一、11月房地产相关政策及影响

　　1、成都市房产管理局关于经济适用住房售后管理有关问题的通知

　　成都市房管局于11月6日出台了关于经济适用住房售后管理的相关通知，对经济适用房出售后的管理做出若干规定，一方面，不仅对经济适用房申请购买人的资质做出了明确审查流程，还对中介机构、物业公司做出了要求，代理未取得完全产权的房屋出现违规操作，而中介机构和物业管理公司未履行政策或不尽职把关的，将受到相关规定处罚；另一方面，不仅对经济适用房上市买卖的5年大限的再次强调，还针对未取得完全产权房屋上市租赁的问题将采取的相关措施。

　　政策解读：在未取得完全产权的5年期间，为了对经适房上市流通的全面限制，相关的监管措施改变过去只在购买前审查，购买后经适房的用途去向并无具体执行措施的状况。过去经适房仍然存在交易的现象，监督渠道的单一，而现在利用房屋中介、物业管理公司以及街道办事处的不同特性，从流通渠道、管理渠道限制了利用经适房谋利的可能，使经适房发挥其应有的作用，为真正有困难的人群带来福利。

　　2、关于印发《限制用地项目目录(2006年本增补本)》的通知

　　11月11日，国土部印发了《限制用地项目目录(2006年本增补本)》通知，通知规定商品房用建设用地，宗地出让面积不得超过下列标准：小城市(镇)7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷。

　　政策解读：该政策的思路来源于将以“化整为零”的方式，加快单位面积的开发速度，起到进一步打击囤地的目的。

　　二、11月城市建设及房地产动态

　　1、城市建设

　　成都地铁1号线实现全线轨通

　　成都地铁1号线南渡线右线轨道成功贯通，这标志着地铁1号线历经一年半的轨道铺设工作，最终实现全线左、右双线轨通。成都地铁1号线一期工程正线北起升仙湖站，南止于世纪城站，共设17座车站。截止到目前，地铁运营必备的“四通”--洞通、电通、轨通、车通又增加一通！

　　2、行业动态

　　中小企业有了固定放贷利率

　　目前，1年期贷款基准利率水平处于5年来的低位。11月，渣打中国宣布将向中小企业客户首次推出固定利率的“商业房产按揭贷款”，按揭期限最长10年，金额最高3500万元人民币。中小企业在贷款前3年可以享受固定利率，中小企业由此可锁定成本，消除利率上涨的风险。

　　首套房贷优惠悄然收紧成都7折利率趋严

　　成都多家银行表示，要申请七折优惠，在首付比例和资质要求上，较之前更为严格。

　　“7折优惠利率将取消”，近日一则来自京沪地区的房贷传闻极大地刺激了购房者的神经。成都多家银行对媒体的回复口径颇为一致：暂时没有接到总部的调整通知，七折利率优惠仍旧按照原有规则执行。但11月初开始成都建设银行等多家银行已经通过提高首付比例或资质要求等方式，悄然收紧首套房七折利率政策。

　　另外，银行放贷热情明显降温，这是因为上半年，信贷资金宽松，各家银行为了争夺客源，在房贷上审核非常宽松，进入三季度末特别是进入第四季度以来，由于部分银行年度贷款指标基本完成，所以放贷热情开始降温。不仅是此前存在多种说法的“首套房”解释趋于严格，就连一些正常购房，但名下存有不良信用记录的市民，也频频遭遇银行提高利率。

　　三、11月土地市场分析

　　11月主城区有24宗地块公告，较上月增加13宗，公告面积总和为1701.0442亩，环比上月增长54.26%。土地公告宗数与体量最大的是武侯区，公告数量为10宗，公告面积为835.0297亩，其中一宗为商业用地，其余八宗为城镇混合住宅用地；其次为锦江区，本月有4宗土地公告，其中一宗为商业用地，其余为城镇混合住宅用地；高新区公告4宗土地，一宗为商业用地，三宗为商业金融业用地。其余行政区土地公告还有金牛区(3宗)、成华区(2宗)、青羊区(1宗)，用地性质为商业用地或城镇混合住宅用地。

　　11月郊县土地公告有19宗，公告面积总和为2419.0306亩。土地公告最多的为双流，本月共推出12块宗地，公告面积为1743.46亩，其中两宗为住宅用地，两宗为商业用地，其余为商住混合用地。其次为新都，本月有5宗土地公告，公告面积为390.98亩；龙泉驿公告两宗土地，公告面积为284.5906亩。分别为郫县郫筒镇、红光镇管辖范围内，三宗土地均为城镇商住混合用地。

　　11月主城区共有11宗土地成交。青羊区有3宗土地成交，成交面积合计102.1974亩，其中两宗为城镇商住混合用地，分别由重庆金阳、四川阳城实业竞得，溢价率分别达到100%和56%；一宗为商业用地，由SG GLOBALDEVELOPMENT PTE LTD以1000万元/亩的价格竞得。高新区三宗商业金融、城镇混合住宅用地，分别由成都市瑞泰华实业以及保利以起拍价竞得。而本月成华区成交量的两宗地块分别由华宇与绿地瓜分，成交单价分别为580万/亩和830万/亩，溢价率分别达到45%和108%。金牛区有一宗地块成交，绿地集团以230万/亩小幅溢价获得该地块的使用权。九龙仓再次于东大街延线出手，拿下一心桥片区的城镇混合用地，成交单价达到1840万/亩。本月成交地块中拟建项目为成都大魔方的高新区地块，被成都传媒以200万/亩的单价拿下。

　　本月郊区共拍卖出让三宗地块，其均集中在双流。出华阳街道万安镇一宗纯住宅用地流拍外，万安镇东林村，梁山村和黄甲镇王家场社区两宗地块分别以287万/亩与45万/亩的单价成交，竞得人分别为成都宏达置成房地产开发有限公司和四川银生房地产开发有限公司。

　　四、11月主城区商品住宅供求市场分析

　　1、主城区商品住宅供应大幅萎缩，成交量不减反升

　　11月主城区供应商品住宅7455套，供应面积67.05万㎡，较上月分别增长了104.58%和97.79%。商品住宅成交15842套，成交面积达150.27万㎡，分别较上月环比增加36.32%和41.02%。本月供需比有所回升，为0.47。

　　11月成都楼市不但没有因为“金九银十”传统销售旺季的过去而冷却，商品住宅成交量不降反升，并创今年单月成交量新高。相对于火爆的成交市场，商品住宅供应量有条不紊，近期除九月明显放量外，其他月份供应量每月都在7000套左右。总体来看，从1月开始，市场一直持续供不应求的态势，尤其是近两月，供需差距迅速拉开。

　　图4-1主城区商品住宅供求概况

　　2、11月主城区商品住宅供应详情

　　2.1锦江区供应量居各行政区首位

　　11月，除金牛区供应量下降29.48%外，其他行政区供应量都大幅增加。锦江区供应套数为2743套，供应面积20.19万平方米，环比增长204.1%，供应量排在各行政区之首。成华区供应1751套，供应面积为15.62万平方米，环比增加289.98%。青羊区供应套数与供应面积分别为947套和7.35万平方米排在各行政区第三位。金牛区供应量较上周有所减少，本月供应787套商品住宅。高新区在上周断供之后，本月供应商品住宅595套，供应面积9.05万平方米。武侯区本月供应套数622套，环比增长143.92%。

　　图4-2各行政区商品住宅供应量概况

　　2.2城东新增商品住宅涨幅最大，本月供应量居各方位之首

　　各方位供应量经过上个月短暂调整，本月城东商品住宅又大幅增加，环比上涨300.33%，本月城东供应商品住宅2462套，供应面积为20.81万平方米，居各方位供应量之首。供应量其次的是城西，供应套数与供应面积分别为1943套和19.06万平方米。城北供应量增幅不大，本周供应1319套商品住宅。城中与城南两个方位商品住宅供应量均增加700余套，本月分别供应993套和728套，其中城中较上周供应量增长245.99%。

　　图4-3各方位商品住宅供应量概况

　　2.311月三环外商品住宅增幅明显

　　本月商品住宅供应量分布在二环至三环以及三环外，二环之三环仍然是目前新增商品住宅较为集中的区域，本月三环外商品住宅供应量环比增长了494.86%，增幅明显。二环之三环、三环外、一环至二环分别新增商品住宅4198套，3010套和237套。

　　图4-4各环域商品住宅供应量概况

　　3、商品住宅成交详情

　　3.1成华区领跑各行政区成交

　　本月，成华区、锦江区和金牛区，分别成交3038套、2710套和2669套，成交量分列各行政区前三。成交量环比涨幅最大的区域为锦江区，涨幅达134.18%。武侯区与高新区成交量增幅均为55.2%，本月，青羊区成交2569套，武侯区成交2448套，成交量最低的为高新区，成交套数为2387套。

　　图4-5各行政区商品住宅成交量概况

　　表4-1各行政区商品住宅成交量波动概况

　　3.2城东商品住宅最受青睐，月成交3446套

　　11月城东与城西成交量难分伯仲，分别成交4295套和4196套，成交面积分别为38.33万平米和39.45万平米，分别为主城区各方位商品住宅成交量第一和第二。城南、城北和城中分别成交3495套、2780套和1056套。本月成交量涨幅最大的为城西与城中，分别环比增长57.16%和55.49%。

　　图4-6各方位商品住宅成交量概况

　　4、11月商品住宅成交价格增幅放缓

　　本月主城区商品住宅成交均价为6404元/平方米，环比上涨0.28%。近几个月，在成交量不断上涨的情况下，成交均价稳步上涨，涨幅不断减缓。可见目前二级市场的价格逐渐达到供需相对平衡的临界点，在没有其他外部因素的刺激下，成交价格走势波动不大。

　　图4-7主城区商品住宅成交均价走势

　　五、本月新盘商品住宅销售价格分析

　　5.1各方位新开盘商品住宅销售均价不同程度上涨

　　本月共有31个项目开盘，比上月增加7个，其中郊县新开盘项目占到18个。

　　本月城南新开盘项目3个，销售均价鹤立鸡群，销售均价达13307元/平方米。主要因为该区域誉峰、丽都花园·丽府两个项目均价过万，特别是誉峰，销售均价高达18000元/平方米。主城区其他区域销售均价在五千上下，城东城西和城北新开盘项目个数分别有7个、2个和1个；销售均价分别为5655元/平方米、5042元/平方米和4800元/平方米。城中区域无开盘媒体信息。

　　图5-1各方位新开盘商品住宅销售均价

　　5.2全市新开盘商品住宅销售均价稳步上扬

　　本月主城区新开盘商品住宅均价为6122元/平米，环比上涨2.7%，较上月又有小幅上涨。就其原因，主要因为本月新上市项目均价大部分都在5500元/平方米以上，部分项目推出体量较大，再加上誉峰等高均价项目，将主城区销售均价进一步抬高。

　　郊区推出项目有18个之多，且产品类型以小高层、多层为主，销售均价较上月上涨7.84%，本月为4510元/平方米。

　　图5-2新开盘商品住宅销售均价走势

　　5.3全市新开盘商品住宅销售均价稳步上扬

　　本月多层项目共有推出三个，均位于郊区，因此多层销售均价为4636元/平方米。小高层项目中丽都花园·丽府销售均价达11000元/平方米，但由于其他项目售价不高，因此小高层产品整体售价为4526元/平方米。高层产品为本月销售均价最高的建筑类型，均价达到6266元/平方米，超高层销售均价有所下降，本月平均为5005元/平方米。

　　图5-3新开盘商品住宅各建筑类型销售均价

　　六、本月二手住宅成交分析

　　本月二手住宅成交量创年度新高，成交6617套，成交面积达56.88万平方米，环比增长48.13%。在市场不断走高以及政策环境的影响下，三级市场供应量充足，成交放量。

　　图6-1二手住宅成交量走势

　　七、11月市场小结及后市预测

　　1、11月主城区商品住宅市场小结

　　土地供应/成交情况

　　本月无论是土地供应市场还是成交市场均呈现放量的态势，11月主城区有24宗地块公告，较上月增加13宗，公告面积总和为1701.0442亩，环比上月增长54.26%。郊县土地公告有19宗，公告面积总和为2419.0306亩，超过上月郊区土地公告总面积的4倍。

　　11月主城区共有11宗土地成交，比上月多出9宗，成交总面积为1102.7092亩，成交总金额高达37亿余元。双流成交三宗地块成交面积为260.52亩，成交总金额约7.2亿元。

　　主城区商品住宅供需市场

　　11月主城区供应商品住宅7455套，供应面积67.05万㎡，较上月分别增长了104.58%和97.79%。本月在没有长假因素的影响后，供应量回归正常水平，供需比有所回升，为0.47。商品住宅成交15842套，成交面积达150.27万㎡，分别较上月环比增加36.32%和41.02%。成交量在置业者强烈的通货膨胀以及购房优惠政策大限预期，成交量不跌反升。

　　主城区商品住宅成交价格

　　本月主城区商品住宅成交均价为6404元/平方米，环比上涨0.28%，涨幅进一步降低。近几个月，在成交量不断上涨的情况下，成交均价稳步上涨，涨幅不断减缓。可见目前二级市场的价格逐渐达到供需相对平衡的临界点，在没有其他外部因素的刺激下，成交价格走势波动不大。

　　新开盘项目销售均价

　　本月共有31个项目开盘，比上月增加7个，其中郊县新开盘项目占到18个。各方位中，城南销售均价最高，13307元/平方米的价格与其他区域销售均价差距明显。主城区其他区域销售均价在五千上下，城东城西和城北新开盘项目个数分别有7个、2个和1个；销售均价分别为5655元/平方米、5042元/平方米和4800元/平方米。城中区域无开盘媒体信息。

　　本月主城区新开盘商品住宅均价为6122元/平米，环比上涨2.7%，较上月又有小幅上涨。郊区新开盘商品住宅同样量增价涨，推出项目有18个之多，且产品类型以小高层、多层为主，销售均价较上月上涨7.84%，本月为4510元/平方米。另外，高层产品为本月销售均价最高的建筑类型，均价达到6266元/平方米。

　　三级市场小结

　　本月二手住宅成交量创年度新高，成交6617套，成交面积达56.88万平方米，环比增长48.13%。预计在下月，部分业主将在政策到期前将手中物业出售，供应量充足的情况下，成交量还将保持高位，不排除再度刷新月成交记录。

　　2、后市预测

　　本月供应市场有所回升，但本月供应量在正常供应水平内，而成较量在价格上涨放缓的情况下环比增长36.32%。从供求以及价格数据不难看出，在价格稳重有升的市场环境下，大量的存量得到消化，而新房源推出速度显得不紧不慢。一方面置业者想赶在优惠政策到期前购买意向房源，一方面开发商销售压力减轻，有节奏的推出新房以求在价格稳涨的市场下获利。中原预计，如无新政策出台，下个月为购房优惠政策执行的最后一个月，无论是供应还是成交均有可能出现一轮小高潮，商品住宅成交价格仍然波动不大，稳中小升。

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