本季度在上海市甲级办公楼市场有三个项目完工上市，这些项目的上市给上海市甲级办公楼市场带来132,641平方米的新增供应。全市甲级办公楼租金的成交价格在2009年第3季度为每天每平方米69元，环比下跌213%。本季度全市平均空臵率达到1525%，环比下跌115个百分点。

　　我们选择的五个商圈中，本季度的整体平均租金环比下降了043%，为每天每平方米4824元。虽然本季度的整体平均租金环比有所下降，但是下降的幅度较上季度的055%还是缩小了。由此可见上海的商铺市场进一步趋于稳定。

　　在本季度中，工业市场仍然表现出租金下滑的态势。然而近期公布的经济数据不断趋好，我们相信上海的工业市场在今年末或明年初将有所好转。

　　出于保值避险的考虑，本季度上海高档住宅市场相当的活跃。高档住宅新增供应面积为199,272平方米，环比上涨1762%。成交量也环比上涨了25%，达到388,525平方米。其中高档公寓本季度的成交价高达每平方米49,219元，环比上升了239%。

　　本季度上海物业投资市场继续回暖。在岸投资者为上海物业投资市场上最为活跃的投资者。除此之外，国内投资者也较为活跃。本季度共完成主要交易44例，环比增长375%。

　　写字楼市场

　　本季度在上海市甲级写字楼市场有三个项目完工上市，分别是黄浦区的申大厦、浦东新区的葛洲坝大厦和国金中心1期，这些项目的上市给上海市甲级办公楼市场带来132,641平方米的新增供应。

　　由于部分项目推迟竣工时间，2009全年的上市量将低于年初的市场预期，不过这也将有助于缓解市场的供求失衡。在DTZ戴德梁行办公楼指数上，表现为租金和售价指数的下跌趋势趋缓。(图一)

　　全市甲级写字楼租金的成交价格在2009年第3季度为每天每平方米69元(表一)，与上季度每天每平方米705元的交易租金相比，环比下跌213%；与2008年第3季度相比，同比下跌274%。本季度全市平均空臵率达到1525%，环比下跌115个百分点。

　　伴随着在2009年第2季度经济的复苏，投资者风险偏好增加。因此第3季度在上海市办公楼投资市场，有6项大宗交易发生。

　　展望未来市场走势，我们预计伴随着经济的反弹，明年甲级写字楼市场的租金将趋于稳定。

　　市场活动

　　 Carrie在黄浦区的申大厦，租赁5,000平方米的办公面积。

　　恩智浦半导体在静安区的嘉里中心，租赁5,000平方米的办公面积。

　　中国国际金融有限公司在浦东新区的汇亚大厦，租赁3,000平方米的办公面积。

　　商铺市场

　　本季度在我们选择的五个商圈中没有新增供应，因此本季度的总存量保持在1,800,815平方米。(表二)

　　预计下季度在我们选择的五个商圈中将会有三个新项目上市，给市场带来大约164,546平方米的新增供应。(表三)

　　本季度上海各大商圈的平均租金走势各异。从表二可以看出有的商圈租金上涨了，而有的商圈租金下降了。但是在我们选择的五个商圈中，本季度的整体平均租金环比下降了043%，为每天每平方米4824元。这种趋势可以从图五的DTZ商铺租金指数中看出。虽然本季度的整体平均租金环比有所下降，但是下降的幅度较上季度的055%还是缩小了。由此可见上海的商铺市场进一步趋于稳定。

　　伴随着商铺整体平均租金环比的下降，在我们选择的五个商圈的商铺整体平均入住率环比也有所下降。本季度商铺整体平均入住率为9185%，环比下降了221个百分点。其主要原因是由于淮海中路上某购物中心的入住率的大幅下降。

　　基于经济的回暖和社会消费品零售额持续增长，我们预期在2009年第四季度以及2010年，上海高端上铺的平均租金将会持续增加。预计到2010年底，上海高端上铺的平均租金将会达到每天每平方米5401元。

　　市场活动

　　四季坊，坐落于静安区吴江路的一座购物中心，在本季度被卖与资本策略投资有限公司。本次交易的总成交价格为48亿元人民币，成交的总建筑面积为11,000平方米。

　　中融碧玉蓝天，坐落于浦东新区银城中路，出售了21,08432平方米给上海农村商业银行作为自用物业。其中有1,25491平方米为商铺，其平均售价为每平方米人民币63,851。

　　福都商厦，坐落于黄埔区人民路，以46亿元的价格出售了14,84574平方米给红楼集团。其中有9,56136平方米为商铺。

　　工业市场

　　第三季度工业房地产市场仍然维持调整的格局，与第二季度相比，新增供应量有所放大，总量达到了25万平方米，结构上仍然以制造业厂房和研发办公的供应为主；空臵率上，第三季度比第二季度有所放大，三种工业物业类型的平均空臵率达到1027%，其中研发办公物业的空臵率达到1619%，说明在高端办公楼市场没有回暖的情况下，市郊研发办公市场仍然也同样处于停滞不前的状态。(表四)

　　工业地产的租金由于具备租约时间长的特点，所以没有类似于高端办公楼市场那样的大幅下跌，但下调的趋势仍然明显。根据戴德梁行对于工业地产租金价格指数的跟踪，从2008年第三季度租金水平达到最高值后，市场的平均租金水平持续保持在下降通道中，第三季度稍有放缓。由于工业地产是最直接反映实体经济景气程度的业态，所以这样的趋势何时见底将直接取决于整个实体经济的改善。(图四)

　　由于上海的进出口数据从三月份开始有了积极的变化，国内的其他经济数据也有明显的向好的表现，所以我们预计今年年底到明年年初实体经济将可能有较大的改善，因此我们认为工业地产市场在明年的第一季度将逐渐走出阴霾。

　　市场活动

　　西门子风力发电叶片有限公司入驻上海临港产业区。

　　普菲斯亿达冷链基地开工仪式于2009年7月30日在临港物流园区举行，同时也将成为PFS中国总部所在地。

　　卫利净化签约漕河泾浦江。

　　日立电梯(上海)有限公司于2009年7月23日在青浦工业园区举行了隆重的开业典礼。

　　妮维雅新厂房落成仪式于2009年6月23日在青浦工业园隆重举行。

　　希杰物流(中国)邮箱公司与嘉定工业区在2009年8月20日正式签署项目入驻协议。

　　魏德曼(Weidmann)电力技术服务(上海)有限公司已于近日注册并签约漕河泾浦江高科技园。

　　主要数据–租赁市场

　　住宅市场

　　受到黄浦湾、星河湾等高档楼盘集中上市的影响，上海本季度高档住宅新增供应达到199,272平方米，环比增长1762%。(表七)新供应主要集中在黄浦区和浦东新区。

　　本季度上海高档住宅市场异常活跃。投资者出于保值避险的考虑，纷纷购入豪宅。本季度截止9月17日，上海高档公寓总成交量达到299,645平方米，环比增长407%。(表七)

　　受到巨大需求的推动，本季度上海高档公寓成交均价被推高到每平方米49,219元，环比上升239%。而别墅市场受到松江板块价格的影响，平均成交价较前一季度下跌72%，为每平方米45,953元。(表七)

　　从DTZ高档住宅样本来看，上海本季度高档住宅平均报价上升569%，平均租金上升673%。(图六)

　　本季度，卢湾区高档公寓成交价依然位于首位。浦东新区和黄浦区分别依靠星河湾和黄浦湾的集中成交，售价双双突破每平方米45,000元，分列第二、三位。(图七)

　　由于住宅价格的高企，引致投资者变得谨慎。我们预计在今年底或明年初市场将出现向下的调整。

　　市场活动

　　浦东星河湾，总建筑面积95,382平方米，售价每平方米50,000元。2009年8月14日开盘当天，星河湾推出322套房源，售出264套(82%)，销售额达40亿元，创下中国楼市销售新纪录。

　　前期宽松的货币政策以及市场回暖，销售资金回笼，开发商积累了大量的资金。在三季度的土地市场上，地王纪录屡屡刷新。9月，中海发展斥资7006亿拿下普陀长风住宅用地，楼面价达每平方米22,409元，创造全国地价新纪录。

　　投资市场

　　本季度上海物业投资市场继续回暖。在岸投资者为上海物业投资市场上最为活跃的投资者。除此之外，国内投资者也较为活跃。本季度共完成主要交易44例(每笔交易金额大于一千万美元)，环比增长375%。(表八)

　　由于银行放贷的增加，更多的资金流入市场。很多投资者认为在近期内房地产投资是使其资产规避通货膨胀的有效投资渠道。我们注意到住宅和混合用途物业占据了本季度成交案例的大部分，分别为17个和12个，环比分别增长214%和20%。(表八)

　　本季度主要案例成交总金额达到3982亿元人民币，环比增长2412%。住宅和混合用途物业占据了本季度成交金额的大部分，分别为1846亿元人民币个和1002亿元人民币。(表九)

　　在国外基金纷纷抛售物业的时候，国内投资者成为市场主要的接盘者。例如，在2009年第三季度，摩根士丹利将东海商业广场以245亿元人民币的总价，出售给SOHO中国。(表十)

　　考虑到近期价格的不断上涨和银行大规模放贷的影响，我们预计，短期内市场的投资氛围将不断改善。

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