一、一周话题

　　国务院办公厅21日发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中提到，引导房地产开发企业积极应对市场变化。房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。

　　最近中央/地方政府接二连三地推出各种救经济救市的措施。使得每一个房企，每一个行业人员，甚至每一个普通百姓，都在这个漫长的经济冰冻期当中多了一份关注。大家希望的“基本面”是相同的——希望经济好转，希望股市上涨，希望失业率下降。

　　但在这和谐的希望中，楼市的希望似乎成为了一个剪不断，理还乱的难题。

　　贵还是不贵？救还是不救？各方争论不休。

　　一派认为楼价必须保住，否则银行坏账增加，失业率将增加，甚至8%的增长目标都可能不保，不救楼市，经济复苏就无期。一派认为楼价仍然超出了大多数普通居民的支付能力。挺前一派的以发展商、地方政府居多。挺后一派的是民众和学者。中央在反复研究和权衡后终于提出了两个大概括：一是房价仍高于普通居民支付能力。二是楼市需要提振。

　　中央的定调也为楼价贵还是不贵，会升还是继续会跌，该救楼市还是不该救楼市的争论确定了个官方的判断。无论这种争论以后是否还会继续，判定工作已经作出，工作方向已经明确。那就是楼价仍然存在泡沫，主要意见是房地产价格的上涨和家庭收入上升的差距大，已经到了一个剪刀差的比例。同时尽管前一阶段楼市已经出现了一定程度的调整，但仍有下调空间，现在楼市的低迷已经不单纯是信心的问题，而是实际支付力不足的问题。另一方面是楼市必须救，因为房地产对GDP的影响确实很大，在某种程度上房地产业已经“绑架”了中国经济，房地产业本身对GDP的影响，加上房地产业对其上下游产业(例如水泥，钢材，家具等)的影响巨大，最后土地的出售也是地方政府最主要的财政收入来源，政府手中无前，各种政府投入项目的发展也无从谈起。所以房地产不复苏，中国保增长的目标就难以实现。要想尽快让房地产市场活跃起来，“放弃价格”是唯一途径——弃价保量。

　　让我们拭目以待09年的楼市。

　　二、一周楼市

　　1、土地公告、成交信息

　　1.1.土地出让公告

　　1.11主城区土地公告情况——暂无土地公告

　　1.12郊县土地公告情况——暂无土地公告

　　1.2.土地成交情况

　　 1.21主城区土地成交情况——暂无土地成交

　　1.22郊县土地成交情况——暂无土地成交

　　2、商品房供应

　　2.1.一周商品住宅新增套数&面积供应情况

　　(数据来源:成都市房管局)

　　据房管局数据显示，本周主城区有5个住宅项目取得预售许可证，与上周持平。本周商品住宅供应面积16.28万㎡，环比上涨38.08%，供应套数为1370套，还比增加30.98%。供应量出现上涨，特别是本周城南项目集体爆发，供应量出现了一个井喷。

(数据来源:成都市房管局)

　　2.2.主城区商品房住宅供应新增情况

(数据来源：成都市房产管理局)

(数据来源：成都市房产管理局)

(数据来源：成都市房产管理局)

　　在城南项目的强势带动下，本周或许迎来了节前放量的最后一个高峰。

　　本周市场供应的“火力点”从城东，城北区域转向了城南方向，5个取得预售证的项目中有4个来自城南区域，14.38万方的供应量，占到了本周总供应量的88.33%。城东方向依靠建设路上的项目，仍然保持着连续的供应。不过从近期的情况来看，由于建设路板块的多数项目都进入尾盘销售，因此未来城东方向的供应量可能将会受到一定的影响，出现下滑。其它几个方位本周未出现新推项目。

　　由于本周出现了一个大体量的项目——凯丽香江，供应面积达到了6.81万方，供应套数也超过了600套，因此项目所在的锦江区毫无争议的成为了本周各个行政区中的领头羊。另外高新区中天盈项目的亮相(叠翠峰)备受关注，这是继世纪峰景，城南一号之后片区，近三个月中亮相的第三个高端项目。

　　环线来看，由于凯丽香江项目位于二～三环之间，因此本周该环域的供应体量最大，达到了8.41万方，供应套数768套。另外本周有两个项目出现在一～二环之间，因此环域的供应量也达到了4.25万方，401套。

　　由于半个月后就是春节，预计市场不会再出现大的放量情况。

　　2.3.主城区单周可售商品房分析

(数据来源：“房产114”网站)

　　仔细观察可以发现本周可售商品房出现上涨的区域几乎都是本周有新增供应的区域——高新，锦江武侯成为了上涨最多的三各行政区。但通过下标可以看出虽然本周的供应量较大，但却没有出现环比大幅攀升的情况特，涨幅最大的锦江区上涨1.57%，这说明了本周的成交市场表现同样出色。

(数据来源：“房产114”网站)

　　本周可售商品房物业比例稳定，继续维持之前的形态。

(注数据来源：房产114网站)

　　各个区域的可售商品住宅变化幅度不大。本周出项供应较大的三个区域锦江，高新，武侯区的可售商品住宅出现了略微的上涨，其余的区域都是呈现出环比下降的趋势。

　　3、商品房销售情况

        3.1.本周商品房成交概况

(数据来源：“房产114”网站)

        本周商品房成交面积17.94万㎡，成交套数2160套。成交面积环比上升了31.04%，成交套数环比上升了36.11%。

由于前期受到圣诞节，元旦节等节日的影响，市场的购买力暂时退出市场，也正是在这段时间内积累的刚性需求，在本周的统一爆发，为冲上2175套的高点提供了源动力。在此之前成交量冲告回落，连续三周呈现出下跌的趋势。本周是节后的第一周，之前积压的需求在本周内的到了集中的释放，市场成交量猛增，再次站上了2000套/周的高点。

由于在本周需求已经得到有效释放，预期后市的成交量，将会表现出冲高回落的态势，加之春节已经临近，继续保持2000套/周的高成交量难度较大。3.3.主城区商品房成交概况21(数据来源：“房产114”网站)本周除武侯区之外，所有行政区的成交亮环比全线“飘红”。涨幅最小的金牛区成交量也上涨了近30%。高新区更是猛涨110%。成为了涨幅最大的区域。武侯区前期成为成交市场最为火热的区域，本周随着置信丽都花园城项目不再推盘，区域也进入调整期。从各个行政区的成交量普涨可以看作是在连续节假日之后，市场在集中的时间段内的一次井喷。但目前的销售节奏将会被春节的到来打断，春节过后购买力是否能形成一次强度更大的冲告行情？这轮冲告行情的的延续性又将如何？中原将密切关注。

随着本轮冲告行情的结束，各项目都进入年末的盘点收尾阶段，消费者的购房热情也会随着春节的来临而下降，因此预计未来两周的成交量将会走低。

　　4、本周小结

    本周无土地公告/成交

本周商品住宅供应面积16.28万㎡，环比上涨38.08%，供应套数为1370套，还比增加30.98%。城南的“意外”表现，让对后市看空的供应市场出现了一线转机，拉升了整体的供应量。但在目前市场，目前的阶段，推出大体量的房源能否引起市场的“共鸣”，需要通过近期项目的表现来判断。随着春节将至楼市逐渐开始降温，预计近期的供应将会逐渐减少。这样的情况将会持续到节后。

本周商品房成交面积17.94万㎡，成交套数2160套。成交面积环比上升了31.04%，成交套数环比上升了36.11%。在受到节日的短期影响之后本周，成交量触底反弹，再次逼近前期高位。可以看到即便是在目前的情况下，消费者的需求仍然旺盛，只要项目的价格达到消费者的预期，那么购买欲望就会迅速转化为购买行为。但随着春节的到来这轮冲告行情也将戛然而止，积蓄的需求是否会再次出现井喷，我们拭目以待。

　　5、下周走势预测

　　根据中原地产预测：供应量在城南多个项目的带动下冲高；刚性需求在开年后的第一周得到有效释放，圣诞，元旦“积累”的购买力在本周得到转化，成交量逼近前期高点。但随着本轮冲告行情的结束，春节的临近，消费者的注意力转移，无论是供应还是成交都很难维持高位的市场运作。因此未来两周供应/成交市场都将看空。

　　需求得到释放，后市继续看空

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