回归“大北京”：金融街的西扩机遇

来源: [观点网] 时间: 2009-05-26 00:29

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　　于蓉表示，金融街西扩一共包括6个项目，在2-3年内将完成拆迁，今年计划拆迁2个。由政府进行一级开发后招标，而金融街会参与二级开发。

　　近日，申银万国证券研究所在北京举行了2009年春季金融房地产投资策略研讨会，并邀请了万科、招商地产和金融街三家房地产公司和投资者进行了交流。

　　金融街控股方面出席会议的是公司董秘于蓉女士，在交流中，于蓉介绍了金融街目前的经营状况及未来的发展策略，并透露，金融街未来拿地目标主要是北京的核心地块，而比较明确的是通州商务园项目的二级开发。

　　此外，于蓉同样提到了金融街西扩的具体情况，她表示，金融街西扩年内会完成两块地的拆迁，土地预计今年年底或明年年初入市，金融街“有望获得”。

金融街

　　跨区域发展

　　事实上，金融街控股从2002年起跨区域发展，走出北京开发了重庆嘉年华项目，截至目前，金融街进入了除北京外的四个城市，包括重庆、天津、惠州、南昌。

　　在重庆，金融街目前开发有江北城、马房湾和大学城三个项目，建筑面积共70万平方米。于蓉表示，重庆江北城在近期已经开工，而马房湾和大学城会在今年下半年到明年陆续开工。

　　在天津，金融街在建有58万平方米的商务综合体项目，即“津门”、“津塔”，项目包括写字楼、酒店、酒店式公寓、商业、住宅。其中，津门公寓、津塔公寓一共1080套，今年开始进入销售期，预计持续四年。于蓉表示，津门东塔将于2009年竣工，津门西塔2010年开始销售，而津塔三年内可以竣工。公寓已于09年2月底销售，平均售价20000元/平方米，目前已认购近2万平方米，约合3.7亿销售额。

　　惠州是金融街的“大手笔”，而且开发的是金融街并不“擅长”的大型综合滨海旅游地产项目——金海湾项目。虽然于蓉并未介绍该项目更为详细具体的情况。但显然，这个投资巨大的项目不是简单地“综合开发，发挥公司整体规划、开发能力”可以完成的。但分析人士表示，该项目低廉的土地价格是金融街的最大优势。

　　根据公开的资料显示，该项目占地面积220多万平米，大约是金融街目前总土地储备的40%，预计开发周期为10年，投入资金将过百亿，计划建成数家五星级酒店、高档住宅、分时度假酒店式公寓、游艇俱乐部、奢侈品商店、滨海体验区、滨海运动区和滨海美食区等多种休闲配套于一体的滨海生活区。

　　于蓉在会上称，惠州项目2008年销售了约400套公寓，上半年结算计划结算一部分；下半年开始销售别墅，预计年内竣工，初定的价格是12000元/平方米，实际开盘价未定。

　　最后是2005年进入的南昌，金融街在南昌拥有紫金园一到四期住宅项目及CBD金融大街项目（写字楼为主的商务综合体项目）。实际上，南昌项目是金融街业绩的补充，在整个公司发展的架构上占比并不重要。据透露，南昌今年会结算紫金园二期，定位于去库存化，目前价格为3600元/平方米。而南昌CBD金融大街项目下半年将开工。

　　于蓉总结表示，金融街跨区域发展布点不是很多，而且经营发展重点集中在北京和天津两个城市，京津两地现有项目占到了公司储备面积的1/3，同时计划长期持有的物业也集中在北京和天津。

　　回归北京

　　于蓉在会上明确表示，金融街在近几年战略上重归北京。事实上，2008年金融街所购入的土地都在北京。更为重要的是，金融街已经将未来押在了西扩的版图上。

　　2007年10月，金融街西扩的计划被正式提上了北京西城区政府的议事日程，而金融街控股作为西城区国资委下属的核心企业，承担着金融街区域的的整体规划和开发建设工作。

　　于蓉表示，金融街西扩一共包括6个项目，在2-3年内将完成拆迁，今年计划拆迁2个。由政府进行一级开发后招标，而金融街会参与二级开发。其中，月坛北街项目地块上光华设备厂已经拆完，儿研所即将开始拆，预计今年年底或明年年初能够入市。于蓉称，金融街“有望获得”上述土地。

　　但同时，她亦指出，金融街西扩的新增项目产生收益要在3年以后，是需要长期发展的一个资源，她表示金融街将通过其它区域的扩张来支撑这一时期的公司发展。

　　事实上，除了在这个金融街西扩工程之外，在北京金融产业后台服务中心的通州商务园项目亦是金融街重归北京战略的重中之重。早在2007年，金融街就已出资1亿元参股该项目的主要操作方“北京通州商务园开发建设有限公司”。据于蓉透露，金融街目前已经明确的目标是通州商务园项目的二级开发：“拿地方式以协议转让为主，因为政府土地价格出让价格还是比较难以控制，不确定性比较大。”

　　于蓉最后明确，通州商务园区上述约35万平方米的土地储备将在今年下半年正式收入金融街版图。当然，其亦对当前升温的土地市场表示了担忧：“今年拿地的情况可能有一些变化。开发商资金都比较宽裕了，竞争可能会激烈。”而近期北京土地市场的持续火爆，显然印证了金融街的担忧。

　　而为金融街布局北京版图提供强有力支持的是其良好的业绩。据金融街公告显示，09年一季度实现净利润同比增长127%，并预计中期利润预增400%-450%。