龚方雄：房企融资缩水非拐点 IPO窗口不会关闭

来源: [观点网] 时间: 2009-10-21 15:25

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　　2009城市观点论坛重庆行于2009年10月21日圆满闭幕。摩根大通中国投资银行副主席兼中国综合公司/企业投融资主席龚方雄在论坛上发表了题为《房地产企业的融资潮和IPO窗口》的演讲。

　　龚方雄在演讲中针对近期赴港上市内地房企融资缩水等热点问题进行了解读。其认为，目前市场上面临的融资困难现象，应该是相对的，而不是绝对的。应该是一个短暂的，而不是一个长久的现象，到明年第一季度，明年第二季度，明年甚至全年，房地产上市窗口都会一直开放。

　　以下为龚方雄演讲全文实录：

　　今天非常高兴有机会到重庆来跟我们地产业的关注者和从业者来做一个交流。今天我的讲演的就是房地产企业IPO和在市场上的融资窗口的探讨。之所以会提出这个问题，我想主办方刚刚在开幕词当中也提到了，最近在香港有很多地产商现在正在排队上市，有些地方开发商上市首日股价就跌破了发行价，最近一段时间有些开发商就不得不缩减在市场上上市融资的规模。这个现象说明一个什么问题？

龚方雄

龚方雄

　　我们房地产开发商他的融资窗口在过去一年多的时间，金融风暴爆发以后，实际上都是对地产开发商关闭的，就是说他们已经很长时间没有走向这个窗口，这个窗口也没有向他们打开。好不容易全球金融风暴时已结束，全球经济开始复苏，中国经济复苏的势头也非常强劲，在这种情况下为什么房地产开发商在市场上融资还这么艰难呢？确实值得探讨。我给大家讲我的观点。

　　首先，我们觉得目前市场上面临的这种融资困难的一个现象，尤其在香港这个现象，应该来讲是一个相对，而不是一个绝对。应该是一个短暂的，而不是一个长久的一个现象。怎么讲呢？实际上大家也提到我们摩根大通也在8、9月份掌握了一个非常好的窗口，为恒盛地产进行了融资，我们为恒盛地产融资还是非常成功的，当时我们做这单融资的时候市场的氛围和条件都非常好，而且在融资的过程当中，我们同时在香港为三家中资背景的企业做了10亿美金以上的融资，这里面包括恒盛地产，包括盛大广的上市，也包括澳门永利，永利是在澳门经营商业地产，这三个融资规模实际上都是大大超出了以前最初的融资规模的预想。因为8、9月份市场的份额很好，股市反弹非常厉害，所以定价也就比较进取，可能市场在这么进取的定价的环境之下，再一看未来排队上市的房地产商极其多，所以市场出现了一个非常非常短暂的消化不良的现象。

　　这对房地产开发商来讲是一个什么样的教训呢？就是这个窗口时开时关，这个时机的把握非常非常重要。这个时机的把握不是一个非常简单的问题，我们之所以能够在很短的时间内，一个月左右，今年香港唯一的三单10亿美金以上的集资都是由我们摩根大通来做的，实际上我们对这种市场的时机把握相对来讲，我觉得从市场的验证角度来讲比较好。而且大家知道今年以来很多首创性的企业融资的业务，实际上都是我们摩根大通来开创的，这一方面印证了摩根大通现在全球来讲是最强的投资银行，各种排名都印证了这一点，而且今年4月份市场环境非常不好的情况下，我们推动了中国忠旺的上市，当时为中资企业融资，在金融风暴肆虐的情况下没有人敢做，开创性的工作是由我们里做，恒盛地产也是今年中国房地产在香港第一次上市，也是我们来做的。我之所以讲这个融资窗口现在仍然是打开的，但是市场环境，投资者的情绪好象有一些变化，这个变化实际上不是对这个产业的前景发生了变化，他只是一个对定价的一个相对的敏感性和短期一个供求关系造成的。因为在未来的几个月里面，还会上市的地产企业太多了。大家都集中在这个窗口里面，所以说市场的容量有限。

　　再就是，现在的市场是在预测着明年政策可能会发生的一个转向，所以对房地产市场，大家知道从8、9月份A股市场开始，香港也是这个阶段，房地产市场有一段时间是一直是跑出大势，所以我们认为，从9月末期以来到今年年底其实从上市的角度来讲可能并不是最佳的一个上市的窗口，但是到明年第一季度，明年第二季度，明年甚至全年，我们认为房地产上市窗口一直会开放。怎么讲呢？结合到我们对经济和市场的判断来看。首先经济我刚刚已经讲，全球经济现在处在复苏阶段，中国经济的复苏已经进入了比较成熟的阶段，在这种环境之下，明年中国经济的表现应该会好于今年，尤其是中国盈利的表现会好于今年，这个根本的原因在于，明年增长的动力会发生变化，今年主要是靠四万亿，四万亿集中于国有企业，有一种现象大家一直在热议，就是所谓的国进民退，但是明年这种国进民退的现象会有所改变，因为明年经济成长的动力可能会来自于出口，而不仅仅来自于国家对内需的拉动。今年8%的经济成长率应该来讲是在出口下降20%的情况下取得的，那么明年我们国家的出口在全球经济复苏的背景下，就可能会从20%的下降变为10%的成长，这是一个非常巨大的反转。

　　在这种情况下，如果出口能够做到10%的增长，明年中国经济就不是谈保8%的问题，而是有没有可能超过10%的成长，我们认为超过9%以上的成长明年是可以做到的。而且企业的效益会更好，尤其是上市公司的效益，因为这个部分跟民营经济非常有关系。跟非国有经济的表现非常有关系。大家知道今年虽然贷款额巨大，但是很多需要资金的民营企业、中小企业拿不到钱，只要出口回来了，那么企业的自有资金，尤其是非国有企业的自有资金就会改善。所以从这个角度来讲企业的盈利性也好，整个经济的成长效率也好，明年会好于今年。所以整体来看我们对股市的判断，这是我在市场上一直讲的，我们仍然处在一个牛市运行的一个阶段。这个牛市运行的阶段在8月份、9月份市场调整过程中得到了考验。我们觉得这一波股市从新站上3000点应该来讲是一个比较可持续预见的过程。我在6月份就讲过，在未来6个月我们A股市场至少还有20%的上涨空间，6月份我敢讲这个话，就是当时我对全球经济的复苏会好于很多人的预期，全球经济复苏的力度也会好于很多人的预期，所以我们才敢讲这个话，当时市场上氛围还很不确定。现在三个月过去了，股市仍然徘徊在3000点，我们的观点有没有变呢？没有变。6-12月会上升到3600点左右，现在三个月已经过去了，这个观点不变的话，在未来3-9个月A股市场至少还有20%的上涨空间。所以在经济越来越好的情况下，股市越来越好的情况下，房地产市场不可能变差，我们认为最近的所谓很多热议的房地产的拐点是否又已经出现了，这个是杞人忧天。

　　现在大家知道房地产开发商的业绩基本上在头7个月全年的任务都已经完成了，现在房地产开发商实际上是待价而沽，不急于卖盘，所以成交量的下跌是一个非常非常技术性的问题。而且从市场来讲，大家知道为什么前段时间A股市场还有香港市场房地产股会调整那么多呢？有两个原因。一个就是由于成交量下降引发的是不是房地产市场又出现了拐点的争论。现在我觉得大家的共识已经明确了，这个应该不是拐点，所以最近几天房地产股反弹得非常好，第二就是市场对流动性，对未来的政策走向要做出一个判断，要做出一个提前的消化。这个我们觉得从现在到年底也会进展得差不多七七八八，到明年如果政策上真正开始调整，真正开始加息的时候，对房地产开发商的影响，尤其是对股票市场的影响不会这么大，市场永远是提前消化的。当你这个消息真正来临的时候，市场对这个消息就已经消化得差不多了。最重要的是一个流动性问题。首先大家知道我们的贷款流动性常常都是前高后低，今年上半年平均每个月有1万亿左右的贷款，到下半年，每个月只有4、5千亿的贷款，但是从明年一季度开始我们银行贷款又会增加，这是银行体系运作的规律。到明年上半年，尤其是1月份开始，贷款的增速又会增加到8、9千亿的时候，市场又会感觉流动性来了。但是明年第二季度每个季度的贷款规模可能还会比现在要高。所以从这个角度来讲，我们认为明年房地产市场也好，股票市场也好还会有另一波的热潮。所以我刚刚讲这是一个阶段性的现象，而不是一个市场的转市。

　　这其中最主要的一点，就是明年假如出现政策上的转向，紧缩的程度会有多大，这一点非常关键。我们认为明年即使政策要紧缩，紧缩的空间会非常有限。原因在哪里呢？原因我本人也一直在强调，这一波全球的经济复苏是由库存调整，重新添加库存所带动的一波周期性反弹。全球经济成长长期的周期性问题并没有解决，美国的经济成长率已经从3%降到2%，未来18个月如果美国经济有接近4%左右的成长的话，到2011年、2012年他的成长率可能又会回到1%左右。这就是为什么各国政府现在都齐声合力来宣导一种理念，现在还不是退市的时机，现在政策还要保持稳定性和连续性，因为各国政府，包括我们市场参与者对这次经济复苏的势头到底能维持多长，心里没有底。所以他不可能明年大规模加息以后，到后年，大后年又出现减息的情况。所以他一直强调政策的稳定性和连续性。所以明年市场所期望的紧缩会非常温和，到这个紧缩真正来临的时候，随着中国经济层面基本面不断的好，市场对紧缩的接受度会非常非常强，所以不会阻挡整个市场上升的空间。

　　再就是流动性相对充裕的状况会长期存在。低息相对充裕的状况，利息相对充裕的状况会长期存在，如果存在这种状况，有一种现象就是所有的纸币都会出现贬值。前段时间商品资源类的股票上涨很快，国际油价现在也回到80美金，黄金突破了1000美金，美金出现了相对的走软，走贬的只是针对一些高息货币。这个是有原因的。因为现在欧元也好，美金也好，日元也好，所有的主要货币利息都很低，所以现在金融市场对基金的套息盘，不像以前日元利息为零，你就去买美金，买欧元，买英镑，现在大家的利息都很低，你去做空一种货币，那个息差套得并不多，所以一般不会出现日元连续不断的前一段时间在金融风暴之前从80贬到140这种情况，美金会贬值，但是他会继续温和性的贬值，那么对高息货币，比如澳元会贬值多得多一点。但是由于所有主要货币利息都很低，而且各国央行还强调不轻言退市，所以利息这么低的情况下，如果大家想借美元，想借货币，买什么呢？是买实体资产，买有形资产。所有纸币都要贬值，在这种情况下有形资产，实体资产就会增值，所以黄金、资源、商品、土地。所以在全球纸币还要不断贬值的情况下，而且通货膨胀在实体经济中很难出现的情况下，什么东西会增值呢？土地、黄金、资源、商品这些东西会增值。所以这个趋势非常明显。所以我们绝对不同意最近所谓的融资窗口的讨论，最近所谓成交量的讨论就预示中国房地产已经出现拐点，我们觉得这个拐点还远远没有到来，因为这还是一个比较漫长的一个复苏周期的一个开始。而不是一个结束。我就讲到这里。谢谢大家。

　　主持人：谢谢龚总。马上进行我们观点问答时间。我们知道龚总是投行大颚，您更多的是做的企业上市的事情，那么作为一个股民，这几天地产股持续上涨的原因是什么？你也说到这几天地产股的上涨您用的是反弹这样一个词，那到底是反弹还是反转？我是一个普通老百姓，我现在有一点闲钱，您是建议我买房产还是买地产股？

　　龚方雄：这些问题都是非常敏感的话题。首先，最后一个问题先回答，手里有钱到底是买股还是买房，这个东西绝对要因人而异，不能有一个泛泛的，如果你有闲钱，之所以称为闲钱，就是没准你有的时候想用他做点什么事，就是他的流动性要好，那么闲钱还是投入在股市要好，如果你要想用钱去买房子的话，我觉得有刚性需求最好，假如你确实想买房自住，买房自住这个需求驱动之下，实际上不要在市场上所谓的路死鸟，因为你是自住的房，房价买了以后暂时的上升和下跌对你关系都不大，但是我一直强调的一个观点就是中国的土地价格长期一定是一个上升的。中国上升的通道非常非常明显，在有上升通道的情况下，他有一定周期性的波动，但是你踩点踩得不好，你会发现下一轮周期的底点比上一轮周期的高点房价还要贵，因为他土地价值一直是上升的，我想问问在座的各位，这一轮房价调下来很快，全球金融风暴，从下降到上升恢复周期很快，有多少人在周期的底部买到了房子？在这个周期的底部就是去年12月份的时候他的楼价是不是比五年前，十年前还高很多？第三个问题大家知道楼市在各个城市里面他的价位基本上已经回到甚至贴近历史的最高水平，但是我们的股市最高点是6千多点，那么现在只有3千点，所以股市只回去了一半，楼价已经回到了历史高位。所以长期来讲，你说投资股市好，还是投资房市好？这个问题就不需要我来回答，大家自己回答。刚刚第二个问题，房价我刚刚用的是反弹而不是反转，实际上我的观点是反转早已经发生了，我在去年第四季度的时候就讲我们的楼市房市经济见底论，我们从1月份大力推两个板块，一个是房地产一个汽车，在金融风暴最热闹的时候，我们推的主要两个板块就是房地产和汽车，所以说我为什么用反弹这个词呢？因为前段时间这个板块有一定的调整，现在又弹上来了，如果说是反转的话实际上早就已经发生了，所以我还是延续我刚刚的话，这是一个好几年的牛市，应该来讲不会轻易的结束。结合重庆的情况来讲我觉得重庆楼价相对来讲还是比较低的。

　　主持人：今天听了您这番话之后肯定大家回去都要买地产股了。

　　观点新媒体：龚总您好，我们看到从十一过后到现在有几支上市的股票，比如像宝龙，宝龙是在认购价进行了一个降低，包括认购金额也进行了降低，现在恒大也传出认购金额进行了缩减，这是否意味着上市最佳时机已经过去了？

　　龚方雄：我觉得从短期来讲最佳的上市窗口应该是在8、9月份。在未来几个月由于供求关系，很多企业都挤在这个窗口上市，从企业融资的角度来讲，这未必是最佳时机，但是我们觉得明年这个窗口会重新展开。我觉得整体来讲对中国企业，尤其房地产企业上市融资的窗口在这一轮周期当中没有结束，明年仍然是一个非常好的窗口。

　　提问：龚总，我们现在的融资渠道相对比较狭窄一些，现在房地产信托这个概念其实在境外62年产生以后到现在都有，国内虽然有些注册公司在注册，但是实施的却很少。就您的观察，房地产信托这个概念，在国内，在重庆这样一个区域什么样的时间点才会真正的展开呢？

提问者

　　龚方雄：我觉得房地产企业的融资渠道需要拓宽拓开，这个更多的是政策层面的问题。我们现在关注的是给创新型企业，中小企业，其他非房地产业的中小企业的融资渠道，对房地产企业的融资渠道的打开问题，一直是比较敏感的社会和政治问题。从这个角度来讲，政策的可持续性就很难讲，我觉得这不是一个需要和不需要的问题，这是一个有没有胆量去做的问题。所以这变成一个政策性的问题。所以我们大家在这里探讨的空间有限。