住宅

图四：DTZ指数广州住宅租金及售价

　　销售市场

　　需求

　　第4季度，虽然降低住房贷款首付比例、下调贷款利率以及提高住房公积金贷款额度等利好政策纷纷出台，但本季度成交量并未见增长。广州市国土资源和房屋管理局数据显示，第4季度广州一手住宅市场的成交量为138.37万平方米，较第3季度下降20%。成交量下降的主要原因是：1、拥有强劲潜在需求的中心城区价格下降幅度少，成交量不大。2、潜在需求者心理预期住宅物业价格仍将下行，而且年底新增住宅供应较为充足，选择的物业增多。3、新政的执行细则迟迟未能出台，不少潜在购房者继续持币观望。

　　成交量持续下降，但一些价格适宜的优质物业成交理想。本季度广州一手住宅成交主力集中在花都、番禺、天河和海珠四区。从成交物业户型结构来看，两房单位成交比例最大，占全市总成交的42%，较上季度增长16%。此外，单套面积在60-100平方米的中小户型单位所占比例明显增长，从上季度的58%增长至本季度66%。

　　广州高档住宅价格持续呈现下行趋势，大部分消费者担心入市仍将面临楼价下跌的风险，继续持谨慎的入市态度，第4季度广州高档住宅市场依然平静。值得关注的是，本季度珠江新城的高档住宅如中海璟晖华庭等凭借优越的地理位置，实用的户型结构，适宜的价格以及良好的升值潜力成交相对活跃。

图五：2008年第4季度住宅平均价格及分布

　　供应

　　第4季度，开发商加快新楼盘的推售速度，广州一手住宅供应量有所增长，新增供应量为24,481套，较上季度增长6.5%。新增供应主要集中在花都、番禺、海珠、增城和天河区五区，供应总量为18,558套，占全市供应总量的76%。潜在需求最为强劲的中心六区供应套数及其所占比例均呈现上涨的态势，总供应量达9,253套，所占比例为38%，较上季度增长6%。

　　值得关注的是，舒适实用的二三房单位依然成为本季度供应的主力，但三房单位套数所占比例明显下降，从上季度的48%下降至33%。此外，单套面积在80-120平方米的住宅单位供应比例最大。而成交最为活跃的80至99平方米的住宅单位，本季度供应比例呈现下降的态势，占全市新增总供应量的34%，较第3季度下降12%。

　　高档住宅市场方面，供应量以天河、海珠和番禺三区为主。有别于上季度的物业户型结构供应情况，本季度广州高档住宅供应以60-90平方米的小户型单位为主。此外，高档物业较为集中的珠江新城本季度依然成为高档住宅市场关注的区域。朱美拉公寓与中海璟晖华庭等优质楼盘的推出，受到不少潜在需求者的青睐。

表五：2008年第4季度主要新开盘高档项目

　　展望

　　预期下季度广州一手住宅供应量增长态势有所减缓，新增供应将以增城、花都和海珠区三区为主。在新政刺激、供应量较为充足以及价格下行的多重推动下，加上十二月中旬出台关于二套房贷款条件放松，二次或多次置业者的购买欲望将被激发，预计下季度全市一手住宅成交量将有所增长。此外，开发商在市场低弥的环境影响下对新物业价格的定位将趋于更合理化，预计下季度广州一手住宅成交价格下行态势持续。

　　二手市场

　　在一手住宅价格不断下调、供应量增加以及契税、印花税和土地增值税等优惠政策的影响下，二手物业业主开始下调物业价格。但因大部分潜在需求者预期物业价格持续下行，市场观望气氛浓厚，因此本季度广州二手住宅成交量并未见增长。广州市国土资源和房屋管理局数据显示，第4季度广州二手住宅成交量为107.42平方米，较第3季度下降11%。成交最为活跃的区域集中在番禺、海珠和天河区，三者总成交量为59万平方米，占全市二手总成交的55%。

表六：2008年第4季度二手房成交案例

　　新政对降低置业门槛、减缓供房压力等有一定的积极作用，随着市场对新政逐渐消化，效果将愈为明显。此外，十二月中旬二套房政策出台，规定"满2年二手房交易可免征营业税"，在一定程度降低二手住宅物业业主的出让成本，预计下季度广州二手住宅成交量将有所上升，价格将呈现下降趋势。此外，政府加大力度推行减轻居民出行成本的措施，预计一些地铁沿线的二手优质物业成交将更为活跃。

　　租赁市场

　　十月份秋季交易会期间，广州服务式公寓的短租约明显有所增加，租金水平较第3季度有有所上升，升幅达10%。秋交会结束后，住宅租赁市场交易重新回归平静。受宏观经济环境的影响，一部分租客在原租约结束后，开始物色租金更为实惠的物业进行搬迁。而对于物业的营运商而言，降低租金，完善服务仍然是争取客源的重要手段。DTZ戴德梁行数据显示：12月中旬广州服务式公寓和高档别墅的整体租金下调比较明显，下调幅度分别为9.5%和2.8%。

　　从空置情况来看，两类物业的空置率与第3季度相比有微小上调，但不明显。12月中旬的统计数据显示，广州服务式公寓和高档别墅的空置率分别为21.7%和14.9%。

　　商铺

　　需求

　　行业需求

　　虽然全球经济正在衰退，经济增速减缓，但广州零售业始终保持相对良好的发展态势。广州国土资源和房屋管理局数据显示，1-11月广州社会消费品零售总额达2,861.4亿元，同比增长20.99%，增幅较去年同期上涨2.53个百分点。国家实施扩大内需措施，一些国内外知名品牌依然积极寻求全市成熟商圈商业物业。

　　本季度，零售业的持续稳步增长给广州商铺租赁市场带来平稳的需求。餐饮、家电和服装业的扩张依然明显。商家选择拥有成熟商业氛围的大型购物中心作为其扩张的目标。例如，苏宁电器进驻正佳广场，苹果集团华南旗舰店本季度也落户天河城。此外，广州本土大型百货依然承接上季度的扩张势头，选择有良好发展前景、居民点集中以及交通便利的商务区域实施其扩张计划。例如，广百百货与位于珠江新城的太阳城广场签订合作协议。

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