每一次房地产泡沫最终都是被央行加息刺破，而这一次通胀离我们并不遥远。

　　俗话说“女怕嫁错郎，男怕入错行”。现在可以再加一句“最怕就是买错房”。那些欲投身按揭买房行列的年轻白领要警惕楼市套人的金融把戏在国内上演了。是时候认真领悟这回次贷给美国购房者带来的惨痛教训了！

　　案例：一套价格100万元的房子，首付20万，按揭80万，20年。当前低利率环境下，等额本息还款方式下，月均还款4793元，在未来的20年共支付银行利息35万元。

　　如果贷款利率上浮10%，则月均还款额上升到5979元，比优惠利率下多了1200元。可见高额借贷下，月供款对利率非常敏感。

　　20年很长。眼下这种信贷井喷，迟早招致通胀。一旦进入加息周期，则月供增加更为明显。假设这套住房供款3年后进入加息周期，则已还款17万元。余额62.74万元要进行利率重置。假设贷款利率恢复到此次降息前的水平，5年以上为7.83%。则月供上升为5573元。

　　1995年5年以上贷款基准利率为15.30%，这是中国历史上的最高值。我们假设20年间还款加权平均利率为7.83%，则20年共支付利息78.6万元，几乎相当于贷款总额。

　　这个例子很容易看出，如果贪图当前优惠利率的便宜而贷款，则在未来20年中因利率调整最终要支付的利息成本比想象得要高得多。

　　房地产的流动性很差，想转手的时候很难卖上合适的价钱。那些跃跃欲试准备买房者，应三思加息后的月供是否在你的承受能力之内。如果一定要买，一定要按揭，必须固定利率。

　　房地产从待定席胜出

　　当前货币政策决定了经济复兴的路径是由迅猛的信贷投放，由投资牵动中国经济“硬启动”。新的产能过剩如何消化？现在政府就开始未雨绸缪，即扩大消费的振兴大计，而无论从国内还是从国际历史来看，最终的结果必然是再次启动房地产。

　　1998年亚洲金融危机后，中国扩大内需政策最显著的成果，是启动了商品房市场。1998年底，商业银行住房贷款余额仅为514亿元，到2000年末，增加到3306亿元，三年增长了5倍多，平均每年翻番。

　　2001年全国消费信贷余额为6990亿元，其中个人住房贷款余额为5598亿元，占80%。2007年全国消费信贷增加额中80%是住房贷款，这和2001年的情况相似。

　　2003年到2007年，城镇居民人均可支配收入从8472元上升到13786元，增长了62%，而一线城市的房价涨幅高达200%以上。房价收入比被广泛质疑，而支撑高房价的是银行信贷资金的大幅增长。什么样的房价收入比才算是合理的呢？世界银行的标准是5：1，联合国的标准是3：1。在中国，这个比例是大约在10_15：1。香港房地产在1997年崩溃前，房价收入比大约是14：1。

　　对于地方政府来说，土地不仅是财政权力，而且也是货币权力。由于批出的土地几乎立即就可以用作从银行抵押贷款，所以，土地权力实际上就演变成了地方政府的某种货币发行权力。因而，在房价问题上，中央政府和地方政府的利益并不一致。这也就是为何市场对管理层稳定房价的政策并不买账的原因。

　　2007年，随着CPI不断走高，央行开始痛下决心，从3月开始紧锣密鼓地加息，当年共加息6次，终于打破了房价上涨的魔咒。

　　2008年多数房地产商资金链开始吃紧，降价不降价成了一个生死攸关的命题，为了维持高毛利，大多数房地产采取“拖延”策略。而2008年9月开始的新一轮降息像及时雨一样拯救了众多房地产商。降价变得更为缓慢。

　　“房地产市场的调整结束了吗？”这个问题很难回答，从短期来看，扩大内需的基本方针下，房地产重新成为经济引擎应该是大概率事件了。但从中期看，泡沫被刺破是早晚的事情。房价会不会开始一轮新的疯狂？这个可能不排除，待泡沫被吹得更大时破裂，其危害恐怕更大。

　　最近房地产市场复苏的消息似乎越来越明朗，如果就此结束调整，那么我们可以这么总结：全国70个主要城市的房价仅仅连续环比负增长了7个月就结束了一轮调整，而之前价格强劲上升了6年。这个命题看起来的确不可思议，我们可能误用了“调整”一词。更不可思议的，这次调整中很多城市的房价向下调整的幅度甚至不超过10%。

　　房地产是各国央行救经济的法宝。这一次危机来得更为凶猛，造成的经济收缩更为严峻。扩大内需最终还是要落在重新启动住房消费上。地方政府出台的税费减免、送户口等一系列购房优惠措施，中央从驳斥到默许，态度已悄然转变。

　　银行伸出橄榄枝

　　现在商业银行都已把住房按揭贷款作为重点业务，这是从2008年第四季度就已明朗的趋势。

　　各种优惠政策层出不穷，令不少有实际住房需求的小白领心动不已，认为时机千载难逢，不惜举债支付首付款。于是，房地产业内欢呼：地产复苏在望。

　　根据央行一季度报告，2009年3月份，个人住房贷款加权平均利率为4.45%。事实上，新房按揭利率更低，5年期以上贷款利率为5.94%，七折后为4.158% 。而一般性贷款(不含票据)加权平均利率为5.7%。住房贷款的利率优惠的确很吸引人。

　　房贷创新从没有像现在这样被银行重视。进入2009年，各大银行为争夺房贷可谓“八仙过海，各显神通”。继深发展之后，农行也推出了“气球贷 ”。以“低利率、低月供”来引诱购房人。“气球贷”模式下，贷款者可选择较短的贷款期限(如5年)，但可以选择一个较长的期限(如10年、20年、30年)来计算月供，减少月供压力。但贷款期限到了以后，则必须一次付清剩余的所有本金。

　　招行推出的一卡通“消费易”，将房贷和一卡通对接，客户未用满的房贷额度可以直接通过一卡通免息刷卡消费和网上支付，客户买房后仍能利用银行信用保持较好的消费水平。

　　但这一系列创新都是将银行信用最大化，最终贷款人还是要为利率起伏买单。

　　现在国内舆论都把注意力放在美国次贷危机后遭受巨额损失的金融机构身上，而购房者流离失所的一面却鲜有报道。

　　美国房地产网站Zillow.com5月6日发布房地产市场报告说，美国住宅市值今年第一季度缩水7040亿美元，在过去12个月间蒸发3.8 万亿美元。持续下降的房屋市值致使21.9%的美国业主在第一季度结束时处于资不抵债状态。这一数字在2008年第四季度为17.9%，在第三季度为 14.3%。

　　1997年香港地产泡沫崩溃之后，香港出现了人数极为壮观的负资产一族，有统计数字显示，泡沫破裂后的7年内，高位购房者户均损失达到250万元港币。

　　通胀会再来

　　每一次房地产泡沫最终都是被央行加息刺破，而这一次通胀离我们并不遥远。

　　从上世纪90年代开始，货币流通速度年平均减缓约5-6个百分点。因此，央行在设定货币供应量(M2)增速时都会在GDP和CPI的基础上加上6个百分点左右。

　　2001年M2增长达14.4%，比GDP(7.3%)和CPI涨幅(0.7%)之和高6.4个百分点。2002年央行预期GDP增速和CPI之和为7%-8%，因此将M2增速设定为13%。

　　正如央行在2001年第四季度的《货币政策执行报告》中指出的：“承认90年代以来货币流通速度年平均减缓5－6个百分点，其本身包含了承认进一步积累中长期通货膨胀压力的事实。”

　　果不其然，2005年中国经济过热的争论开始，2007年CPI上涨4.8%，当年11月最高值为6.9%。尽管央行对此一直有清醒的认识，并从2004年10月即开始小幅加息，仍未能阻止2007年-2008年的经济过热。2008年2月CPI上涨8.7%，全年CPI上涨了5.9%，主要是下半年加息冷却后大幅下挫，否则全年可能达7%。

　　2009年GDP增长目标为8%，预计CPI大约为1%，而央行确定的M2增速为17%，比GDP和CPI之和高出8个百分点，可谓非常规的宽松货币政策。

　　当前货币政策所蕴含的通胀风险不言而喻。加上世界主要央行均开始实施低利率以及定量宽松(通过购买国债等中长期债券，降低中长期利率预期，给市场注入大量流动性)的货币政策。全球性通胀只是时间问题。

　　近年来通货膨胀带有明显的全球性，某个主要央行出现政策失误就会给全球带来通胀风险。如果这些非常规政策退出过快，会给经济带来新的冲击，但如果退出过慢，流动性回收不够及时，就会引发恶性通胀。

　　2009年信贷投放很可能超过7万亿，通缩中已开始孕育通胀。在2003-2008年这一经济周期，通胀是由房地产、股市开始，最终传导到粮食价格上，引发了CPI高涨。因此，对于炒房者说，买房不如买股，因股票流动性更好。而对于自住者来说，买房不如租房，一定要买，忌大比例贷款，忌浮动利率贷款。

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