二、成都楼市分析

　　(一)楼市概况

　　新增供应萎缩乃大势所趋

　　在众多因素的影响下，08年住宅市场成交大幅萎缩，根据中原统计，08年住宅市场成交量下降约46%，而市场存量房则大幅上升，幅度达50%。截止目前，成都商品住宅市场可售面积约770万方，合计7万余套。在市场存量大幅上升的背景下，市场以消化吸收存量房为主，而市场新增供应则出现一定幅度的萎缩。

　　长期重调 市场价格趋稳

　　纵观成都市场近月价格走势，市场成交价格趋于稳定。2007年第四季度，房地产市场开始进入调整周期，市场销售受阻，市场价格被迫进入下滑轨道。在市场为期一年的调整中，市场价格波动起伏，整体呈下降之势。进入2008年年底，市场价格深调后基本达到底线，波动趋缓。2009年2月，大量拆迁户进入市场，且主要集中在城东、城北区域，带动区域市场成交量的大幅上升；而城东及城北区域的市场价格又相对较低，其成交量的大幅上扬间接导致整个市场成交价格的回落。

　　成交量节节攀升

　　从商品住宅需求走势来看，近期市场成交量逐步回升。2008年11月至2009年2月，成都市场月均成交套数6426套，月均成交面积为59.06万方。对比2008年7至10月成交情况来看，月均成交面积上升46.48%，月均成交套数增加51.09%。进入09年以来，单周商品房成交量基本上维持在2000套以上，春节黄金周期间出现过下跌，之后又迅速回温，并迅速冲高。在02.09-02.15之间，创下了单周成交3142套的记录。

　　图四：成都商品住宅供需走势(万方)

　　数据来源：成都市房管局

　　图五：成都商品住宅需求及成交价格走势

　　数据来源：成都市房管局

　　图六：近期单周商品房成交走势

数据来源：成都市房管局

　　(二)促使成交走高的成因分析

　　1.利好政策刺激楼市需求放量

　　目前，楼市上各类利好政策云集，着眼鼓励消费者安居臵业。从央行下调贷款利率(对于首次臵业的购房者根据政策规定甚至可享受7折)，到减免各类契税，一定程度降低购房者的臵业负担，起到扶持消费者安居臵业的作用。(详情见附表一：影响楼市的宏观调控政策一览表(2008-2009.1)) 08年第四季度政策频出，但由于之前全国性的政策多以总体思路进行指导，因此颁布之后市场的反应并不明显。随着12月四川省、成都市关于与促进房地产市场健康发展的政策相继出台，市场成交量开始出现回升，至2月底平均单周成交量已经达到了1948套。由于政策的滞后性，12月出台的政策效果在1、2月才完全显现。成都市地方政策的对于成交量的回升起着重要的作用。

　　图七：地方政策市场效果表现

　　数据来源：成都市房管局

　　2.价格趋稳成交回升

　　成都房价经过了前段时间的持续走低以后，部分楼盘的销售价格较之前期已经缩水明显，基本达到或接近消费者的心理预期，市场需求开始放量，成交量上升。根据中原调查显示，近期市场上众多在售楼盘在销售价格稳定的背景下，项目销售量明显上升，楼市大有价稳量升之势。成都楼市价格自8月开始一泻千里，但成交量却不见起色。但当价格趋稳时成交量却出现了快速的增长。究其原因持观望心态的消费者看跌预期落空，形成价格底部或相对低点的认识，加之年末地方不断出台的利好政策的刺激，因此消费者开始陆续进入市场臵业。因此价格的止跌回稳才是成交量上升的真正动力(2009年2月城东、城北区域市场成交量大幅上扬，而区域市场价格又相对较低，间接导致市场成交价格的下降)。

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