一个公司要能驾驭起伏，就是市场发疯的时候你该做什么，市场低迷的时候你该做什么，把这个平衡好就行了。

　　受访者：SOHO中国有限公司董事长潘石屹

　　南方周末：北京连续出地王后，地王又在上海、苏州出现，而且最近上海纪录又被刷新。地王为何如此频繁出现？

　　潘石屹：第一个原因就是钱多。政府的救市计划，包括宽松的货币政策，使放到市场的钱的量很大，钱的成本很低。

　　第二个原因就是我们国家的土地政策造成土地资源稀缺：农村土地和城市土地被区隔；在中国城市化的进程中，18亿亩的红线一定不能突破。

　　第三点原因，可能影响最大的，是资本市场对上市公司的一个评价。

　　资本市场对别的行业的评价，一般是通过销售额和利润派生的指标去评价，例如PE值。只有房地产例外。除了销售额、利润、税收指标以外，还有一个比这三个指标还要重要的指标，就是土地储备。

　　南方周末：为什么会以此为评价指标？

　　潘石屹：这个资本市场的评价，不仅在中国（大陆）的，还包括香港国外的股票市场，对房产公司的评价，都如此。一个房地产公司可以供多少年开发的土地，是人们挂到嘴边的一句话。时时刻刻的都在说，如果在香港、新加坡、美国、英国，是完全合理的，因为他们的土地是私有化的土地，土地的年限是无限期的，也有短期的，一百年的，两百年的，五十年的，可是占的比重非常非常少。如果是拥有土地的话，不存政府还要收回。

　　中国的土地所有权是属于国家，是使用权的转让、出让这样一种方式。中国还有一条就是附加的政策，就是两年不开发的土地，要无偿收回。可是资本市场的评价跟法律是完全抵触的，就是谁储备的土地多，谁的市值就可以高，人们就看好，觉得你有未来。

　　南方周末：为何会跟法律抵触？

　　潘石屹：资本市场的评价首先的前提是要合法，可是这个评价的土地储备指标是游离于中国法律之外的。中国政府光说不做。就是两年不开发土地要无偿收回，说了十年，也不收回。所以资本市场认为这个法律是不会执行的。在这种情况下，当然每一家上市公司都会囤地。

　　很多上市公司说土地储备只够五年十年的开发。实际上，我们把中国九家房地产上市公司2008年年报上面公布的数据，土地储备的数据，和2008年建成的建筑面积计算，最高的一家上市公司的土地储备是151年。最低的是20年，远远超过了政府规定。所以房地开发商有了一个趋向，就是我可以不赚钱，赚钱少一点不要紧，土地储备一定要多，没有土地储备的话，他们就给我在这个市值上面打折。而利润方面，哪怕今年的利润少，说我有一百年的土地储备，别人说你今年赚不到钱，但你明年后年可以赚钱。

　　南方周末：这个评价指标是错误的？

　　潘石屹：我觉得这个评价指标现在是一个错误。为什么中国的资本市场和国外的资本市场都会发生这个错误呢？是因为我们政策的原因，颁布的法律不执行，放任出现了这样的现象。国土资源部隔一段时间说一次逾期要收回，我觉得说的话都是隔靴搔痒，就是没有抓到问题的实质。问题的实质就是要警告资本市场，逾期马上就要收回了，不行就抓一个案例示范。

　　南方周末：有规定，有法规，但是不执法。

　　潘石屹：没有执行过，十多年了没执行过。不用管地方政府、房地产开发商，只要把资本市场这个评价标准给他转过来，这些人自然就好好的去盖房子，就不用圈地了。因为圈地没用了。不必骂地方政府因为土地财政，跟开发商狼狈为奸。圈土的根源在资本市场。

　　国土部应该要严格警告这些上市公司。没有上市的公司，跟不准备上市的公司才不圈地，拿一块地就建房子，他就算我有利润就得了。国土资源部该警告资本市场，说这个评价指标是非法的。

　　南方周末：能说房价上涨是地王推动的么？

　　潘石屹：实际上最核心的问题是我们国家非私有化的土地制度，商人一定是趋利的，商人能够卖两万块钱，为什么卖一万块钱呢？可是一万块钱卖不出去，就只有五千块钱出去。

　　另外全社会大声呼吁要让开发商降来价，他若降价卖给别人，别人二手房再转让出去的话，价格一样会起来。

　　第三个原因是对通货膨胀预期，还有一个就是不动产会升值。这两个是一个长期的原因。

　　南方周末：宽松的货币政策对地产商的影响到底有多大？

　　潘石屹：比如利率的调整，原来是一档一档调，最后都是三档三档调。房地产开发商的资金的比例原来35％，一调就调到20％。从杠杆来说，35的杠杆是3倍的杠杆，而20的杠杆就变成5倍的杠杆了，中间就越过了4倍的杠杆，4倍的就是25％了。

　　南方周末：由于地王频现，开始有人对土地招拍挂制度有非议。你如何看？

　　潘石屹：我的观点是市场一定要公开，只有公开，才能够达到公平，才能够少一些腐败。

　　土地招拍挂制度，实际上他是有三种：招标、拍卖、挂牌。现在挂牌和拍卖，实际上都变成拍卖了。而招标里面有好多问题，就是在标书上面设置各种各样的条件什么东西，就这个腐败。

　　我在今年年初的时候，联合了三十多个人大代表，专门给北京市政府写了一个议案，提议以后尽量不要用招标的方式。招标的方式腐败太多了，就在里面设置各种各样排他的条款。标书为你定，头发什么样，穿黑衣服，皮肤是什么样的，别人的话就不能过来。这个东西对社会风气各方面都是非常不好的。还是要放在阳光下。

　　北京市从今年年初以来，所有的土地出让方式全是挂牌，挂牌最后就是拍卖。北京市去年大部分是招标。我觉得可能我以人大代表牵头人的身份，提的这个议案，还是见到效果了。

　　南方周末：从2004年，感觉地王的形成，最终会成为一种风向标，就是某个时间段内房价见顶的信号。地价与房价之间的真实关系是怎样的？

　　潘石屹：广渠路这块地，拍卖成这样的价格，周围的价格马上就会起来。完全是一个市场气氛的影响，就是价格跟市场气氛是有一定的关系的。如果政府供应的土地量大了，这个气氛就变成不了现实。

　　南方周末：2008年的时候，您曾经预言会百日剧变。后来土地政策改变，一个开发商说直接从冬天到了夏天。您是感受我们处于房地产市场的哪一个季节？

　　潘石屹：现在好像就是突然地，全球的金融危机一下自动化就把中国的银根给放开了。银根放开之后，这些房地产开发商一下子就被救活了。所以我跟他们开玩笑说，全球经济好的时候，房地产快倒闭了，全球经济不好的时候，房地产公司现在是全都喜气洋洋。我说这跟做棺材生意似的，人家哭的时候我们笑着，人家笑着时候我们哭着，正好是反着。做棺材生意就是这样，人家家死人的时候哭的时候说，哎呦，好在有一个生意可以做了；人家高高兴兴都活的健康的时候，他坐在这儿愁眉不展的，说这儿棺材销售不出去。所以我觉得处在一个不太正常的阶段。

　　南方周末：博鳌论坛时，香港恒隆的董事长陈启宗专门跟你讲了，没当地王应该高兴才对，他说买地王的大半都要后悔，历史都证明他们是傻瓜。你怎么看？

　　潘石屹：历史有的时候不是简单重复的。明天到底发生什么事情，尤其在这样大的起伏的过程中，很难预测。一个公司要能驾驭起伏，就是市场发疯的时候你该做什么，市场低迷的时候你该做什么，把这个平衡好就行了。

　　南方周末：关于地王，您在博客上专门也有谈到过，就是说准备去拍的时候，心里也是提心吊胆的，因为也知道很多过去拍得了地王的下场都不太好。感受最深的例子？

　　潘石屹：很多了。比较近的，2007年的来看，就是这些公司拍到地王的又给地方政府退回去，说不要了。这个对公司的声誉的影响非常不好。我去到这些地方政府去谈，人家都在说以后别让他到房产市场上瞎混了。

　　孙宏斌也是一个。前一段我见了他，他说就把这个烂摊子交给别人吧。

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