销售和投资需求

　　在优质商铺供应稀缺的前提下，考虑到购买成本及商铺收益回报期较长，潜在购买者不愿在经济并不乐观的环境下入市，本季度广州商铺买卖市场成交量持续下降。广州国土资源和房屋管理局数据显示，2008年广州新建商铺成交量为65.26万平方米，同比下降17%。

　　值得关注的是，为了降低经营成本及看好区域的发展前景，部分商家的扩张计划开始从中心城区传统成熟商圈转移至白云区及黄埔区等商业氛围还未成熟的区域，进一步加强区域内商业氛围。

表七：2008年第4季度主要成交案例

表八：2008年第4季度主要商业项目租金

　　供应

　　广州市国土资源和房屋管理局数据显示，第4季度广州新批准预售商铺面积为19.32万平方米，比上季度增长4.7%。此外，为了解决资金问题，开发商加快社区商铺的开发进度，本季度社区商铺的供应表现强劲。其中，位于海珠区、白云和番禺三区具有成熟居住条件的社区供应量最为充足。

　　随着珠江新城商务及居住氛围日渐浓厚，开发商也加快区域内商业配套的开发进度。本季度区内部分高档写字楼的裙楼商铺开始招租，如富力盈泰广场和威尔斯国际公寓，吸引不少商家的关注。

　　为迎接未来元旦和农历春节消费高峰期，万国广场负一层品牌运动城，天河城百货名盛广场店以及摩登百货本季度相继开业。

　　展望

　　全球经济继续处于下行态势，但居民购买力的增强，对高档品牌的需求愈加强烈，促使广州零售商业市场依然受到国内外知名品牌的追捧，特别是一些还没进入广州的高档品牌，也在纷纷寻找优质合适的商业物业。然而，下季度将面临传统的商铺市场平静期，预计广州商铺成交量将难见增长。

　　工业

　　需求

　　受宏观经济环境的影响，不少制造和零售企业延缓原本的业务扩张计划，广州工业楼宇市场的需求量也明显受到影响。广州市国土资源与房屋管理局数据显示：10月至11月工业楼宇租赁登记面积为151.88万平方米，较8月至9月减少23%。

　　本季度工业楼宇的租赁需求主要集中于高档仓储物业，而一批在中国市场稳健扩张的世界知名零售品牌是这些物业的主要需求力量。DTZ戴德梁行商业部数据显示：第4季度来自于此类高品质仓库的租赁成交面积超过12,000平方米。

表九：2008年第4季度主要工业园区叫价

　　供应

　　2008年11月，广州南沙保税港区正式获国务院批准成立，成为广州首个保税港。南沙保税港区的成立，可大大降低珠三角中西部企业的物流成本，有利于促进珠三角开放型经济的协调发展，更加有利于南沙开发区发展"大工业、大交通、大物流"目标定位的实现。

　　市政设施和政策环境的不断完善，吸引了普洛斯等一批工业物业开发商继续投资广州市场，不断为市场提供高品质、管理规范的工业楼宇。

　　展望

　　2009年广州开发区、花都区将有一批新的工业物业投放市场。而在未来的六个月内，宏观经济环境难见有所发生根本好转，预期工业楼宇的需求量同样难见明显增加。租金方面，为提高物业的入驻率，开发商将小幅下调物业租金，我们预期工业楼宇的租金水平将有一定的下行空间。

　　定义

　　存量：指报告期期末已占用和空置的物业空间总量。在数值上，报告期存量=上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失量。

　　空置率：指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。

　　吸纳量：指报告期内销售和出租房屋的数量之和。

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