地段地段地段，黄金规律的运用归根结底还是在于你自身的需求。

　　选房三要素：地段地段地段！这条黄金规律据说是李嘉诚提出的，确切性未经考证，不过正确性那是杠杠的。为啥有时候好像不太灵？关键看你怎么解读。

　　在北京看房子，大家习惯用“环”的概念。

　　“这房子在二环边，才15000！”

　　“都五环外了，还敢卖这么高，开发商太黑心了！”

　　北京“环”的核心是故宫。用环的概念解读地段，也就是以故宫为核心来衡量住宅的价值。那么事实确实如此么？翻开二手房交易的网页，你会发现建筑年限类似，社区品质类似，可能二环边的房子价格只是四环外房子的一半！为什么？因为一个是南二环，一个是东四环。

　　如果用房价作为等位线画一个北京楼市地图，你会发现它的核心并不是故宫，而是往东、往北偏移了的，并且它不是一个规则的圆形，而是多触角的细胞形。怎样破解楼市地段价值的密码呢？

　　黄金地段是有传统的

　　黄金地段是什么？你一说北京，大家会想到王府井西单；一说上海，马上蹦出来外滩。一些地段承载了历史的积淀，具备人们普遍认同的价值。这种价值的认定是很难转变的。而且随着时间的推移，传统所赋予的价值会越来越厚重，如同老牌贵族和new money的PK，不管怎么挑衅，new money一辈子的奋斗目标就是加入老牌贵族的行列。所以北京最贵的房子，那些上亿的四合院儿，都藏在这些传统的核心地段。外滩的小洋楼，恐怕也是上海人心中一个遥远的却不可磨灭的梦。

　　北京的老话：东富西贵。那时候的东西是指二环以内。东是朝阳门、东直门一带，聚集了不少富商；西是什刹三海，王府显贵多落脚于此。这个传统很有意思地在北京保留了下来。东自然是往东扩了，东部的地段核心如今是东三环的国贸和东四环边的朝阳公园。这里聚集了大批的写字楼、商业楼和住宅楼，因为密集的人流而呈现出巨大的活力和需求，出租或者转手，投资回报率都相当可观。西贵们也走远了些，到了西四环、五环甚至香山一带。西部是北京的景观地带，又是上风上水，在这里居住，看重的不是投资，而是享受。于是西边的顶级豪宅们，并不宣传它们的投资回报率，而是精雕细琢一个字“贵”。正如薛宝钗说的：“咱家只知道买人的，从来不知道卖人。”西贵们对于房产的年回报率如何并不关心，他们在意的是在这风水宝地占一块地儿，望山观景，足矣！

　　地段是随着黄金而转移的

　　北京的老话还有半句：北贫南贱。这话如今却不灵了。北京的北边不仅不贫，还富得流油。

　　从亚运会开始，政府就不断往北部投入大规模的建设资金。政府资金的羊头效应带动了民间投资。北四环的亚运村当年炙手可热。据说奥运会时政府曾经考虑把主场馆放在南城，以缩小南北差距。很可惜这么好的动议没有实现。为了迎接奥运会的召开，流水一样的钱花出去，北部楼市锦上添花，地段核心从北四环的亚运村扩展到了北五环的奥运村。

　　另一个例证是国贸。30年的投入让国贸取代了故宫和王府井而成为北京东部楼市最核心的地段。而大望路10年的投入，又让国贸东侧地段的价值扶摇直上。今年CBD宣布东扩到东四环，彼时大望路将从CBD的边缘变成中心，有望成为和国贸抗衡的势力，在长安街东侧形成哑铃状的双核心。

　　黄金地段不是唯一的

　　随着城市发展的多中心化，楼市也不再只有单一的中心。在北京，就可以列出国贸、朝阳公园、万柳、西山、中央别墅区等多个物业中心。周边地段的价值依据与这些中心的距离和联系而第次增减。多个核心因为满足不同的需求、提供不同的业态而无法横向比较其价值的高低。比如国贸的卖点是中央商务区，朝阳公园是景观和涉外，万柳有风景最好的学区房，西山和中央别墅区主攻别墅。购买不同的房产，就要依据不同的中心特点来选房。以故宫为原点画一个圆圈，是不能正确认识房产的价值的。同时，这些不同的卖点也赋予这些核心地段不同的价值体现。比如金融危机到来，中央商务区的房价层层下跌，万柳却只有微小震荡──因为孩子上学是刚需中的刚需。经济越不好，群众越爱读书。当然，经济形势好转，中央商务区的月租金又能让万柳眼红得流血。

　　所以，地段地段地段，黄金规律的运用归根结底还是在于你自身的需求。甲之熊掌乙之砒霜。是不是黄金？买家说了算！

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