保险资金挺进不动产写字楼物业成首选

　　2009年10月1日，修订后的《保险法》开始实施，其中新增了“投资不动产”条文。这意味着保险资金可以进入房地产市场，具体细则将于近期出台。预计保险资金的入市规模将达1500亿左右，而这些资金最有可能进入有着稳定租金收入、同时升值潜力较高的商业地产，尤其是写字楼物业。保险资金进入商业地产市场将是一个长期过程，目前保险公司正在筹备相关部门并逐步熟悉国内商业地产市场，短期内很难出现商业地产收购潮，但保险资金入市的影响将在未来逐步体现。

　　9月，四大城市写字楼供应面积和销售面积同创年内新高，其中供应面积80.40万平方米，环比增长60.90%，销售面积81.36万平方米，环比增长55.62%，写字楼市场迎来“金九银十”。收购市场来看，本月收购案例虽然有所减少，但总成交金额基本与上月持平，仍然保持在较高水平。

　　9月，北京、深圳写字楼租金出现大幅上涨，而上海、广州的租金则出现小幅下滑。北京租金的上涨是对上月大跌的一种修复，而深圳则是延续其上涨的趋势。

　　9月中国宏观经济仍保持复苏的势头，第四季度经济增长有望出现加速趋势。我们预计，10月写字楼的销售市场仍将保持供求两旺，租赁市场方面深圳仍将继续回暖，其他三大城市将保持平稳。

　　销售市场：“金九银十”再现市场供求“井喷”

　　9月，四大城市写字楼供应面积和销售面积同创年内新高，其中供应面积80.40万平方米，环比增长60.90%，销售面积81.36万平方米，环比增长55.62%，写字楼市场迎来“金九银十”。

　　供求方面，北京写字楼新增供应上月创出年内新高，本月出现大幅回落，新增供应6.41万平方米，环比大幅下降80.01%，成交方面依然保持较高水平，本月销售面积30.25万平方米，环比增长15.59%；上海、广州、深圳写字楼供应本月均创出年内新高，新增面积分别为38.12、22.56、13.31万平方米，环比均出现200%左右的增幅，销售方面，上海成交面积在供应激增的情况下出现暴涨创下新高，而深圳的成交并未出现同比的增加，广州成交面积甚至出现28.38%的环比下降。

　　价格方面，9月，北京、上海、广州、深圳的写字楼价格分别为17104、28530、13705、21905元/平方米，本月上海写字楼销售价格创出年内新高，而北京、深圳写字楼价格则从高处回落。

　　收购方面，9月，写字楼收购市场案例略有减少，虽然仅有三例大宗交易，但总成交面积仍然达到12.70万平方米，总成交金额达50亿元，与上月基本持平。

　　本月写字楼收购市场上，金融机构的成交仍有2例：

　　宁波银行购买了位于上海浦东新区世纪大道的二十一世纪大厦的7层物业，总建筑面积约1.34万平方米，总价约5.16亿元；

　　中国农业银行购买了浦江双辉大厦的37层物业，总建筑面积约8.51万平方米，总价约37.70亿元。

　　租赁市场：京深租金上涨沪穗租金小幅下滑

　　9月，北京、深圳租金出现大幅上涨，而上海、广州的租金则出现小幅下滑。北京租金的上涨是对上月大跌的一种修复，而深圳则是延续其上涨的趋势，统计数据显示，目前深圳甲级写字楼租金同比仅下降8.12%，准甲级写字楼租金同比下降6.08%。

　　各地九月市场概览

　　北京——租金技术反弹空置大幅上升

　　9月，北京甲级写字楼租金为222.11元/平方米.月，环比上升4.30%，准甲级写字楼为159.06元/平方米.月，环比上升7.16%。从总体上看，甲级写字楼以及准甲级写字楼租金在近期皆出现不同程度的振荡。从各个区域来看，甲级写字楼租金除燕莎商圈略有下降外，其余商圈皆有不同程度上涨，准甲级写字楼除中关村商圈保持平稳外均出现不同程度上涨。

　　9月，北京甲级写字楼空置率为13.69%，环比上升3.61%；准甲级写字楼的空置率为23.67%，环比上升19.53%。从各区域来看，甲级写字楼东二环商圈空置率上升31.5%，为各商圈升幅最大；准甲级写字楼中国贸和燕莎商圈升幅接近50%。

　　本月，销售市场成交总量仍维持了20万平方米的高位，但成交价格略有下降。租金虽出现回升，但甲级及准甲级写字楼的空置率出现上升。受9月整体房地产市场状况较差影响，写字楼新盘多推迟入市日期，期待市场好转。预计写字楼市场在未来几个月进入短期下降的波动周期，但波动幅度相对较小。

　　上海——租金微跌空置下降后市谨慎乐观

　　9月，上海甲级写字楼租金为270元/平方米.月；准甲级写字楼租金为161.15元/平方米.月，与8月相比均有小幅下跌。陆家嘴商圈本月虽然出现整购案例，但由于其相对空置压力仍然最大，平均租金为300元/平方米.月，环比下跌3.3%；南京西路商圈的SOHO东海广场被收购后重新报价为270-360元/平方米.月，并计划11月起开始零售，对于商圈内其他写字楼构成了一定压力。

　　9月，上海甲级写字楼空置率为11.48%；准甲级写字楼为10.54%，两者均有小幅下滑。处于对后市的看涨预期，目前写字楼无论新增租赁客户抑或续租客户活跃度增高，欲以较优势价格签约。

　　9月，写字楼租金仍然小幅下跌，主要是由于面对市场井喷的新增项目与激烈的竞争，写字楼业主为了快速吸纳租户而更加爽快地提供租金优惠。但仍可感受到市场心态已悄然发生转变，对小面积租户写字楼业主优惠力度明显减弱。但后市依然乐观，建议投资者可适时吸纳。

　　广州——供应暴增租赁市场波澜不惊

　　9月，广州写字楼市场大宗成交个案有所减少。本月有30万平方米的写字楼新获预售批准，其中两栋为甲级写字楼，市场供应增加。富力盈信大厦和荷塘月色领会公寓相继上市并取得不俗的成绩，为其后推出市场的写字楼项目带来更大的信心。

　　9月，广州高端写字楼租金略有变化。其中准甲级写字楼调整最多，各商圈的准甲级写字楼均有所变动，而甲级写字楼的租金水平维持稳定，仅天河城大厦租金略有下降。

　　准甲级写字楼商务圈租金变化中以环市东商圈变化最大，整体租金水平下调3元/平方米，区内多个准甲级写字楼下调租金，珠江新城和天河北商圈租金水平相对稳定。

　　从各商圈来看，市场空置率基本保持稳定，珠江新城准甲级写字楼的空置率略有下调，主要受三银大厦空置率下降所致。随着珠江新城甲级写字楼的大批量投入使用，未来写字楼空置率的压力最大。环市路商务圈受到邻近的东风路尚线新增写字楼上升所致，明年亦将面对较强的影响，唯天河北商圈未来供应较少，市场面对的空置率压力最少。

　　10月份新获预售证写字楼将陆续推市场，新一轮的成交高峰即将到来，但写字楼的成交价格上升空间较少，租金水平也将继续处于稳定水平。

　　深圳——租金延续上升趋势

　　9月，深圳甲级写字楼的租金约为132.01元/平方米.月，环比上涨3.76%；准甲级写字楼为110.23元/平方米.月，环比上升4.63%。在写字楼市场交投旺盛、写字楼租赁高峰期即将到来等因素影响下，9月深圳写字楼租金表现良好。区域方面，蔡屋围甲级写字楼租金环比上升3.56%，准甲级写字楼环比上升2.19%。甲级写字楼租金上升主要是华润大厦租金的波动所至，从200元/平方米.月回升至220元/平方米.月，地王大厦租金保持不变；准甲级写字楼方面，世界金融大厦租金上升5元/平方米.月，发展银行大厦保持不变。

　　9月，深圳甲级写字楼的空置率为11.54%，环比下降12.03%；准甲级写字楼空置率为7.29%，环比上升12.03%。楼市交投旺盛状态下，性价比相对更高的甲级写字楼最受市场青睐。区域方面，福田中心区甲级写字楼空置率为12.3%，环比下降16.9%；

　　准甲级写字楼空置率为7.3%，环比上升27.1%。在卓越时代广场二期整体转让给中信证券、平安大厦奠基、卓越世纪中心高价热销等多因素影响下，中心区高档写字楼备受市场追捧，空置率稳步下降。

　　由于市场观望及供应的不足，住宅市场“金九”没有实现，但写字楼继续交投旺盛，“金九”已成，销售与租赁都实现高位运行；而从市场发展监控来看，“银十”也将顺理成章。一手方面，批售与开盘都将陆续有项目上市，据中原统计，10月可能获得批准预售的项目主要有南山中心区的汉京国际、龙岗中心城的珠江广场；上市销售的物业主要有福田中心西区的金谷4号、绿景广场主楼、东方新天地广场等。这些物业除给市场带来充足供应外，也给市场成交量保持高位运行以最直接的支持。一手市场的高位运行将继续推动二手市场的稳步向上，空置率有望继续下降；而随着年末临近，租赁将保持活跃，租金小幅上涨。

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