众多专家鼓吹的企业升级换代是一个很大的误区，就业和社会保障才是长治久安的根本问题，也是将投资拉动转变为消费拉动的基础。

　　Q：现在还担心2009年的市场吗？为什么？

　　李小蕻（云南天润源实业有限公司董事长）：对2009年的房地产市场保持谨慎的乐观，从目前的市场情况看，房地产市场的整体形势好于08年末或09年初的普遍预期。在国家一系列宏观经济政策的作用下，市场信心正在逐步恢复中，累积的刚性需求逐步释放，市场信心的恢复与建立不仅是房地产市场复苏的基本条件，也是宏观经济形势好转的必要条件。目前，市场信心的恢复仍然是一种经历了恐慌后的恢复，这种恢复一旦出现较大市场波动或宏观经济形势的波动，都会烟消云散。房地产市场的根本好转还取决于宏观经济形势的根本好转。

　　朱仝：我只说我看到的市场情况，我所看到的北京市场，还是价格相对低的商品住宅项目销售很好，例如，价格在8500元/㎡-13000元/㎡之间，位置在北京的四环至五环之间的楼盘今年初的销售形势一路看好。这部分的商品房，最适合中等收入以下人群和中低端改善型居住需求人群的需要，所以在目前的大形势下，这部分房子的销售比其他更高价位的商品房销售速度要快一些，价格也微微有些上涨。北京的中低端市场和高端市场还是有所区别的，中低端市场本来受众面就大，因此销售量什么时候都是高于其高端市场的。在经济陷入低迷或不确定的情况下，中低端市场肯定会率先走出低谷。

　　Q：您是否认为当前的宏观经济形势已经好转？

　　李小蕻：目前国家宏观经济形势已经好转的论调为时过早，虽然国家一系列的刺激经济政策的作用正在显现，但是，投资、消费及出口三驾马车仍然动力不足，国家四万亿的刺激投资计划并未带动其它投资主体的投资热情。在全球经济持续低迷的形势下，出口显然在一定时期内依然处在一种低迷状态。实现消费首先要有消费意愿，其次要有消费能力，消费意愿的基础是消费信心的建立，消费信心是建立在对未来宏观经济形势的信心以及社会保障的基础上的，没有这种信心即使具有消费能力，这种能力也将会转化为储蓄，中国经济需要将投资拉动转变为消费拉动，还有很长的路要走。人力资源充裕、廉价是中国特色，也是资源，众多专家鼓吹的企业升级换代是一个很大的误区，就业和社会保障才是长治久安的根本问题，也是将投资拉动转变为消费拉动的基础。

　　Q：如何看待宏观经济调整时期及房地产市场自身调整期内的房地产市场？

　　李小蕻：国家的宏观经济形势是否好转与国家对房地产行业的态度是否转变并不完全对应，房地产行业是一个比较特殊的行业，土地、房屋的不动产特性具有非常强的资产和财产特性，而它又偏偏具有很强的民生特点，“衣食住行”是人最基本的要求，是社会安定和谐的基本条件。目前、政府对房地产市场处于一个两难境地。从市场角度讲房地产市场对拉动消费的作用显而易见，从民生角度上讲过高的房价引发的社会问题不容忽视，利好政策的出台是否会造成新一轮的房价上涨？政策调整过于频繁，其实正是由于房地产的民生特点和资产特点，注定房地产市场一定是一个市场与保障相结合的领域。保障性住房的关键在于从投资、管理到居住资格甄别的立法，彻底解决居住资格甄别的问题和所有权问题，政府对保障性住房的投入问题，房地产市场才可能回归到理性的市场当中，无论是房地产开发商还是消费者，在法律环境内接受市场的约束，彻底杜绝任何“挟天子以令诸侯”的状况，才能保证房地产市场健康稳定发展。

北京世嘉房地产开发公司董事长 朱仝

　　朱仝：调整是为了更好的发展，在开发企业拿地、产品、销售等方面的调整有时必须要做的。关于市场的调整期，我认为在任何时候也都是需要的。所谓调整，应该包括两方面内容，一个是在市场表现上的调整，即做什么样的产品、价位在多少钱等等，这是要根据市场和政府政策走向的发展趋势来定的，不同的历史时期应有不同的开发、销售策略；而另一方面，则是房地产开发企业内部的调整，它涉及到企业管理的深度、开发理念的形成、对开发过程的把控等等，属于内功的范畴。只有这两方面都做到或者意识到了，才有可能比较准确地把握当前房地产的市场走势，从而调整自己的策略，应对市场的变化。在目前的特殊时期，我们认为更应该在这两方面上都下功夫，尤其是后一个方面。企业要求的发展，内功的打造是一个基础性的环节。其实现在市场上的房屋质量问题、延期交房问题、产品设计理念落后等问题的出现，都是由于内功不足而造成的，这一点，也正被越来越多的开发企业所重视。

　　Q：当前的市场需求主要来自于哪些方面？

　　李小蕻：目前的市场需求主要来自两个方面：其一来自刚性需求的释放；其二来自不动产的保值特性带来的投资价值。只要宏观经济不发生大的波动，市场信心就会逐步恢复。这种市场需求会持续一定时间，市场信心恢复以后，房地产市场存在的根本问题依然是消费能力不足的问题，高房价与低收入的矛盾会长期存在。市场的充分竞争完全可以解决开发商高额利润的问题，土地成本是构成房价居高不下的主要原因，其次房地产行业过高的一次性税收对高房价起到了推波助澜的作用。

　　一旦市场出现波动、市场转淡，最好的办法是保证一定的现金流。正是这种顾虑造成目前投资仍处比较谨慎的状况，这也许是一种比较普遍的状态，这种普遍的状态是不利于宏观经济形势好转的，我想起了巴非特的一句话：别人贪婪的时候我害怕，别人害怕的时候我贪婪。也许目前正是时机，但这需要勇气。

　　Q：土地市场呢？如何看待今年的土地市场？

　　朱仝：去年以来，土地的价格就有所回落了，这是市场的力量。在此阶段，我们并没有大规模到二级市场摘牌的冲动，而是根据具体情况，进行了一系列的一级开发准备。我们觉得这样做，既可以观察市场的发展趋势，又可以直接从一级开发市场得到比较准确的成本信息和土地资源，从而能够拿到价格比较合理的、兼顾土地方、开发商和政府三方利益的开发土地，这对企业的未来发展无疑是一个比较好的做法。目前政府的政策，也是要加大土地的市场供应，以求得整体价格的稳定。而对开发企业来说，单纯地说用储备多少土地以求得未来的发展，从过去的很多实例来看，风险的大小确实难以断定。

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