（五）市场消化系数（注）

　　市场消化系数比上年下降了0.4876，且低于2006年的水平（见表10、图十五），说明市场不够活跃，消化能力减弱。

　　（六）二手房交易

　　全省二手房销售面积3309.54万m2，销售额870.21亿元，同比分别下降27.12%和35%；销售均价2629元/m2，同比下降10.82%。

　　广州、深圳二手房销售面积同比分别下降37.63%和54.2%；销售额同比分别下降30.62%和55.1%；销售均价分别为4336元/m2和5264元/m2，同比分别增长11.24%和负2%。其中，第四季度广州、深圳二手房销售面积环比分别下降3.56、18.34%；销售额环比分别增加1.47%和负12.80%（见表11）。

　　（七）商品房空置

　　商品房竣工面积同比增长8.24%，增加竣工332万平方米；销售面积同比下降22.43%，减少销售1395万平方米，较大地增加了空置量。

　　年末商品房空置总量1824.61万平方米，较上年末增加245.4万平方米，增幅15.54%。其中在第四季度就增加近253万平方米。滞销（空置1－3年）和积压（空置3年以上）面积同比增加14.84%，待销（空置一年以内）面积增加17%。住宅空置增加279万平方米，增幅高达37%，其中在第四季度增加228万平方米。其余各类型物业的空置指标总体呈现小幅的下降态势（见表12）。

　　三、结论

　　1、关于开发投资和商品房供应。全年完成开发投资增速明显放缓，住宅开发投资增幅下滑明显。商品房新开工面积负增长，为2003年以来首次。

　　2、关于资金供应和土地供应。全年到位资金负增长，其占开发资金比例为2003年以来最低，房地产开发资金压力增大。从资金来源结构看，销售回笼资金出现了2003年以来首次负增长；其占资金来源比重也降为2002年以来最低。企业购置土地面积减少一成多，购置土地欲望降低。

　　3、关于销售状况。商品住宅销售面积、销售金额均下降两成多，为2003年以来首次大幅度下降。市场消化能力减弱。

　　4、关于房价。商品住宅价格终结近年快速增长势头，与上年基本持平。考虑到市场销售中送装修等各项优惠，实际房价比名义房价略低，实际房价可能表现为负增长。

　　5、综上所述，2008年广东房地产市场的完成开发投资增速、商品房及商品住宅新开工面积、到位资金、销售回笼资金、购置土地面积、商品住宅销售面积和销售金额、市场消化系数等多项指标均呈现不同程度的跌幅，与前几年持续增长态势形成对比。房地产市场已经进入周期性调整。面对市场不景气、企业收缩投资、新开工面积下降的形势，需要政府更多地出台促进住房消费、鼓励房地产投资的政策，需要开发企业以合理价格促销，恢复市场正常交易量，稳定房地产市场，以促进宏观经济"软着陆"。

　　注：“市场消化系数”是通过计算一定时期内商品房吸纳量占市场供应量的比值，反映市场消化能力。 (见下表)。

　　系数的分子为销售面积，含现楼和预售。分母：由于一般有约两成的竣工面积是公建配套、回迁补偿等，因此可销比例k取为0.8；系数假设满足待销面积（小于1年的空置量）将在本年度被均匀地吸纳的条件。系数越大，说明市场越活跃，消化能力越强。

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