一、一周话题

　　总结：2008年对于中国房地产行业来说是意义深远的一年，曾经叫嚣只涨不跌的房价神话在这一年土崩瓦解，长达近十年的房价上涨嘎然而止并全面掉头向下，如果说年初业内对市场判断的还存在着巨大分歧和争论，应对举措也各不相同，那么时至今日面对严峻的形势，我们不得不承认房地产行业已经步入了一个调整的时期。政策的调整了，行业的调整了，消费者购房心态的调整了，至此08年貌似结束，但我们却不能为08年的楼市画下句号，08年有太多的不确定，将会延续到09年甚至更长的时间，等待我们去发现答案，因此我们更愿意为这个故事打出省略号……

　　行业篇

　　“飞来横祸”是贯穿2008年的主调。国际形势如此——世界唯一超级大国惊爆次贷危机，引发金融海啸，世界经济一体化的连带效应不可逆转让这场危机波及全球。中国也受到巨大的冲击，经过这次洗礼之后，我们环顾四周突然发现很难有行业在这场危机中独善其身，房地产也不例外。

　　对于楼市来说，特别是本土楼市由于地震影响，金融风波，信贷紧缩等多种或个性或共性的原因致使这里经历了接近一年的低迷。一方面刚性需求强烈，一方面供应无人问津。房地产市场终于在金融风暴的冲击下出现了拐点，断供潮、退房潮、退地潮、房企资金危机等等衰象频频告急，似乎一切不利的因素一夜之间全部浮出水面。另外随着房地产新开工面积的下降，钢铁、水泥、建筑等行业在成本上升的基础上，面临着需求进一步恶化的风险，行业走到了一个关键的时刻。

　　于是开发商展开了一系列的自救活动，而所有的活动都指向一个词“降价”。从一开始的明折暗降，犹抱琵琶半遮面，到后来的直言不讳。特别是在奥运会后，越来越多的企业加入到降价大军之中，万科、中海、恒大、蓝光等重量级企业纷纷出手，降价的幅度也越来越大。但随着降价风潮的越演越烈，其一些弊端也暴露出来——点燃了前期买房群体的退房潮或补价差运动的烈火，一时间纠纷四起。

　　消费者对房价降幅具有很高的期望值但这种预期不是“死”的，它会随行就市，那么开发商降价到什么程度消费者才能接受？又如何去安抚已购房的人群？更重要的是降价之后的销售是否达到了之前的预期？诸多问题缠绕，08年的开发商如坐针毡。

　　从目前来看本次金融危机还没有见底，还没有人知道到底对全我国乃至全球的房地产行业产生的影响到底有多大。或许一切答案将会在今年揭晓。

　　二、一周楼市

　　1、土地公告、成交信息

　　1.1.土地出让公告

　　1.11主城区土地公告情况

　　——主城区本周有1宗土地公告，土地位于武侯区金花街办瓦房村四，五组，总面积为27亩，土地性质均为工业用地。(详见附表一——主城区土地公告详情)

　　1.12郊县土地公告情况

　　——暂无土地公告

　　1.2.土地成交情况

　　1.21主城区土地成交情况

　　——暂无土地成交

　　1.22郊县土地成交情况

　　——暂无土地成交

　　2、商品房供应

　　2.1.一周商品住宅新增套数&面积供应情况

　　据房管局数据显示，本周主城区有4个住宅项目取得5次预售许可证。(置信丽都花园城取得2次)本周商品住宅供应面积11.79万㎡，供应套数1046套。商品住宅的供应量在沉寂了一周之后，重新“翻红”。

    2.2.主城区商品房住宅供应新增情况

　　(数据来源：成都市房产管理局)

　　(数据来源：成都市房产管理局)

　　(数据来源：成都市房产管理局)

            在经历了一周尴尬的“0”供应后，本周供应端有所恢复。

　　本周市场供应与上周相似主要都是集中在城北区域。两个体量大于3万方的项目提升了城北片区的供应量。城东虽然继续保持着供应，但本周体量很小，不足1万方。置信丽都花园城成为了近期成都楼市上最为活跃的一个项目，短时间内多次开盘，不仅取得了不俗的销售量，也带动城南片区的供应。

　　由于本周供应的两个大项目分属金牛区和成华区，因此上述两个行政区在行政区供应两方面分别排在第一和第二的位置。武侯区方面近期都是置信丽都花园城的独角戏。其余行政区近期都未出现新项目。

　　环线来看，本周的所有的项目都集中在二～三环和三外以外，其中二～三环供应面积为6.15万方，供应套数587套。三环外供应面积为5.64万方，供应套数为459套。

　　由于受到节日以及经济不景气等对楼市的利空消息的影响，本土市场的供应量将在本月出现进一步的下滑。

         2.3.主城区单周可售商品房分析

　　(数据来源：“房产114”网站)

通过两条折线图的对比可以看出目前市场可售商品房的变化。成华区由于商品住宅项目较多，几乎每周都有项目取得预售许可证，因此在商品住宅的强势带动下，其可售商品房的面积在不断的增长。本周又成为了唯一一个可售商品房面积增加的区域，但受困与供应端的缩量因此涨幅也仅仅只有1.76%。

　　(数据来源：“房产114”网站)

因为买卖双方的积极性都不高，本周可售商品房物业比例稳定，继续维持之前的形态。

　　(注数据来源：房产114网站)

与可售商品住宅的情况相似，成华区成为了环比上涨的独苗，涨幅为1.74%。其余区域的可售商品住宅都呈现出下降的态势，但幅度都很小，均在1%左右徘徊。市场在供应端紧缩的情况下，成交量也很难突破。

　　3、商品房销售情况

        3.1.本周商品房成交概况

　　(数据来源：“房产114”网站)

        本周商品房成交面积13.69万㎡，成交套数1587套。成交面积环比下降了7.87%，成交套数环比下降了4.40%。受到元旦小长假的影响，本周成交量继续下滑，市场成交量连续三周走低。楼市开始进入一月的淡季销售。整个成交市场的走势呈现出一个明显冲高回落的过程。预计短时间内成交量都将维持在这个水平线上，波动不大。

      3.2.主城区商品房成交概况

　　(数据来源：“房产114”网站)

       成华区与高新区两个区域的成交量缩水明显，环比跌幅分别达到了30.35%和34.59%。也正是由于这两个区域的大幅度下跌，“拖累”了市场整体成交量。另外一个值得关注的区域是武侯区，区内的置信丽都花园城近期频繁开盘，并且取得了不俗的销售成绩，带动了片区的成交量急速攀升，本周成交316套，2.93万方。随着时间进入09年，各项目都进入年末的盘点收尾阶段，消费者的购房热情下降，开发商也无心推盘，因此预计近期的成交量将会继续走低。

　　4、本周小结本周的土地公告/成交市场：本周土地市场仅有一宗土地公告，土地位于武侯区金花街办瓦房村四，五组，总面积为27亩，土地性质均为工业用地。供应端打破了上周0供应的尴尬。本周商品住宅供应面积11.79万㎡，供应套数1046套。但由于受到对于未来市场悲观预期的影响，春节假期的逼近，主力消费群暂时撤出楼市，开发商年末盘点等种种客观因素的影响。预计市场供应端在近期很难有所突破。再从成交市场情况来看，本周商品房成交面积13.69万㎡，成交套数1587套。成交面积环比下降了7.87%，成交套数环比下降了4.40%。市场继续调整，受假期影响，成交量继续走低。房产销售进入1月淡季。预期至少在春节之前，成交量很难在突破2000套/周的高点。刚刚在调控下有所起色的市场，不期而遇的受到节日浪潮的冲击，再度开始深度调整。

　　5、下周走势预测根据中原地产预测：随着时间步入09年，房地产行业进入传统淡季，预期未来一段时间内供应和成交量都会出现下降。市场主要购买力将会被节日转移，消费者的置业欲望将会降低。由于买方的购买力在弱化，导致卖方销售压力增加，销售动力不足。加之对年初整体经济形式的悲观预期，或将使得楼市的这个冬天的变的格外寒冷。

买卖动力不足，短期市场看空。

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