一、一周话题

　　2008年10月18日，全国各地69位市长齐聚深圳参加“中国市长论坛”，住房与城乡建设部副部长仇保兴在论坛上表示：“应该给各城市政府一定的自由度，各地的政府应该说有能力、也有责任，作出一些政策上的选择。”

　　高层的表态说明了中央默认了近期各地方政府出台的救市政策。或许今后一段时间会有更多的地方政府出台力度更大的救市政策，或许甚至连中央政府都会有所动作，但是这样的救市行为是否能够力挽狂澜，让楼市止跌转涨呢？

　　房地产业在这轮经济结构调整中走得步履蹒跚，面对双重的压力(需求萎靡和资金短缺)不是仅仅凭借几个地方政府的救市政策就能扭转乾坤的。房地产业的恢复是需要一个比较长的周期的，而行业恢复的原动力也不是政府救市的诸多政策，而是消费者的信心，政策的出台只是避免楼市崩盘，稳定房地产市场，决不会因此就让房价反弹，房地产企业资金困难的情况短期内是无法改观的，需求也不可能马上反弹。因此中原预计在四季度楼市将会继续着它的“惨淡经营”。

　　因此即便是中央出台“救市”政策，也不要指望楼市会呈现快速探底快速回升的“V”字型走势。目前看来大多数业内人士都认为会呈现出一个“U”的走势，即，探底—底部游走—回升。原因主要有三点：第一，中国宏观经济的基本面是长期向好的，目前整体经济增速放缓主要是由外资撤出，出口下降造成的，而不是由次贷危机引发，所以房地产业很难发生美国房地产业雪崩式的“破盘”；第二，本轮持续了一年的深度调整已经让许多城市的房价下跌，市场泡沫被挤压，虽然短时间内仍然还有下调的可能性，但急速下跌的可能性不大了；第三，中国的城市化水平距离发达国家还有较大的差距，这就意味着房地产行业还存在着发展的空间。上面的三条理由都是支撑房价不会急速下跌的原因，但无法成为行业长盛不衰的理由。

　　前面已经提到过了消费者的信心才是关键，无论你是自住还是投资。没信心，即使是刚性需求，在目前也是不会轻易下单的，投资就更不用说了。

　　那么怎么样才能恢复消费者的信心呢？

　　是政府的救市政策吗？

　　二、一周楼市

　　1、土地公告、成交信息

　　1.1.土地出让公告

　　1.11主城区土地公告情况

　　——暂无土地公告

　　1.12郊县土地公告情况

　　——郊县本周共有1宗土地公告，位于新都镇沱江村，总面积为12.9174亩，土地性质为商业用地。(详见附表一——主城区土地公告详情)

　　1.2.土地成交情况

　　1.21主城区土地成交情况

　　——暂无土地成交

　　1.22郊县土地成交情况

　　——暂无土地成交

　　2、商品房供应

　　2.1.一周商品住宅套数&面积供应情况

　　(数据来源成都市房管局)

　　据房管局数据显示，本周主城区有6个项目取得预售许可证，环比上周多出4个，房交会后第一次呈现出了供应端小幅放量的态势。

　　本周商品住宅的供应面积达到了17.12万平米，供应套数为1266套，供应面积环比增长371.63%，供应套数增长95.98%。

　　六城区商品房住宅供应情况

　　(数据来源：成都市房产管理局)

　　随着近期各地的救市政策频发，部分开发商在经历了房交会后短暂的调整期，目前又开始试探性的进入市场。

　　从方位来看，城西强势回归，本周供应面积4.62万方，供应套数525套，而城东近期动作不大，无项目取得预售许可证。城南的世纪峰景项目取得预售证，今后其发展将会密切关注。

　　从行政区来看，位于城西的青羊区本周以7.27万方，705套的供应量排在所有行政区的第一位。

　　从环域来看，二～三环供应7.93万方，798套，位列所有环域的首位。

　　在政策导向开始倾斜时，部分开发商又开始蠢蠢欲动，中原将持续关注近期推售项目的动向。

　　2.3.主城区单周可售商品房分析

　　成华区，金牛区等可售商品房面积都接近300万方，与上周相比变化并不明显。

　　从图上看来各个行政区域的存量房面积都较大，部分区域面积还有不断增加的趋势，反映了目前市场饱和的状况。

　　随着本周商品住宅供应市场出现了的一个小幅放量，可售商品房业态比重发生了变化。住宅上升一个百分点达到了50%。其他业态的可售面积变化不大。

　　近期市场消化速度仍然比较缓慢，因此预计未来各业态变化比重不大。住宅比例将会在48%---50%之间徘徊。

　　同样受到，本周供应端小幅放量的影响，大部分区域的可售商品住宅环比出现了上涨，目前存量房的数量保持稳定。

　　3、商品房销售情况

　　3.1.本周商品房成交概况

　　(数据来源：“房产114”网站)

　　本周商品房成交面积为11.72万平方米，成交套数为1553套。成交面积环比下降了16.11%，成交套数环比减少7.89%。

　　近期的成交套数在1500套左右徘徊，与前段时间相比，出现了一个小幅度的提升。究其原因，开发商的降价优惠措施开始吸引部分消费者进入市场，加之最近政策频发，政策面表现出来的“救市情绪”有助于消费者恢复信心。

　　绝大部分消费者仍然采取观望的态势，在接下来的四季度，成交量上很难取得突破。

　　3.2.主城区商品房成交概况

　　(数据来源：“房产114”网站)

　　城西的几个区域近期推盘力度较大，特别值得注意的是武侯区，此前该区域供应量一直较小，上周才新推出房源，本周的成交量就出现了一个急速的上升，可见片区的刚性需求旺盛，有较大的市场。另外近期青羊区的成交量较之前期也出现了一个较大幅度的攀升。城东依然保持较高的成交量，本周成交350套。

　　高新区方面的表现依然不稳定，本周再度跌回百套以内，片区近期推出的项目较少。影响力越来越弱。龙湖的项目或将成为区内近期的热点，中原将持续关注。

　　4、本周小结

　　本周的土地公告/成交市场：本周的土地市场比较平静。主城区无供应，郊县方面出现了1宗小面积的地块公告，面积为12.9174亩，土地性质为商业用地。土地成交市场本周没有动作，总体来看本周无亮点，延续着今年以来低迷态势。

　　从供应市场情况来看，本周有6个住宅项目取得预售许可证，比上周增加了4个。商品住宅的供应面积达到了17.12万平米，供应套数为1266套，供应面积环比增长371.63%，供应套数增长95.98%。供应端在本周出现了一个小幅的放量，在这个政策频发的时间段，开发商开始尝试小规模的推盘，试探市场反应。

　　再从成交市场情况来看，本周商品房成交面积为11.72万平方米，成交套数为1553套。成交面积环比下降了16.11%，成交套数环比减少7.89%。成交量目前保持稳定，较之房交会之前出现了一个小幅度的上涨。目前项目降价打折风盛行，加之政策的引导，部分消费者可能选择在此时进入市场，因此市场的成交量出现了一个上涨。但更多的人是持观望的心态在等待，因此成交量方面在近期都不会出现大幅度的增长。

　　5、下周走势预测

　　根据中原地产预测：目前项目降价打折风盛行，加之政策的引导，部分消费者可能选择在此时进入市场，因此近期市场的成交量出现了一个小幅上涨。但更多的消费者对后市仍然看跌，持观望心态等待，因此成交量方面在近期都不会出现大幅度的增长。

　　另外近期各地方政府的救市政策频发，中原认为政策的出台只是避免楼市崩盘，稳定房地产市场，决不会因此就让房价反弹，房地产企业资金困难的情况短期内是无法改观，需求也不可能马上反弹。因此中原预计在四季度楼市将会继续着它的“惨淡经营”。

　　消费者信心不足，政策影响力有限。

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