三、楼价：从高歌猛进转为降价浪潮

　　07年广州的楼价，可谓高歌猛进，从1月的7140元/平方米至10月的11574元/平方米，短短的10个月期间价格增幅高达62%。然而，这一量价齐升的局面已无法在08年再现，在去年年底王石抛出“拐点论”后，在全国范围内掀起了降价的浪潮。

　　广州楼市在08年开局不利，上半年市场持续低迷，令不少开发企业的资金回笼速度下降，部分发展商资金链紧张，故楼价不得不低下高贵的头。为抢占市场份额，发展商纷纷在价格上做文章，大打价格战。大部分楼盘均出现降价或折扣优惠等等促销行为，“一口价单位”、“成本价3XXX元/平方米起”等赤裸裸的价格促销比比皆是。

　　在降价浪潮的影响下，广州楼价步入下行轨道，房地产价格开始了价值的回归。以广州楼市风向标板块之一的珠江新城为例，在售项目的主力价格已从07年的2 -2.5万元/平方米回落至1.3-1.6万/平方米。截止至08年9月，广州市十区的住宅成交均价已回调至8244元/平方米；截至11月，广州市十区的住宅成交均价为9394元/平方米，低于去年同期水平。

　　四、竞争状态：由“共赢”走向“零和”

　　08年前，由于楼市处于上升通道，量价齐升，在该种市场环境下，无论何种产品、哪个品牌，基本都可售罄，大家都是赢家。然而，该市场只是楼市短期虚假的繁荣景象，也并非属于“健康市场”的范畴。

　　步入08年，卖方市场向买方市场的转变，令广州整体楼市呈现冷热不均的局面，既有相对滞销的楼盘，亦不乏交投活跃的项目。同时，“此消彼长”的发展态势明显，部分板块甚至出现一荣百损的分异局面，如南沙碧桂园的丁财两旺就直接导致了在附近的其他中小型楼盘现场的门可罗雀，品牌与规模的分水岭作用在楼盘销情方面已经愈加明显。表明市场已从“共赢”的竞合关系过渡至“成交此消彼长”的“零和博弈”，广州楼市向健康形态发展的趋势已经较为明显。

　　在该市场背景下，无论是一味打形象概念还是仅埋头产品质素的项目，均无法在当前买方市场取得稳赢，缺乏支撑的虚高楼价，买家所选择的，必然是综合质素让人感觉“物有所值”甚至“物超所值”的楼盘。08年的楼市，发展商不是赢家，便是输家，没有第三条道路。

　　五、发展商：从“地主”转为“财主”

　　今年广州土地拍卖市场的主要特征在于，地产大鳄缺席，土地频频以底价成交。今年以来，受市场环境低迷影响，广州明显放慢了土地出让进度，土地出让条件有所放宽，而土地出让规模也较原定计划略有下调。

　　然而，在楼市降温的背景下，发展商为保持良好的现金流，取地行为更为审慎与理性，07年“群雄逐鹿竞地王”的土地拍卖盛况不复再。经纬行研究中心数据显示，截止08年12月17日，2008年广州市土地一级市场共成交商住用地19宗，总用地面积174.84万平方米，与2007年相比，降幅达40.5%。总出让金额83.59亿元，与2007年全年相比，降低了64.2%。

　　同时，在08年的土地拍卖市场中，一改以往由大型开发商垄断的情况，多幅新推的土地纷纷被并不知名的开发商拍走。也表明了大型主流发展商当今的战略主要指向是现金流而非土地储备，在当前的市场环境下，其更为迫切的任务在于消化前两年取得的大量储备用地。而部分从其它行业转型过来的发展商或中小型的发展商，也会因土地市场处于低位期趁低吸纳谋求更为广阔的发展空间。

　　第二部分 2008年楼市排行榜

　　一、楼盘成交排行

　　低价及限价盘占前列，市中心区盘极少

　　据经纬行研究中心监测显示，广州十区二市2月-12月共成交56853套。其中，碧桂园凤凰城以3969套的业绩居成交排行的榜首，龙光峰景华庭和保利西子湾分别以1778套和1512套位居第二和第三位。前二十位楼盘共成交21410套，占全市总成交的37.66%。

　　从楼盘成交来看，前五位为碧桂园集团的三个低价盘和两个限价盘；在前二十位中，以白云、番禺、增城的楼盘居多，天河区仅有北天河板块的保利林海和富力院士庭进入，海珠区仅有翠城花园和可逸豪苑进入，荔湾、越秀则无一盘进入。

　　表1：2008年广州十区二市楼盘成交排行

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