与国际市场比较，今年上海的豪宅价格已经接近甚至部分超过国际市场，其中，与台北价格相比，约是其均价的116.6%。同时，按照汇率换算，与香港、纽约等城市的豪宅均价也基本持平。

　　土地市场

　　统计显示，前三季度土地总成交金额和住宅用地成交金额这两项数据，上海均领衔全国。前三季度上海住宅用地成交57宗，成交面积418万平方米，成交金额达421亿元，同比增加19％。

　　与以往不同，今年国资背景的企业在市场表现活跃，主要原因来自国企充裕的资金和融资渠道的多元化。

　　客户置业分析

　　这波行情首先由首次置业群体、改善型需求的自住刚性需求带动起来。市场回暖后，乐观情绪也逐步蔓延到高端市场，改善和投资性需求逐步成为支撑市场的主要动力。主要置业原因，包括：

　　"国内宏观经济形势有好转迹象，股市回升，一定程度上提升了高端客户对于未来经济发展前景的信心，使得高端客户进一步认同投资形势并长期看涨人民币资产；

　　"面对通胀和人民币升值压力，高端物业具有的良好保值增值功能往往得到青睐；

　　"信贷政策的宽松，贷款利率低降低了投资成本；

　　"由于2008年开工面积较少，使得2009年高端市场供应较为紧张，也是促使高端市场火热的一大原因

　　据统计，高端置业客户中，外籍人士约占15-20%，外地购房者占40-50%，本地人士占30%-45%，另外购买人群的大多是制造业及金融业的企业高管或私营业主。

　　与国际豪宅市场相比，国内高端物业自住及投资皆备，而国际市场主要以投资为主，例如伦敦市场的高端住宅目前均以伦敦以外境外人士投资较多。

　　展望

　　今年导致住宅热销，价格上扬的6个因素明年将依然对住宅市场产生一定的影响。

　　价格：预计明年短期价格或面临滞涨。近期，央行在货币政策上出现细微的口径变化，流动性收紧导致的购房贷款收紧、项目贷款收紧等信号令市场感到丝丝凉意。受政策微调的影响，未来四个月，更多资金将从资本市场向实体经济回流。房地产投资热情将会面临一段时间调整，逐渐趋于缓和。

　　供应：目前市场上豪宅扎堆现象开始逐步显现。未来1-3年，仅内环内就有13个顶级楼盘约74万㎡体量推向市场。在目前的经济环境下，集中的豪宅放量，一方面来自境内富豪阶层普遍青睐高端物业以避通胀风险的需求；另一方面来自发展商对未来发展趋势向好的预期。而劳动力成本上升、基本建设原材料价格上浮等问题也造成了开发成本高涨的诱因。

　　长期趋势：中长期看来，房价会趋于稳定平缓的增长。基于中心城区紧张的经济技术指标，高端人群对于住宅品质的追求，以及对抗通胀的需要，豪宅市场或将依然引领明年住宅市场的成交。

　　土地市场：由于目前过高的土地成本压缩了利润空间，预期明年将很难出现今年的"疯狂"。在政策调控下，各发展企业应会选择集中精力开发已开工或囤积项目。但如果中心城区出现优质地块，或仍将成为竞相争逐的目标。

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