(2008.11.24-2008.11.30)

　　房屋销售量持续缩水，房价不断下跌，加之紧缩的信用环境以及高水平的监管风险，使得他们不得不面临资金链断裂的风险，更甚或出现企业破产倒闭的恶果。

　　一、一周话题

　　回顾08展望09

　　毋庸置疑，2008年是中国楼市的"灾荒年"。由于政府宏观调控的巨大影响，加上不期而遇的金融危机，全国房地产开发商从今年年初到年末就没有过上好日子，而成都本土的开发商更是雪上加霜，与5.12大地震的一次意外"邂逅"使本土楼市跌入谷底，房屋销售量持续缩水，房价不断下跌，加之紧缩的信用环境以及高水平的监管风险，使得他们不得不面临资金链断裂的风险，更甚或出现企业破产倒闭的恶果。

　　其实任何经济危机的实质都是心理的危机，只有正本清源，解决了病源才能真正凑效，在楼市遭遇"灾荒"后，政府方面开始为此展开行动。先后十多个地方政府的多项救市举措陆续出台，再是中央的一系列保障民生政策的颁布。目前看来这些政策的效用似乎不甚明显，但考虑到政策效应的滞后性，我们有理由相信两点，其一，目前颁布的一些政策的效应将会在09年凸显；其二，09年如果有后续关于楼市的政策，将会是以"暖色调为主"。

　　人们何时走出观望，市场人气何时回暖，购房信心何时恢复？或许就在2009年。这将是一个充满了挑战和机遇的年份。

　　说是机遇因为城市化进程和中产阶级的崛起仍会对房市产生强烈的刺激作用。由于中国特殊国情影响，以及国内住宅和写字楼需求的实际增长，许多国外专家都预言中国将成为最先从全球经济危机中复苏的市场，因为中国扮演的是发展中国家"党代表"的角色，其规模足够吸引国内外投资者竞相追捧。

　　说有风险是因为逆势抄底绝不等同于浑水摸鱼，这个世界上没有稳赚不赔的买卖。在具体操作的过程中风险依然存在，加之目前的形势仍不明朗，会不会朝着更坏的方向发展谁都说不清楚，因此投资者仍需谨慎而行。目前投资者和地产商转向大众化的房地产市场，怎样才能更精确的定义需求，抓住商机。因此，如何抓住这个逆势抄底的最佳时机还需深思熟虑。

　　2009年将会成为中国楼市中承上启下的一年。

　　二、一周楼市

　　1、土地公告、成交信息

　　1.1.土地出让公告

　　1.11主城区土地公告情况

　　--暂无土地公告

　　1.12郊县土地公告情况

　　郊县本周有6宗土地公告，其中1宗位于青城山，5宗位于郫县(预公告)，供应总面积734.135亩，土地性质包括住宅、商业、教育科研等。(详见附表一--郊县土地公告详情)

　　1.2.土地成交情况

　　1.21主城区土地成交情况

　　主城区本周有2宗土地成交，均位于高新区，成交总面积64.82亩，土地性质均为工业用地。分别被成都运达创新科技有限公司和四川新光多晶硅工程技术有限公司以起拍价竞得。另有1宗土地流拍(详见附表二--主城区土地成交详情)

　　1.22郊县土地成交情况

　　--暂无土地成交

　　2、商品房供应

　　2.1.一周商品住宅新增套数&面积供应情况

　　(数据来源成都市房管局)

　　据房管局数据显示，本周主城区有4个住宅项目取得预售许可证，与上周相比减少3个。

　　本周商品住宅供应面积11.75万㎡，供应套数916套，供应量出现了较大幅度的下降，其中供应面积下降了46.69%，供应套数下降了37.13%。从连续几周的情况可以出，目前市场上的供应量仍然不稳定。

         2.2.供应端的表现起伏较大，说明了开发商对目前的市场信心不足，大多数的供应是在小规模的对市场反应进行试探，不敢大规模的在年关推出新房原。不过根据以往的经验随着时间进入12月，一部分开发商或将进入市场。

　　本周市场供应量较少，大多数供应来自城东，体量达到了5.35万方，548套。排在各个方位的第一，另外一个值得关注的区域--城南，近期在中海，龙湖等知名开发商的带领之下强势反弹，再次成为了消费者最为关注的区域之一；本周锦江区因为蓝光·凯丽香江取得预售证拉高整体供应量，同样供应5.35万方，548套，排在行政区的首位；从环域来看二～三环仍然是供应的主力军，本周供应11.75万方，916套，新增项目市场占有率100%--本周所有项目均来自该环域。

　　2.3.主城区单周可售商品房分析

　　由于供应端没有出现大规模的供应，因此本周主城区大多数行政区域的可售商品房数量变化并不明显。变动范围均在5万左右。

　　本周各个物业形态的可售商品房面积都保持稳定，因此比例没有出现变化。

　　由于可售商品房没有出现太大变化，因此可售住宅本周也保持稳定

　　3、商品房销售情况

　　3.1.本周商品房成交概况

　　(数据来源："房产114"网站)

　　本周商品房成交面积13.95万㎡，成交套数1638套。成交面积环比下降了3.52%，成交套数环比下降了15.87%。

　　市场的成交量比上周略有下滑，可以看出与供应端相似，成交量方面也表现出了一种不稳定的态势，与上期的预测相符合"成交数据只能说明本土楼市出现了间歇性的反弹，而不是长期性的反转，其反复性仍然很强。"楼市短期的高成交量，可以看成是一个特殊时间内发生的特殊事件。整体看来本土楼市的低迷将会至少持续到明年年初。

　　但从另一方面来看市场的低迷，将会吸引一部分急切的刚性需求者进入，介于今年春节较早，1将会成为淡季，因此部分消费会抓紧在12月"下手"，因此中原预计本月的成交总量环比可能出现一定幅度的攀升。

　　3.2.主城区商品房成交概况

　　(数据来源："房产114"网站)

　　由于成交总量的走低，大部分区域的成交量顺理成章的环比下跌。其中锦江区本周成交219套，成交量环比下降51.77%，成为了降幅最大的区域。

　　?成华区虽然环比也出现了下降，但是依靠区域的良好基础，已然能够排在所有行政区域的首位；而前期一直萎靡的高新区，开始逐步摆脱了阴影，近期区内的单周成交量基本上都能稳定在200-300套左右。

　　4、本周小结

　　本周的土地公告/成交市场：本周郊县有6宗土地公告，主城区有3宗土地成交。其中值得注意的是一宗位于青城山的地块，这是5.12大地震以来，区内第一次出现土地公告，从地块的信息分析该宗土地将会用于别墅，中原将密切关注该地块动态。近期无论是公告或是成交都是以工业或者商业用地为主，住宅用地遭遇寒流的情况并没有得到改观。

　　从供应市场情况来看，本周商品住宅供应面积11.75万㎡，供应套数916套，供应量出现了较大幅度的上升，其中供应面积下降了46.69%，供应套数下降了37.13%。受到市场诸多不确定因素的影响，楼市的供应量表现不稳定，起伏较大，目前呈现出"升一周，降一周"的走势，说明了开发商对市场信心不足，不敢向市场推出连续的体量较大的供应。随着时间进入12月，为了抓住这最后的机会，本月的供应量或许会出现上升。

　　再从成交市场情况来看，本周商品房成交面积13.95万㎡，成交套数1638套。成交面积环比下降了3.52%，成交套数环比下降了15.87%。与供应端相似，在上周冲上高点之后，本周的成交量迅速回落到半个月前的水平。购买力的反复说明了在消费者中也存在"不一样的声音"，有的观望，有的介入。但若与几个月前1500套的瓶颈比较，目前的成交量还是出现了略为上涨。近几个星期的单周成交已经接近1800套。

　　5、下周走势预测

　　根据中原地产预测：本周供应与成交均出现了不同程度的下降。供应与成交端的同时回调说明了目前的市场上还存在比较浓厚观望气氛，无法形成持续的的购买力进入市场。进入12月后，开发商为了回款结款，可能会加大其打折优惠力度，而部分消费者为了赶在年前置业，也相对集中的选择在12月介入市场。根据以往的经验，在12月无论是供应还是成交都会迎来一个小高潮。今年由于受到多方面的不利因素的影响，上涨的幅度同比可能出现减小。但年末反弹的大趋势将不会改变。

　　年末楼市将出现一波反弹。

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