无论在地产业务上倾注了多少精力和希望，前国美电器董事局主席、鹏润投资董事长黄光裕终无奈地发现，“地产玩票”的花名册上多了他自己的名字。为国美系公司免受其接受法律调查的负面影响，黄光裕已经退居幕后，卸任国美电器和鹏润投资。在地产业务上，他精心构思的宏大蓝图也难以为继，鹏润地产（注：鹏润地产为鹏润控股的子公司，打包了黄光裕旗下大部分地产业务）已经走到了十字路口，变卖和退地成为旗下地产业务处置的主旋律。

　　变卖家底

　　2008 年11 月，黄光裕被警方控制后，业界一直有鹏润地产变卖商业项目的消息传出。目前，这些传言正在逐渐成为现实。

　　有知情人士透露，2009 年2 月，位于北京西客站附近的鹏润建国大酒店以约4 亿元的价格易主。2007 年10 月，鹏润地产通过拍卖获得北京铁路局文体活动中心的房产，黄光裕将其更名为鹏润建国大酒店，装修后重新营业。此番鹏润地产以亏本约1 亿元的价格甩卖。

　　不过鹏润地产很有可能是鹏润建国大酒店的“玩票”，与北京一诺拍卖有限公司签署确认书后，很长时间都没能完成过户手续。

　　与此同时，鹏润地产正在兜售旗下最大的商业地产项目——国美商都，已与中铁置业等意向开发商和投资机构进行接洽，不过业内人士表示该项目很难以理想价位退出。国美商都地上地下总建筑面积超过55 万平米，定位于专业批发市场，由于租金期望值过高和项目本身体量太大，4 年更迭了禹晋永、吴坤岭、童渊和周东权4 任总经理，仍无法顺利对外营业。

　　相对于为鹏润建国大酒店和国美商都两个已落成项目寻求接盘方，处于开发前期的项目采用的方式是自行隐退。

　　“目前鹏润地产旗下的几乎每个项目都在想办法处置，要么就是准备把土地退还给政府，要么就是在和买家洽谈出售。”一名刚刚离开鹏润地产的高管说。

　　这包括为准备鹏润地产借壳中关村上市，2007 年底和2008 年初在楼市落潮初期拿下的三块高价地。

　　其中，无锡电瓶厂地块2007 年11 月以5.85 亿元竞得，拟今年9 月对外销售；重庆渝中半岛商业金融地块2008 年1 月以8.45亿元竞得，目前尚未动工；天津华明镇地块2008 年2 月以25.55 亿元的天价竞得，楼面地价超过5000 元。有知情人士透露，黄光裕从考察这块地皮到拍板拿下只用时5 天，鹏润地产并未足额支付土地出让金，这块地还僵在那里没有动工。

　　重庆鹏润蓝海是鹏润地产业务中唯一在售的项目，目前也在加紧回收现金。鹏润蓝海位于重庆江北区的观音桥区域，目前以不到5000 元/ 平米（以套内面积计）的价格出售，低于同区段的其他项目。饶是如此，还有购房者表示达不到交楼标准，与鹏润蓝海的销售人员产生激烈冲突。

　　天量土地画饼

　　广袤的一级土地开发面积是黄光裕地产版图中最能给人带来遐想的部分。在北京城郊，黄光裕在崔各庄、宋庄、张家湾和沙河等乡镇拥有1 亿平米建筑面积的一级土地开发项目。2008 年5 月，它跟随中关村的一纸定向增发公告走向前台，业内惊呼黄光裕的土地储备超过碧桂园和恒大地产，是中国第一大“地主”。

　　例如， 鹏润地产包揽了通州张家湾镇所有未征用土地的一级开发，项目总占地面积105 平方公里（1.05 亿平米），可上市建筑面积（3300 万平米）。以体量计，见诸报端的所有巨型项目都相形见绌。

　　在对中关村的重组草案中，鹏润地产把1 亿平米建面的一级土地开发和超过100万平米的再建和已落成项目估值180 亿元，以14.67 元的高价折算成12.27 亿股进入上市公司。

　　虽然北京市政府对一级土地开发的利润率做出最高8％的限定，土地整理完毕进入市场仍然要挂牌出让，但二级市场投资者还是笃信“首富”的运作能力，在挂牌环节对鹏润地产做出倾斜，这些土地最终将进入上市公司。

　　征地的核心是土地补偿，土地开发转挂牌之后，须向土地整理储备中心提交农民签字同意的结案表。如此广袤的开发面积，即使是“首富”黄光裕，也无力承担。

　　记者了解到的情况是，鹏润地产只是与乡镇一级的政府草签了协议，黄光裕接受调查后，这些没有实质内容的协议就锁进了抽屉。过亿平米的京郊土地只鲜活地出现在重组方案中，如果没有持续大量的投入，依然不属于鹏润地产。

　　退出中关村重组？

　　1 月15 日，魏秋立请辞中关村董事并得到批准，这被投资圈视为鹏润投资退出的前兆。魏秋立是黄光裕出事后国美系“七人内阁”的一员，与执行董事王俊洲一道代替黄签署文件，是黄最为看重的两名老臣之一。

　　随着地产业务清盘，国美电器因法律障碍不能回归，鹏润投资已经失去了重组中关村的能力。

　　中关村顶着高科技的金字招牌，二级市场投资者趋之若骛，其实不过是一家主营建筑安装业务的承建商。为了便于再融资，中关村向生物医药、电信和金融担保等领域做了诸多尝试，却一步步滑向深渊。黄光裕本想擦亮中关村的招牌，反受牵连陷身泥淖。

　　“中关村这个壳随便就可以进进出出？”一投行人士反问记者，“水太深了，盘根错节。‘中关村村长’段永基都没有盘活。”

　　目前，鹏润投资的子公司依然是中关村第一大股东，国美系把持了大多数董事席位，但股东间的不谐之音已经传出。鹏润地产通过虚增资产的方式对中关村重组，将摊薄其他股东的权益。重组方案进入股东会讨论之前，就有股东表示黄光裕缺乏重组的诚意，不看好重组方案。最终鹏润地产进入上市公司的方案停留在董事会层面。

　　国内资本市场乌鸦变凤凰的成功案例很少，很多上市公司重组都陷在主营业务和管理层走马灯转换的怪圈里。每经历过一次重组，就是对公司肌体的一次损伤，负担和利益纠葛越来越沉重。上述投行人士向记者表示，黄光裕在中关村的使命已经完成，在他交棒之前，中关村还将在主营业务不彰的泥潭中挣扎。

　　城门失火，殃及池鱼。A 股市场上，定向增发和资产置换通常会附有评估报告，而在鹏润地产重组中关村的预案中，不仅未有评估报告，而且参与的机构和人员一概隐去。春节过后，接受委托为鹏润地产提供评估服务的两名签字评估师被警方控制，在证券中介行业引起了震动。同时，这两名评估师所供职的中发国际资产评估有限公司行业排名三甲，在最新进行的评选中，失去了证券业务资格。

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