  王石再次发出他著名的预言,不过这次不再是“拐点”,而是“泡沫”。

  观点地产网 见习生周静怡 虽然他并没有预言"泡沫"破灭的时间,但据目前大多数经济学家的观察,中国房地产泡沫破灭的时间就在明年,最迟或许也不超过明年年底。

  二三线城市"囤地"

  对于今年首三个月"零拿地"的行为,和媒体对于"万科错步"的指责,万科曾直言,"错过了最好的拿地时机",但相比起中海、保利等国企今年在一线城市的激进,万科的步伐似乎并没有过多的跟进。

  万科大规模进入土地市场是在5月之后,据统计万科彼时开始加大在土地市场的购地速度,当月便在佛山、沈阳、青岛、无锡4个城市买入了6块地皮,计容积率后的建筑面积合计188万平米。值得关注的是,该六幅地块均位于二线城市。显然随着土地招拍挂市场的回暖,万科拿地策略更多是瞄准二三线城市。

  在此随后的半年时间里,万科更是二三线城市的土地招拍挂市场的常客,或选择股权收购方式、或选择与当地强势一级开发商合作的方式,全面布局二三线城市。这样城市的名字可以数出很多,武汉、中山、昆明、长春、长沙、烟台……

  而对于一直难以突破的北京市场,万科则选择再次携手老合作伙伴中粮,尽管如此,万科依然没能突破进入北京中心城区。

  显然万科董事长王石的一句"万科已经做好了准备",言下之意就是万科已经对"未来将破灭的房地产泡沫"有了对策。联系王石强调目前二三线城市还没有泡沫言论,关联到万科全年在二三线城市土地市场的动作,似乎有些玄机。

  有分析师指出,二线城市的房地产开发将更考验万科的成本控制能力,尤其是建安成本和财务成本的控制。二线城市绝对房价低,地价占销售价格比重就低,建安成本和财务成本的重要性就体现了出来。控制建安成本主要取决于公司的内部控制机制以及设计能力,控制财务成本的能力则主要取决于公司的实力和融资渠道。

  百亿增发的"未知数"

  房地产市场的回暖,使得万科去库存化加速进行。其时万科考虑更多的,是如何加快新开工项目的推出。

  万科选择了A股历史上最大规模的112亿增发。其中92亿元将投入14个住宅项目的后续开发建设,剩余20亿元则将用于充实公司流动资金。

  回顾万科历史上的2007年百亿增发,其时万科正处于急速规模扩张的时期。从这次万科112亿增发的意图来看,万科似乎更加强调考虑降低运营成本和发挥规模优势、统一行动。

  "万科是在量入为出的基础上进行规模调整,募集资金的盈利水平将更看重于短期效益,因而投资者对未来一年房地产市场的走向的判断对于万科此轮增发尤为重要。"有分析人士指出。

  现在看来万科启动百亿增发之时,正是房地产大环境火爆,万科自身急需加大开工量,以补充库存之时,万科的增发方案获得了股东大会的高票通过。

  据王石表示,增发计划目前还在等待中国监管机构的审批,估计时间将会是明年的上半年。但从目前中央的种种政策来看,似乎都是要给过热的房地产市场降降温。万科此轮增发显然是出于对维持万科开发规模的需要,但对增发利润的估计,是基于对未来市场向好发展的一种预期。

  现在,对于充满未知的2010的房地产市场而言,谁也难以下这个定论。

  王石说,如果说去年万科踏错步了,我说我非常高兴踏错步。我高兴慢半拍,这是对明年、后年的准备。显然,万科选择的策略将是与一众开发商"厮杀"的路线不同,作为行业风向标杆的万科,将再次选择"错步",将再次与众多开发商的选择"不同调"。

  或许万科这次的"再错步",除了是准备应对"泡沫破灭"的措施外,亦是针对媒体换了一个说法的回应。

  那怕是时间已经过去了一年,看来王石依然"耿耿于怀"。

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