写字楼

图一：DTZ指数广州写字楼租金及售价

　　　　需求

　　租赁

　　受世界经济衰退的影响，国内的宏观经济增长速度也明显放缓。甲级写字楼市场作为反映经济状况的晴雨表，市场需求明显减少。DTZ戴德梁行数据显示：2008年第4季度广州甲级写字楼的吸纳量为-53,300平方米。近年来广州甲级写字楼租金持续平稳上升，一批在经济危机中受冲击明显的企业，难以承受高昂的租金，纷纷选择搬离高档甲级写字楼，导致本季度甲级写字楼吸纳量出现罕见的负增长情况。

　　就区域方面而言，体育中心商务区汇集了全市51%的甲级面积，加上区域租金水平较高，租户搬离现象最为严重。区域空置率由3季度的4.7%上升至本季度的12.6%，升幅为7.9个百分点。而在珠江新城商务区和东山区，空置率继续呈现逐步缩小的趋势。

　　面对严峻的租户搬离现象，不少甲级写字楼开始以调低租金水平的方式保持大厦的入驻率。戴德梁行研究数据显示：第4季广州甲级写字楼的整体租金水平为129.1元/平方米/月，较3季度下调6.3%。其中珠江新城商务区租金下调最为明显，为9%，其次为东山区和体育中心商务区，下降幅度分别为7%和5.4%。

　　值得关注的是，本季度租金为100元/平方米/月左右的物业交易比较活跃。受经济环境的影响，不少公司开始削减租金支出，迁至租金较低的物业。

　　销售与投资

　　本季度位处琶洲的保利国际贸易中心开始上市发售。该物业写字楼部分面积约4.7万平方米，目前叫价每平方米21,000元。

　　宏观经济持续低弥，大部分投资者普遍对投资商业物业持谨慎态度，再加上租金有所下滑，本季度写字楼的销售与投资行为表现仍然淡静。广州市国土资源与房屋管理局数据显示：2008年全年广州市一手写字楼成交量为41.52万平方米，同比减少47%。

图二：广州甲级写字楼分区租金走势

*数据以建筑面积为基准。

资料来源：DTZ戴德梁行研究部

　　供应

　　本季度没有新物业投放市场，广州甲级写字楼总存量仍然为178.73万平方米。

　　展望

　　由于目前的宏观经济环境正处于低谷期，至2009年上半年世界经济难见有明显的改变，不少企业将会暂缓扩张计划，甲级写字楼的需求量将继续维持于较低的水平。另外，为挽留旧租户，一些业主将向他们提供租金方面的优惠，所以我们预期甲级写字楼的成交租金仍有下调的空间。

　　面临租金的下滑，写字楼投资行为将更加谨慎，买卖成交量将难见上扬。此外，受资金短缺和目前严峻的市场环境的影响，不少在建的写字楼物业纷纷延缓上市的时间，同样不利于有效需求力量的释放。

图三：广州甲级写字楼供应和空置率走势

资料来源：DTZ戴德梁行研究部

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