万科“尺度”：北京房山“地王”前后

来源: [观点网] 时间: 2009-12-11 03:13

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　　对于价值的判断显然各家均说法不一，但对于向来对“地王”不感冒的万科而言，高价拿地显然并不是其常见的路数。

　　观点网王小明陈小丽 北京房山似乎开始成为北京未来几年内房地产投资的重点区域，在继万科联合中粮以逾50亿的高价拿下房山地区85万平米的住宅地块后，上海龙头绿地集团和北京本土的北京鸿润也在近期进入房山区域，分别斥资17.2亿元和3.9亿元在该区域拿地。

　　“北京的西南虽然目前是价格的洼地，但未来不会是价值的洼地”，万科在拿下该地块之后给观点新媒体的回复中提及了万科对该区域的价值判断。事实上，北京万科本次拿地的方式与此前万科惯用的逻辑相比已有了细微的变化。

　　房山拿地前后

　　“2010年6月份，我们在房山新拿的地块将亮相，那是我的一个小答卷”。近日，观点新媒体专访了北京万科新任营销总监肖劲，肖劲简单明了地“挑明”了其在万科的第一份“考题”。

　　万科房山地块由万科在今年9月28日联合中粮取得，在获得房山地块之前，北京万科经历了几件重要的事情，其中包括明星职业经理人毛大庆和肖劲的加盟。

　　此前任职新加坡凯德置地北京地区总经理的毛大庆显然是万科北京区域负责人的理想人选，拥有国际视野、具备中西方管理经验的毛大庆在房地产行业已经有了十几年的丰富经验，尤其熟悉北京房地产市场，万科成功的“挖角”为万科在北京的拿地埋下了伏笔。

　　而另一位明星职业经理人肖劲的加入则让北京万科免去了开拓北京市场的“后顾之忧”。肖劲此前任职远洋地产，曾成功操盘远洋一方、远洋山水和远洋万和城等北京的多个知名项目，在业内颇具盛名。

　　在完成这两桩重要的人事安排之后，北京万科开始拉上了自己多年的合作伙伴：中粮地产。

　　"万科拿地的合作方中粮地产，其大股东中粮集团在房山区有大量农、副产业，与政府关系密切，这对于万科在房山拿地显然极其有利，"北京一名业内人士表示，“而中粮万科是万科与中粮地产合资成立的子公司,实际开发以万科为主，双方联姻可谓一拍即合：万科因此可以获得强有力的资金支持，而中粮则可以获得房地产运作经验，扩大房地产开发的业务范围”。

　　肖劲在接受观点新媒体的采访时也证实了万科与中粮关系密切，“我们跟中粮的合作不仅仅是在北京，在很多城市都有。我想这可能是王总跟宁高宁再续前缘的表现，宁高宁去中粮之前是在华润，而华润又是万科的大股东，双方的思路都比较一致，所以宁总去了中粮以后，就把这种合作关系带到了中粮，万科跟中粮在北京合作的项目就有三个，"肖劲表示。

　　万事俱备。9月28日，房山区长阳镇起步区五号地拍卖，万科与中粮最终联手击败了同场竞争的中建国际、远洋地产、绿地集团等，最终把该地块揽入手中。

　　有趣的是，在拍下该地块此前不久，中粮万科假日风景还以22亿元的价格竞得房山区长阳镇起步区的一号地，该地块折合楼面地价6470元/平方米。

　　万科的价值判断

　　向来主张"没有志在必得的土地，宁可错过，绝不拿错"的万科，此次如此豪举使得不少市场人士诧然不已。但对于最终成交价格，万科副总裁、北京公司总经理毛大庆却直言总价不算高，"我们将把房山区长阳镇起步区5号地块和1号地块一起整体开发，按小城镇模式运作，同时加大住宅科技含量。"

　　“房山区所在的北京平原在北京的未来城市发展过程中具有较大的潜力，整个西南四区占据北京平原面积的50%以上，具有极为可观的未来发展空间。西南虽然目前是价格洼地，但未来不会是价值的洼地，具有较好的开发前景”，在拿下该地块之后，万科给观点新媒体的回复中也提及了万科对该区域的价值判断。

　　或许万科的判断并没有错，包括绿地集团、远洋地产、以及北京的本土房地产企业等都已经将目光瞄上了房山区域。

　　12月5日，绿地集团以17.2亿的价格拿下了房山区拱辰街道办事处住宅、商业(广阳家园C、D区)项目，项目规划建筑面积约为44.3万平米；另一块房山区拱辰街道黄辛庄村北住宅项目(圣水路小区)则被北京鸿润华夏商贸公司和北京成业行房地产经纪公司以3.9亿元的价格联合拍得，项目规划建筑面积约为12.7万平米。

　　然而分析人士注意到，本次出让的土地楼面价已经比万科两个月前拿下的地块低了近一半。绿地和北京鸿润拿下的地块折合楼面价分别为3633元/平米和3071元/平米，而万科此前拿下的地块楼面价高达5726元。

　　先行者北京万科难道似乎有当了“冤大头”的嫌疑。

　　对此，毛大庆表示，地块之间的位置决定了其价值所在，万科在房产长阳镇所拿的地块是在轨道交通周边，而且是以住宅为主，且升值潜力也大。

　　对于价值的判断显然各家均说法不一，但对于向来对“地王”不感冒的万科而言，高价拿地显然并不是其常见的路数。从某种意义上而言，万科房山高价地王是万科拿地的一个“异类”。