图十一：成华区近期成交走势

　　数据来源：成都市房管局

　　(三)小结

　　市场刚性需求放量。2008年是全国楼市深度调整的时期，成都房地产市场价格在08年呈整体下调之势，进入年底，市场价格回落至一个相对理性的位臵，基本接近甚至达到部分购房者的心理底线。从调查的明星楼盘也可看出，价格无太大变化，但成交量却稳中有升。在众多明星楼盘中，也可清楚看到中小户型热销，自住需求强烈，08年被压抑的刚性需求放量。利好政策有效刺激市场。早期颁布实施的各类利好调控政策，在后期贯彻落实上具有一定程度的滞后性，对楼市未能起到立竿见影的刺激效果，但随着各类利好政策的叠加，对市场的作用开始显现。旧城改造，拆迁户涌入楼市，促进成交量上升。2009年，成都旧城改造将撕开新的一页，拆迁安臵工作全面展开，获得拆迁补助的拆迁户具有强烈的住房需求，涌入商品房市场，推动市场成交量的上升。

　　三、后期市场预测

　　(一)新增供应萎缩乃大势所趋

　　从上海、深圳等城市近期的新增供应来看，全国范围内市场存量的增加，很大程度的影响和抑制后期市场新增供应量，市场新增供应萎缩已是大势所趋。在成都市场上，根据中原统计，截至目前，成都商品住宅市场可售面积约770万方，合计77306套。同期相比，可售面积增加25%，可售套数增加22%。按当前的消化吸收速度，预计完成存量房的消化需在15个月左右，开发商面临较大的销售压力，持续大体量推新的可能性较低。

　　(二)“小阳春”后，成交量回落

　　2008年，全国房地产市场处于全面调整阶段，房地产市场量价齐跌，购房者观望情绪浓厚，市场刚性需求受到压抑。进入2009年后，一方面是房地产市场的调整告一段落，市场价格回归到一个相对理性的位臵，达到或是接近部分购房者的心理价位；另一方面，08年被市场压抑的刚性需求也有待释放。此外，有大量拆迁户进入市场，且臵业需求强烈。在综合因素的影响下，成都市场成交量出现较大幅度的回升，市场出现“小阳春”。后期，在市场完成对“压抑”下的刚性需求及拆迁户需求的消化后，对于09年初步制定购房计划的购房者而言，在国家经济不景气以及后市未明的背景下，对市场或许更倾向于持观望，市场需求难免再度回落。根据中原市场监控数据来看，目前的市场需求以自住为主，而投资客则甚为稀缺。在经济环境不景气且后市未明的情况下，绝大部分投资者尚不敢贸然入市，所谓的楼市“抄底”亦不过是一厢情愿，市场上的投资需求将持续疲软。

　　(三)市场价格有望保持稳定

　　2008年市场价格全线下调，市场经历长达一年之久的调整后，基本到达底线，大幅下调的可能性不大。目前，市场成交量回升，市场看似向好，部分开发企业抓住购房者“买涨不买跌”的心理，初步上调项目销售价格。但是，目前市场存量巨大不容忽视，按当前的消化吸收情况来看，预计完成存量房的消化需在15个月左右，开发商面临较大的销售压力，整体上调市场价格的可能性不大，甚至借机上调销售价格也仅仅是昙花一现，后期不无回调的可能性。

　　附表一：影响楼市的宏观调控政策一览表(2008-2009.1）

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