4月份别墅价格依然坚挺，成交均价基本与上月持平，部分项目还有小幅攀升。

　　1.1二级市场分析

　　1.1.1在售项目

　　1)在售别墅

　　09年4月份，深圳别墅市场依然以消化存量为主，仅卓越维港有新品推出。与3月相比，别墅市场成交趋势见好，成交热点集中在曦城、振业城和卓越维港。曦城的广告投放及老客户介绍作用明显，且受后期房源稀缺影响，成交较为集中；振业城则凭借其低总价、高性价比得到市场认可，迅速走量。

　　因新盘入市，本月成交量较3月106套有较大幅度提升，累计成交172套，环比增长62%。纵观4月别墅销售量，低价盘始终保持较好的态势，而千万级别的别墅成交也有所回升。曦城由于陆续举办了植树节、摄影展等大型活动，引起市场和消费者的关注，成交量大幅提升。而3月表现较好的兰乔圣菲则因为存量不多，成交量有所降低。值得一提的是，天价别墅天琴湾本月也成交一套，总价超过5000万。

　　4月份别墅价格依然坚挺，成交均价基本与上月持平，部分项目还有小幅攀升。盐田的天麓和天琴湾凭其绝版的资源仍旧是是深圳别墅市场的标杆。特别是天琴湾本月成交的一套约5500万的豪宅，以11.5万的成交均价再次刷新别墅市场价格。

　　2)在售平面豪宅

　　09年4月份深圳楼市的总体成交状况较为良好，回暖的态势已经非常明显。本月平面豪宅共成交1114套，但较3月份1213套有小幅的下降，未来市场能否保持这样的高成交量还有待观察。

　　09年4月份，随着成交量的持续高攀，各项目涨价现象纷现。纵观4月平面豪宅，非传统豪宅片区的大部分项目成交价格都稳中有升，涨价幅度从1000到5000元/平方米不等。

　　1.1.2将售项目

　　1.近期豪宅供应热点关内集中在南山，主力产品为高层大平面，而关外以联排和独立别墅为主，集中在龙岗和盐田。

　　2.盐田为低密度的纯别墅项目集中供应地，主要为山海资源绝佳的独立产品。

　　3.新兴热点片区后海湾下半年产品供应量集中，竞争激烈。

　　4.豪宅指标盘中信红树湾、波托菲诺在下半年纷纷都有新品推出，目前处于蓄客期，市场关注度较高。

　　5.幸福里由于其地理位置和高品质，也深受市场和业内的关注，预计下半年开始销售。

　　1.1.3新盘速递

　　与09年3月份相比，4月份的新盘供应集中。由于对下半年市场的不确定性，开发商纷纷加快推售节奏，新推产品主要以高层为主，同时也有部分别墅产品入市。多是在售项目的加推，圣莫丽斯三期、卓越维港北区别墅及红树西岸三个项目。

　　1.2三级市场分析

　　1.2.1豪宅三级市场整体成交情况

　　09年4月份，深圳二手房市场整体呈现"量价齐升"的态势，成交量和成交价格均价环比均有回升。4月份豪宅三级市场成交114套，与3月份相比减少66套，成交面积为19757平米，成交均价为2.9万/平米，相比与3月份的2.06万/平米有较大幅度的增长。本月豪宅三级市场放盘量主要集中在罗湖片区、华侨城片区和红树湾片区。成交也主要集中在放盘较多的华侨城片区和红树湾片区。

　　百仕达花园继3月榜首之后，4月累计成交21套，以绝对优势再次位居豪宅三级市场成交榜首，均价达到1.66万/平米。成交以75-110平米左右户型为主，购房目的基本为自住。值得一提的是本月香蜜湖一号成交了一套2900万的别墅和一套1000万的标杆产品，天琴湾成交了一套1800万的海景别墅，万科17英里也成交了一套1200万的单位，拉高了本月的成交均价。

　　1.2.2三级豪宅市场成交分析

　　以下数据主要选取了红树湾、香蜜湖、中心区等传统豪宅区域的三级市场成交情况：

　　1)三级豪宅市场成交量

　　09年4月传统豪宅片区除福田中心区外，其他三个片区三级市场整体成交状态均有稳中有升。华侨城片区成交30套，依旧位于成交量榜首，其中天鹅堡成交最为活跃，成交10套单位均为200～250平米左右，以投资为目的的仅2套。红树湾片区一直以来以中信红树湾项目的交易比较活跃，由于其一手房热销及的供应量有限，二手房成交相对活跃，累计成交16套，基本都是200平米左右望高尔夫景的单位。香蜜湖片区和福田中心区各盘成交较均衡。

　　2)三级豪宅片区成交面积

　　4月份三级豪宅市场销量的增加带来了成交面积的大幅提升，成交面积19757平米，较3月份14073平米，环比上升40%。

　　3)三级豪宅市场成交均价

　　除福田中心区外，4月份红树湾、华侨城、香蜜湖片区均价较上月均有不同程度的上涨。三级市场的成交火爆给业主带来信心，许多放盘客户选择提价，涨价幅度在10%以上，豪宅指标盘中信红树湾、天鹅堡纷纷反价30～50万。由于香蜜湖一号成交了一套2900万的别墅和1000万的标杆产品，本月香蜜湖片区成交均价约4.1万，依然位于榜首。

　　1.2.3三级市场分析小结

　　从整体三级市场成交情况来看，红树湾、福田中心区较3月份均有所上升，华侨城片区相对平稳，而香蜜湖片区有小幅回落。

　　取消契税等利好政策，加上市场回暖，且高端豪宅新房供应有限，促使了三级市场成交活跃。

　　成交量的持续上升给了业主信心，纷纷上调挂牌价格，使得成交价格有了不同程度上涨。

　　有一部分投资客入市，但是基本已自住为主。

　　(数据来源：世联数据平台)

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