由观点新媒体主办的“城市观点论坛中国行2008年度论坛”2008年12月17日上午在广州隆重开幕。

　　本次论坛官方网站观点网对论坛进行全程网络直播，以下是直播实录。

　　直播：城市观点论坛中国行2008年度论坛（2）

　　直播：城市观点论坛中国行2008年度论坛（3）

　　直播：城市观点论坛中国行2008年度论坛（4）

　　主持人：亲爱的各位来宾：大家好！欢迎大家来到城市观点论坛中国行海尔热水器·2008年度论坛的现场！请允许我代表本次论坛主办方观点新媒体、协办单位及各合作单位欢迎大家的到来！谢谢大家！

主持人 蒙蒙

　　2008年，伴随着国际金融动荡，中国地产迎来了自己在行业市场化改革十年以来的第一个熊市。我们今天要在这里讨论熊市中的房地产。

　　在更多的时候我们讨论的是熊市给市场本身带来的破坏，讨论的是在这个破坏过程当中，中国地产企业和每一个中国地产人所面临的困境。但是，我想我们今天在这里不仅仅要讨论熊市本身。在全球化的今天，中国经济与世界经济的紧密联系让我们不得不重新审视今天我们这个行业的生存环境。更为重要的是，我们希望能够在这种深入到探讨中找到未来中国地产发展的方向。

　　任何一个危机的到来往往意味着新的机会的到来。对于中国房地产行业而言是这样的，对于中国企业而言更是如此。宏观经济的转型无法改变的是中国市场化改革趋势，是中国房地产市场化的方向，而中国地产在市场化道路依然很漫长。

　　我们希望此次论坛能够集中中国学术界、房地产界、金融界及媒体界的朋友们共同寻求一个平台。我们相信这个平台是建立在大家对市场经济本身的信任的基础上的，是建立在中国房地产行业市场化生存的基础上的。我们是如此迫切的认为，中国房地产需要在一个健康的市场环境当中，健康的发展。

　　下面请允许我介绍一下今天到场的嘉宾，他们是：（排名不分先后）

　　著名经济学家、央行货币政策委员会委员，中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲（先生）

　　著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮（先生）

　　中房集团理事长孟晓苏（先生）

　　中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一（先生）

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌（先生）

　　中山大学岭南（大学）学院EMBA教育中心主任姚益龙（先生）

　　星河湾地产副总裁梁上燕（女士）

　　恒基兆业地产中国有限公司顾问田国强（先生）

　　广州新城市投资控股集团董事长曹志伟（先生）

　　广州云星集团、福建福晟集团总裁潘伟明（先生）

　　北美枫清中国区总经理周清华（先生）

　　佛山市顺德区乐华陶瓷洁具有限公司董事总经理谢岳荣（先生）

　　资深财经评论人叶檀（女士）

　　海尔热水器中国区市场总监李胜君（先生）

　　著名城市规划及建筑评论家、深圳规划局地名管理办公室主任贺承军（先生）

　　广州地产资深专家，合家辉煌首席地产分析师黎文江（先生）

　　《现代快报》编委谷春宁（先生）

　　观点机构、城市观点论坛、博鳌房地产论坛秘书长陈诗涛（女士）

　　以上嘉宾顾云昌先生和朱中一先生将于下午到会，让我们以热烈的掌声欢迎嘉宾的到来！

　　本次论坛吸引了众多著名实力房地产企业的参与，他们是：万科、中海、金地、富力、合生、碧桂园、雅居乐、恒大、合景泰富、中信、奥园、和黄、凯德置地、越秀城建、丽丰控股、珠江实业、深圳卓越、沿海集团、时代、方圆、力迅、百家信，绿景控股等等。

　　同时，北辰实业等来自北京、上海、青岛、成都等地的房地产开发企业及金融机构、中介机构和房地产相关产业链条的诸多企业也积极参与本次论坛，据主办方统计，本次论坛到会企业超过200家，共计300余人。欢迎大家的到来！

　　现在首先我们主办方以及合作单位的领导致辞，首先有请中山大学岭南（大学）学院EMBA教育中心主任姚益龙（先生）为我们致辞

　　姚益龙（先生）：尊敬的樊纲教授、先生们，女士们，大家上午好！欢迎大家光临由我们中山大学岭南学院EMBA教育中心和城市观点机构联合主办的熊市中的房地产主题论坛，我作为主办机构之一，我们中山大学岭南大学学院EMBA中心，请允许我简单介绍一下我们这个主办机构。

中山大学岭南（大学）学院EMBA教育中心主任姚益龙

　　大家可能觉得非常奇怪，怎么会有中山大学，还有岭南（大学）学院，事实上很多人不知道的以为我们岭南学院是在中山大学之外，今天我们来到这里才发现岭南学院就在中山大学里面，而且是中山大学一个特许学院，因为中山大学岭南学院源于1888年创办的岭南大学，这个校园就是1903年已经开始创立了，如果大家不了解的话，相信前不久大家看过《色戒》，上面的学生就是我们岭南大学的学生，尽管他们的斗争方式我们不太认同，但是当年华南地区大学生作出的贡献，孙中山提出的学生立志做大事不要做大官，一些烈士都是岭南大学的学生，所以岭南大学在中山大学历史上有着非常光荣的历史。

　　举一个例子，1952年合并之后，中山大学当时有8个教授，其中7个来自岭南大学，著名国学大师陈教授就是其中的代表，1958年调整之后，中山大学和岭南大学文理科相继建成了中山大学，其他的工科和理科建成华工和华农等等大学。

　　简单介绍一下我们，我们现在是一个商学院，有5000多在校学生，非全日制超过三分之二，EMBA的学员目前有1000多位，而且我们有全国少有的金融板块和房地产方向，现在我们参与房地产论坛是我们的优势，我们的学员当中有万科、合生创展、珠江投资、星河湾、珠光集团、丰伟集团、仲量集团，奥园这些高管或者老板都在这里学生。

　　房地产在美国或者在西方事实上更多是金融问题，而不是单纯的房地产问题，在全球金融危机恶化的今天，大家生意很难做了，不如静心下来读书，像著名的国学大师曾国藩大师提出的观念。

　　非常谢谢大家！希望大家在这个冬天里过冬，迎来明年的春天！

　　主持人：谢谢姚益龙（先生），接下来我们有请北美枫情中国区总经理周清华（先生）

　　周清华（先生）：尊敬的各位嘉宾，女士们，先生们，大家上午好！非常高兴能在“城市观点论坛中国行2008年”的论坛上和各位结识，并有幸与各位经济学家，行业精英和媒体一起共同解读剖视行业的环境政策，就在当前宏观经济环境下房地产面临的挑战以及应对的策略进行广泛而深入的探讨，在这里我介绍一下我们。

北美枫情中国区总经理周清华

　　北美枫情是加拿大加汉木业集团是在中国注册的木质装饰装修木质材料领域的子品牌，我们集团于1994年在多伦多上市，1995年进入中国，主要从事木材综合加工以及产品的销售，是最早在中国发展商业以及运营的国外投资者，也是中国规模最大的外资商运营商之一，北美枫情木家居涵盖了北美枫情品牌战略，地板、橱柜、室内门、壁柜等等木质家装产品，设立上海的上海北美枫情贸易公司作为北美枫情木家居的国营总部，旗下有两家生产型企业，位于江苏苏州的加汉木业北美有司公司生产地板和橱柜，具备700万平方米多层实木地板，200万平方米强化木地板，100万平方米实木地板的生产能力，正在建设中的橱柜生产线产值超过5亿人民币，位于广东东莞的东莞市北美枫情木业公司产能30万套的防火门。我们于2003年首先以地板进入中国市场，现在已经形成了工程精装修，超市，传承市场以及国际业务四个销售渠道，在国内有400多个分公司，网点覆盖30省市区，精装修工程占国内销售三分之一，与万科、首创地产、中海、合景泰富、凯德置地等等著名的房地产有良好的合作关系。

　　房地产业与家居历来息息相关，当前融资渠道和是消费市场双重困难的房地产企业发展策略直接影响下游的家居企业发展，房地产如何寻找最合理熊市的生存发展法则，寻找最合适的模式和对策，实现可持续发展是本次论坛的主要议题，也是我们关注的焦点，我们希望本次所激发深度的思考，为行业的发展提供更多的真知灼见，处于冬季房地产对材料供应的规模与实力，产品与成本，快速相应能力，综合水平提出更高的要求，产业链如何提供具成本优势，性价比更优的产品服务，既是机会也是挑战，依托和发挥加汉集团的产业链优势，我们愿意以实力、技术、品质为着立点，以我们所具有的经验、技术、规模、成本、管理方面的优势，从单一的地板产品和通过地板、橱柜、壁柜等木质家装材料为房地产商服务，为广大业主提供性价比好的服务，并愿意为探索、创新地产开发商产业链的新合作模式，推动行业发展发挥更大的作用。

　　最后祝贺本次论坛取得圆满成功！

　　主持人：感谢周清华（先生）精彩的致辞，接下来有请观点机构、博鳌房地产论坛、城市观点论坛秘书长陈诗涛（女士）为我们致辞。

　　陈诗涛：尊敬各位来宾早上好！在中国房地产处于低迷和不乐观情况下，我非常高兴，因为今天我们邀请了华南大部分的地产商，我作为观点的负责人，我非常的感动，因为大家都知道，特别是华南地产商比较低调和务实，不太喜欢参与会议，所以我对各位来自深圳、广州重要的嘉宾光临表示感谢！ 

城市观点论坛秘书长陈诗涛

　　当时8年前我们在海南举办博鳌房地产，樊纲教授也在，很多人坐在下面汗流浃背，当时中国房地产刚刚是处于一个上升的时期，记得那个时候在台上演讲基本上没有华南的开发商，事隔上8年一个轮回，而现在我们华南开发商，特别是广深的开发商铸造了响当当的品牌。

　　观点城市论坛我们举办了5年了，走过了15个城市，在09年夏天我们将继续举办2009年博鳌房地产论坛，我们目的是帮房地产行业，金融行业和专业机构打造一个认知、感知、互动的平台。

　　现在的日子大家可能觉得不好过，但是我代表观点机构希望所有的与会者以及今天所有的嘉宾都努力建立行业的信心，而且我相信脚踏实地坚持下去，我们还是可以见到我们预见的未来。

　　现在我们代表主办方感谢海尔热水器和箭牌卫浴、北美枫情等等企业！谢谢大家！

　　主持人：接下来，现在进入我们论坛的主题，包括两个主题，一个是关于行业政策，另外一个是金融模式的调整，在2008年末，无论是房地产同仁还是老百姓，除了关心房地产发展之外，也关心我们宏观经济的发展，2008年中国经济经历了大转折，中国房地产行业就在这个大转折之间好象迷失了方向。2009年我们将何去何从，我相信我们接下来的嘉宾可以给大家答案。

　　现在开始演讲的环节，首先是著名经济学家、央行政策货币委员会委员、国民经济研究所所长樊纲先生，接着是著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮从宏观经济和发展的角度为我们演讲。今年的年度演讲与以往有所不同，除了我们正规安排的演讲环节之外，我们还安排一个观点答问的环节，除了回答台下的观众提问之外，所以我们先请出三位特约评论员与我们互动。

　　接下来，我们首先有请今天第一个演讲的特约评论员上台就坐，他们是资深财经评论人叶檀女士，广州新城市投资控股集团董事长曹志伟先生以及《广东银行业》主编王敏先生。

　　现在请出首位年度演讲的嘉宾，我们请出著名经济学家、央行政策货币委员会委员、国民经济研究所所长樊纲。他的演讲题目是：世界金融危机与中国经济发展。

　　樊纲：谢谢主持人，我建议媒体把我的央行政策货币委员会的头衔去掉，我更希望代表的是我们研究所。

国民经济研究所所长樊纲

　　现在世界经济危机如火如荼，中国经济也继续在迅猛地下跌，所以，现在每天都有新消息和大消息，有时候连我们的数据都更新不过来。

　　几个小时之前的新消息，中国时间凌晨4点，美联署宣布降息，降了0.75%，他们的利率是0.25%，几乎到0了。

　　美联署伯南克研究的就是大箫条，还有大政策等等，当时是两个人写过两篇论文，就是研究零利率政策，其中一个人走了，离开美联署了，剩下就是伯南克。这说明什么呢？当然，我对这些政策是赞同的，经济到了这个时候就需要用这个政策治疗了，我觉得首先说明一点：这是宏观经济学发展的成果，是人类从大萧条以来，研究大箫条，研究经济波动，研究从泡沫到危机的进程的成果，利率可以降到这个水平，美国人现在可以拿出这么多措施做这件事情，包括收购私人银行的措施，这是经济学发展的成果。

　　现在在熊市的时候，大家可能会想经济学多一点，但是在牛市的时候，很多房地产商说让经济学家回家睡觉去，但我认为，经济学是有用的，宏观经济学有用在什么地方？美国人犯错是什么地方？他们错在不是泡沫的时候没有采取措施压泡沫，在有泡沫破的时候他们就进行救市。所以他们的老百姓就骂他们救助计划很难出台，因为牛市的时候没有去感觉到这个危险，而现在出现问题了就让纳税人出钱救他们，宏观政策是对称性的政策，热的时候要压，冷的时候要破。

　　在这个意义上，我们中国做的事情比美国做得好，我们在热的时候采取了措施，如果我们一直保持吸取发达国家的经验教训，包括吸取美国的的教训，美国这一次是因为房地产泡沫先破的，以前世界上有经济学家谈这些事情，说美国的泡沫早晚要破，而没有人想到从次按这个环节上破的，因为这是按揭贷款当中很少的一部分。大家低估了美国房地产泡沫的程度，没有想到在5、6年时间打造出这样一个大的泡沫。昨天晚上的消息就是美国新批准住房建设的批准数比上一个月又下降16.8%，事实上还在往下跌的。

　　刚刚陈诗涛说8年前第一次博鳌房地产论坛时候，我也去了，当时我说了两个观点，第一个观点是我说房地产商是中国最幸福的商人，因为房地产是中国支柱的产业，是一个发展潜力非常大的行业，另外一个观点是如果中国防止和防范了房地产泡沫，中国的经济就完成了一半，就是中国经济持续增长就可以完成了一半，到现在我仍然相信这一点。

　　这与中国经济规律是一致的，不要相信经济规律可以被人打败，美国人上一次IT泡沫的时候，说什么新经济，最后发现没有新经济，照样泡沫破裂，这一次又是，前一段时间美国经济学家说他们是金融创新型经济，他们不存钱也可以花钱，不存钱也可以有钱，但是这一次大泡沫要破掉了，几百万亿的金融资产就破掉了，不要相信他们可以创造出一个替代人类发展几百年经济规律的道理，这是有道理的。

　　昨天晚上大幅降息也包含在这个道理当中，这是人类发展几百年的经济规律结果，所以我们理解的是相同的，没有什么发展阶段的差别，不要认为我们做不了金融的东西，因为宏观经济学道路是一样的。

　　现在谈一下中国为什么发生这样的事情？现在中国经济的确是迅猛下滑，12月份的数字基本上要披露出来了，物价下跌了，出口是负增长，进口是17%的负增长，工业生产降到5%的增长，比较稳定的是消费，投资也基本稳定，因为政府投资基本上跟上了，因为生产资料价格在下降，这些大家都知道了，如果把价格因素也考虑进去，我们投资还有24%的增长，这应该说是不错的。

　　但是总的来说，各方面的数据都在下滑，这是为什么？原因不仅是因为金融危机，因为外部的环境，这是两个因素结合在一起产生的影响，第一个因素是中国经济在调整，中国经济本来就需要调整，12%的增长速度是不可以持续的，过热的投资和过热的房地产泡沫也是不可以持续的，因此，中国经济从去年下半年开始在调整着，从3年前的各种宏观政策都在做这个事情，但是一直没有起作用，被很多因素抵触掉了，特别是房地产和股市，06、07年都很火，把这些宏观政策都压掉了。

　　在07年下半年，首先是股市破掉了，大泡沫形成了，是世界罕见的大泡沫，70倍的市盈率自己就破了，不用谁捅的。中国有一些地区的房地产连续两三年70%、80%的增长，造成楼市泡沫的形成，所以9月底开始出政策压这个泡沫，房地产市场进行调整了，这两个市场一调整的话，影响的包括出口、劳动法等等因素都起作用了，因此，从今年开始，一个季度下跌了1%的，这是中国人自己做的，自己的泡沫和过热自己进行调整，这是对的，我们进行进行调整，没有到大泡沫进行调整是有好处的，没有形成大危机，总体情况是不错的。包括房地产当时很火，但是没有像美国的情况那样，有抵押贷款，楼市和股市资金串通等等情况没有发生，现在楼市虽然是熊市，但是对各方面的影响本身也不大。就是房地产自己本身不景气。

　　美国的次贷危机发生了，在雷曼兄弟破产之前影响还不是特别大，他们破产之后，这两三个月影响突然就起来了，这当中有三个渠道，第一个渠道是订单突然消失，最典型是造船业，一夜之间不造了，首付都支付了，但是之后不要了，就是造船厂突然没有活干，这还不是最主要的，主要的影响是这两三个月来价格的冲击，就是世界供求关系改变之后，价格的冲击，从石油到各种大中原材料，最典型的是钢铁，钢材的价格都低于他们前几个月进货的价格，损益表发生了巨大的变化，都亏损了，这是一个巨大的冲击。这几个月为什么内外交困，需求都下滑了呢？刚刚说进口需求下降了17%，一个月之间变化达到40%，就是这种需求的冲击，第三个情况就是心理的冲击，由于大家恐慌，想做的事情都放下了，走保持观望的态度，至少要停一段时间，这也很正常，这是导致这三个月突然变化的原因，也是在中国发生的事情。

　　这还会持续多久呢？情况怎么样呢？就需要分析两个问题。第一、世界金融危机还要持续多久？第二、中国政策会起到什么作用？

　　世界经济变化的趋势来看，我个人认为现在是世界最大的金融危机，但是没有大箫条，格林斯潘说百年不遇，上一次是在80年的事情，还没有到100年，原因就不说了。但是我相信不会有大萧条，大萧条的情况大家可能都记得吧，大萧条是人类整个的GDP下降50%，10年的衰退，当时打了两次世界大战，死了2千万人口，大战之后供求恢复平衡，经济重新增长，到1954年才恢复到1929年的水平，这就是大箫条，但是这一次我不相信有大箫条，原因是有宏观经济学，有宏观调控政策，有世界各地政府联合救市，1929年的时候还没有宏观经济学，在1933年罗斯福当政开始实施罗斯福新政标志着宏观经济政策的诞生，有这些东西我相信是可以防止最坏的事情发生。

　　现在各有各的说法，最乐观说法是明年4月份美国经济恢复4%的增长，最坏的是美国从此一蹶不振，至少需要10年、8年才可以走出困境。我个人看法是，现在美国金融危机大概走过了60%，当然还不断有坏事情发生，最近坏事情是马道夫骗局破了，有500多亿，之后还有消费信贷等等要破，银行要倒闭，社保资金可能会出问题等等，持续会有各种各样的事情。但是实体经济的箫条刚刚开始，三大经济体刚刚进入衰退，我想一两年内，就是2009、2010继续衰退，2%的负增长是可以预期的，三大经济体两年内负增长，这是可以预期的，即使走出去了，达到零增长还会持续一两年，所以持续一两年不景气，我们需要做好这方面的准备，这还不是太坏的结局。

　　也就是说，外部的经济环境一时间不会有好转，国内的情况来看，我们决定于本身的周期如何走，现在政策需要调整，如果没有外部冲击的话，我们还有一些通货膨胀，还有一些过剩生产能力要逐步软着陆，现在政策开始调整了，还需要一年到一年半的时间，即使有大政策都需要这个时间走完这个调整的过程。

　　如果今年算一年的话，大政策调整明年还有大半年，这是宏观政策方面，力度方面就取决于我们的方向如何，现在政策的力度其实是蛮大的，已经有三次降息了，储备金率也进行了调整，但是接下来还会进一步调整，不仅是国内情况有变化，包括CPI，还有国际的变化等等都需要考虑，同时财政政策方面，已经出台4万亿的经济刺激计划，还有金融政策也出台了，对房地产按揭贷款的政策也已经发生了改变，这个政策到现在是落实的问题了，是各个方面细化，落实的问题，但是这个政策已经提出了，上一次央行提出改善性住房恢复到原来的首付，各地方还出台细化的政策运作这些事情。

　　应该说，这些力度是比较大的，包括国务院新出台的30条，连明年货币增长速度都说清楚了，是17%，宽松的货币政策，积极的财政政策已经在落实过程中了。

　　有一些可能会问为什么还没有见效，但是政策出台不可以马上见效的，特别是4万亿这个政策，政府落实还需要一个过程，今年只安排1000亿，这已经很不错了，大家可以赶紧做项目。现在地方政府说达到18万亿了，还有一些政府提出是100万亿都出台了，这个落实起来会比较困难的，是否可以落实还是一个问题，因为18万亿都是各地方政府的招商活动，是列一个表，向中央政府要钱，然后对外界说有很多项目，他们事实上是找钱，前几年的态势是不增长，一直在压，不批准投资，现在要批项目了，各地方项目储备都没有了，就赶紧去做这系事情了，如果财政投资起作用的话还需要到明年上半年。

　　另外，财政投资希望有一个成熟效应，带动其他的效应，但需要一个过程，这是宏观经济政策起作用动态过程中一个典型情况，就是第一个月可能会持续一年或者半年的时间，第一阶段解决的是存货等等项目，现在山西有一些大煤堆需要消化，是需要一段时间的，之后的话，企业投资还没有恢复，一直到什么时候呢？等到企业开始投资了，这个时候恐怕需要相当长一段时间。

　　因此，如果说要马上看到经济活跃的话是不可能的。

　　大家也问了，明年是否有8%的增长，我认为8%不太难，政府投资5千亿，这样的话GDP就增长2%，这样不难了，7千亿就是3%的，如果下降5%的话，再加上2%的话，达到8%应该不难的，但是这个8%跟正常情况下不一样的，这个时候只有政府投资消化存货，但是对下游的影响和对上游的影响没有完成，市场还没有活跃，企业利润率还不是很高。明年恐怕还会处于这种情况，政府拖住了经济增长，但是成熟的效应到下一步才可以产生，也许到2010年中国经济可以恢复到比较正常的状态。第二关于政策的第二点

　　第三点，有人问还有什么新政策出台，也许还有一些，但是这些政策出台不可以天天追加新政策，需要给这些新政策起作用的空间和时间，反复追加新政策可能会过火，会出现叠加的效应。大概是这样一个预期，明年8%的增长应该不成问题，但是从企业的角度来说，各位可能会感觉得不太好。

　　房地产政策方面，应该是大家比较关心的，这一次中央工作会议文件里面也表明了房地产的重要性，房地产的重要性，需求当中的重要性，房地产作为经济支柱产业等等，有多大潜力，城市化有多大潜力和房地产有多大潜力，这是常识了，现在我也不必假设政策决定者都是弱智的，不必假设他们没有想的，除了一些既得利益方面，房地产的确很容易出现波动，在往回调整的时候还考虑是否有新的问题，同时还有社会舆论的问题，政治家作决策的时候他们是受各方面制约的，不仅考虑房地产对经济的作用，还需要社会相关问题。

　　股市和房地产最大差别是股市很多人都想它上涨，而楼市大家都希望下降的，制订时候需要受一些社会问题的制约，现在考虑需要从宏观的角度考虑，还需要从房地产现状的考虑，我们本来泡沫不大，我们是采取反周期政策，是正确的，在刚刚起来的时候压住了，当泡沫不大的时候，经过调整之后，经过一段时间就进入一个正常的状态，现在就需要看调整的力度有多大，如何防范风险等等需要取一个平衡，在社会上也需要一个平衡。

　　总的来说，政策出来可能是谁都不满意的政策，政策是一种政治，是各种利益集团，各种利益的平衡关系，不仅是宏观的问题，包括发达国家也一样，里面包含很多的利益关系，因此，可能是大家都不满意的政策，但是现实世界就是这样的，这是我们研究经济学的人对现实一种妥协，经济学的本意和最高境界是什么呢？就是叫做均衡，均衡的含义最终是利益的平衡，各位作为房地产商，作为企业家，你们是一个利益集团，但在世界上还有其他的利益集团，他们的诉求也会起作用，而且他们从人数上，从利益的关系上，从社会、从政治的角度上看，其他的可能是更大的利益集团。因此，我们对政策可能的走势要心里有数，但是从整个宏观经济的角度来看，我们现在的确要启动房地产正常需求，使它恢复正常，以前是压的政策，现在是恢复到正常水平，把正常的需求启动起来，应该说是可以解决一系列的问题，已经可以创造一个新的市场，现在一块是政府的投资，一块是房地产市场，如果现在政策放松的话还可能启动一大块需求出来，现在政策出台了，我们已经看到市场的恢复。

　　我原来以为政策出台在细化大家可能会再观望，等价格再降下来，到明年的时候销售才可以逐步恢复，但是最近已经开始恢复了，因此从这个角度来看，我对明年的房地产和宏观经济是比较乐观的，我们还是世界上最好的经济，如果政策得当，如果需求恢复到正常的水平，我相信中国至少可以最先走出低谷，是个人观点，谢谢大家！

　　主持人：现在请樊教授回答我们的现场提问，如果大家有问题的话可以交流，现在希望我们的提问者和回答一点要简要，刚刚三位一直在听精彩的演讲，尤其曹总一直在记录，您有什么问题跟樊教授交流呢？

观点问答

　　曹志伟：我是香港科技大学的，前一段时间我们在香港科技大学开过论坛，当天是奥巴马当选，我们也做了一个庆典，我们做企业很关心一个问题，就是中央政府的救市政策和地方政府的税收欲望如何平衡？在地方政府的时候仍然有税收增长的指标，据我了解，明年还制订增长，这个政策如何落实？

　　还有，中央政策和各部位政策如何配套，包括原来说的降息，打7折，但是有一个时间差，在短期内怎样进行，这是国家管理协调上的问题。这些如何做到？

　　樊纲：一个大国总会有问题，而且在我们目前体制不太健全和在转轨过程中问题更为严重，中央的政策需要一个协调过程，从宣布到落实都需要一个过程的。

　　为什么股指期货迟迟推不出来，这是由于技术的原因，就是一个软件还没有设计出来，我们想自己设计一个软件，这也是一个制约，这些不多说了。

　　同时，各部门协调思想也比较困难，各部门有各自的利益。

　　刚刚您说的特殊问题，地方政府方面现阶段是指望不了他们，税制的改革是一个长期的制度，一时改革不了，这一次宏观政策上没有从税务上进行调整，只是在债务支出上进行扩张，这是跟中央步调是一致的。这是中央政策一个技术性的问题，如果想赶快起作用，必须找到一个政策与地方政府一致的，大家进行行动，找准一个方向，如果不与中央相一致的话不知道到什么时候才可以实现。所以在政策上都需要考虑这些问题。

　　曹志伟：今天我谈话只代表我个人，4万亿来看，刚刚说到地方有18万亿，我觉得这是一个新泡沫，我觉得最有效，最科学政策就是发展经济、精税减负，这是最有效的，常富于民，让消费带动经济是最有效的。

　　樊纲：我完全同意您的观点。

　　曹志伟：让需求带动经济是有效的，但是完全被空泛的。

　　樊纲：我完全同意您的意见，我们也做这方面的研究，最根本问题就是把收入转入到居民当中去，这是一个制度的改革，不是马上见效的，而宏观政策是马上见效的，等不到后年的，而一个体制改革谈来谈去方面的，包括物业税等等一些东西，由于受各种利益干扰，现在都5年多了，这是有一个区别问题，体制改革是需要一定时间的，能不能做是一回事，我个人观点是一定要做的。

　　曹志伟：我个人认为这4万亿最终回落到少数利益集团和贪官污吏当中的。

　　主持人：感谢曹总精彩的观点。

　　樊纲：我也同意这个观点，企业家需要想一点，不管怎么说，我们当着你们说是政府，当着政府我们说自己是企业家。我们中国建成发展中国家最好的基础设施，你们做的房地产每一天都享受这些基础措施，到这个时候你们不可以说政府什么事都没有干，干的什么都是坏事，不可以这样说的。

　　房地产楼盘的涨价与基础设施都是有关系的，不可以全盘否定。

　　主持人：接下来，我们把接下来的时间交给叶檀女士，她也是一位资深的财经评论员，我们看她想问什么呢？

　　叶檀：当我们经济有过热现象的时候，我就想知道在政府的眼里，楼市、股市、尤其是楼市泡沫的标准是什么，什么时候才想去挤一下，这样的话我们可以预防一下。

　　樊纲：楼市、股市我不是专门研究的。说宏观经济什么时候过热，什么时候不过热，我说一下。如果连续四个季度投资增长速度是加速的，而且超过20%，这个经济过热趋势开始形成，如果连续四季度固定投资增长速度是下降的，而且低于20%，这个箫条就开始发生了，这些都是公共的信息，宏观调控是什么意思？并不是要求政府比市场更聪明，而是政府有一些机构赋予一个职责，就需要逆风调节，当第四个季度下降的时候采取脱的措施，大家都是“傻子”，“傻子”看着数字做事情。政府也是“傻子”，但是它的职能是公共服务。

　　从学者的角度分析也是分析这些东西，我们是看趋势，不是看当时的水平怎样，有时候错的是趋势形成了，没有采取措施，这样过火了。我说这些只提供参考，至于楼市、股市的问题，这里面有专家，他们可以解答。

　　主持人：另外一位评论员就是银监会的王敏先生，他坐在台上就目不转睛盯着樊教授的演讲，现在请他们交流一下。

　　王敏：我有两个问题想问樊老师。刚刚12月18号出台两个措施，第一个就是控制明年货币增长速度在17%，这对房地产重新恢复有非常大的关键作用，我想问除了这个政策之外，是否还有具体的方式可以确保市场增长速度达到17%，因为各方面在收缩，与这个增长速度完全不一样，这是我一个疑问。

　　另外一个，您对明年的经济有信心，但是从经济指标来看，包括出口还有前一段时间各方面投资都在下滑，出现了通货紧缩，情况是不太乐观的，您如何看待这个问题？

　　樊纲：第一个问题我也有疑问，因为现在大家在期待了，银行期待表明是体制改革的成果，银行需要思考成果，但是现在如何做，如何落实这些事情是一个疑问，我有这样一个疑问，所以我回答不了您。

　　第二个问题是硅石现在通货紧缩，下一个月PPI会出来了，肯定是负的，其他的指数也下跌得很厉害，就算现在出现通货紧缩，但与98年不一样，当时是我们自己供需关系失体，需求萎缩得很厉害，但是现在是外部环境的影响，是外部能源的价格迅速下降，包括粮食价格下降，这是属于一个外部的冲击，当中解决了企业成本上升的问题，如果成本都下降了，企业不一定没有利润，这一轮没有利润，因为以前的货物成本高了，要消化那些存货，我们就亏本了，没有什么利润，但是下一段时间，现在成本下降了，而且现在各种成本都在控制了，劳动力成本也下降了，企业不一定没有利润，所以这一轮的通货紧缩和上一轮的通货紧缩有差别的，通缩也有好的通缩和坏的通缩，上一轮完全是坏的通缩，我们需要防止的是好通缩变成坏的通缩，这是我们需要思考的事情。

　　王敏：我觉得信心很重要。

　　主持人：谢谢樊纲教授的精彩演讲和三位评论的交流，非常感谢！

　　今天时间比较紧张，所以现场问答的环节可以放在中午吃饭的时候，大家可以抽出时间与樊教授交流。

　　接下来我们继续进行论坛第二场年度演讲，跟上一年年度演讲形式一样，我们请出广州云星房地产开发公司总裁潘伟明先生，有请著名城市规划及建筑评论家、深圳规划局地名管理办公室主任贺承军先生上台，还有请合富辉煌首席市场分析师黎文江先生上台。

　　接下来有请著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮（先生）为我们演讲。有请！

　　陈淮（先生）：非常高兴议程可以顺利进行，我会按照议程规定的时间结束演讲。刚刚我在知道自己想说什么，但是樊纲一说我就不知道说什么了。

建设部政策研究中心主任陈淮

　　我算不算官员呢？我千百次呼吁，我是一个学者，我们所在的是一个研究机构，我们从来没有享受公务员的待遇，我们工资是自己挣的，领导跟我们说现在的工资和将来的退休费用有钱就发，没有钱就没有，拜托各位媒体再不要说我们是“建设部官员的”，在这里特此声明，我们还没有混进阶级队伍呢，所以我们表达的观点是个人观点，我们还没有吃皇粮，也还没有被政府收买。

　　刚刚樊纲说一个词语就是“均衡”，他说经济学最高境界是这是对的，涨价的话，买的人少了，供不应求的东西就趋向供求平衡了，降价，供给多了，原来不够卖的就变成买卖趋向一致了，各种利益关系也在这个过程中不断调整，趋向于均衡，但是是在有限系统内做的，如同我们放一杯开水在桌子面，会议结束之后，一杯水的温度会与周边空气周期的温度一样，通过热传导让它和周边的温度一致，这是热力学第二定律，这个定律是在有限空间是有效的，如果放在宇宙外层的系统中则不会有效，如果整个物质系统实现了处处均衡，处处的温度、速度、质量都一致的话，不仅地球，整个宇宙都会毁灭了，就再不会有生物产生，再不会有进化，再不会有运动，再不会有太阳光和四季，也不需要讨论房地产问题。

　　所以，世界辩证法、客观规律总是在不断创造着不均衡，这种不均衡，这种差距是世界发展，人类进化、技术进步和我们物质财富不断增多的根本动力。

　　现在金融危机的问题上，媒体说说危机不可以形容，要说风暴，又有媒体风暴还不够厉害，还要说成是海啸，也可以，我们从短期的泡沫、从紧的货币政策，美国人透支都可以找出很多原因，但这只是一个短期的，譬如一个人得了病，医生给这个人分析，说这个人由于过去几天的天气变化，是否可以增加一些衣物，过去几天吃的东西是否有注意等等的原因很多，但是根本是这个人内在的体质，从一上小学到中学的发展过程中平衡状态如何才是形成今天问题的新层次。

　　过去十几年中，关于“中国威胁论”的说法层出不穷，关于“中国威胁论”主要说法是中国正在收紧通货紧缩，外国人说我们中国卖的东西太便宜，找我们多要钱，我们特别郁闷，因此，反倾销的问题层出不穷，而且上一段时间原油价格上涨到147美元，都说是因为中国轿车下跌，老百姓都多买车了，导致石油价格上涨了，“中国威胁论”层出不穷，这是因为整个世界的进入资产体系，特别是资产价格体系重新崩溃和重新调整。

　　我们看到是债市与股市，债权与股权人的利益矛盾冲突，说次级债也好，两房债也好，包括现在当前一些美国上市面对的资不抵债也好，这些都是资本内部利益矛盾冲突，我们看到大众商品从石油、天然气，黄金，铜，煤炭价格的爆涨爆跌，楼市也在世界内很多国家起伏不定，这是实际上是由于我们在过去200年工业化历程中和城市化过程中形成市场价格体系崩溃，它需要重新需求自己的定位。

　　譬如说在当前的石油储量和需求之间寻找一个平衡，以及投资与证券之间寻找一个比值关系，美元、欧元、日元和人民比之间取得一个比值关系。打一个通俗的比方说，有一个企业现在已经不得了了，是中国首富大企业，但是这个企业起家时候的一批工人，他们现在已经成为了董事长、总经理、CEO、销售总监等等，但是最近十年公司的发展不是他们的贡献，是最近加入公司一批精英不断开拓，不断创新，不断增加技术，给企业发展带来新的理念，带来的高速发展，这个企业利益结构就不均衡了，这个时候全下岗、重新上岗，以前的经理不可以的，需要让出来，让新人来当，现在全世界的市场波动和金融危机的问题实际上就是就是世界市场当中一个叫“价格”的东西需要下岗，重新上岗。

　　在90年代之前，在工业化过程中，全世界60亿人当中，只有7亿人打高尔夫，开轿车，享受者空调，这些是发达国家过的生活，在过着现代化人的生活，那些就是发达国家的人，现在不行了，过去15年中，中国13亿，印度的10亿，巴西2亿人等等其他一些地区形成新的经济体，这些需要加入工业化俱乐部，全世界的石油，全世界的煤炭矿石，全世界的资产价格需要在这么大范围内重新分配，7亿人变成30多人共享这些东西了，这样的话，价格体系就自然会发生强制性的调整，过去总经理拿的钱很多，其他人是依照他的价格，这个体系就不可以了，其实全世界楼市价格、股市也是这样的情况。

　　过去的10多年前，中国人有人买股票吗？现在资产的体系在美国资本所有者和中国的持股人之间需要找一个均好，全世界这么多的石油年产量，美国一年消耗9亿多吨石油，在这样一个均衡制度下形成的价格和现在13亿人要住好房子，要用空调，要开汽车，要修铁路，要修快速轨道交通，因此，资源就需要找一个新的均衡。

　　原来对中国的小指责和对抗已经解决不了这些新问题的，在资本市场上，原来是以资本密集型的产业发展而形成价格中枢崩溃，那个时候办钢铁厂，开矿山，办炼油厂，当时他们是价格中枢，其他后来的价格都与他们向比照形成的，现在不可以了，现在价格核心不是他们的，这个时候就需要调整了。

　　原来全世界钢铁大国中国没有进入前10位，从1996年起到现在成为第一大钢铁大国，第二、第三、第四的钢铁大国等等其他国家的产量加在一起还没有我们多，这样的话，我们就需要进行调整了。所以，我们进入了这样一个调整期，这个调整是好的事，我们面对这个危机就需要时间和剧烈的振动方式表达出来，但也不要悲观，在过去10到15年中，全世界的科技进步和科技成果在领域中的运用程度是过去从来没有过的，这是第一个物质基础。

　　第二个基础是生产能力和资产力量的改进也是人类历史上没有过的。

　　第三个是在过去10到15年中，资本在全世界范围内的配置效率提高程度也是人类历史上从来没有过的，中国成为世界制造中心就是资本利用效率提高过程中在全球范围内全新优化配置的外在表现形式。

　　刚刚有评论说美国经济泡沫了，房地产的事说起来话长，所以我们要选重要的说，我们首先说一下两房危机，一开始觉得美国还有二房，这是专门持有美国个人住房安歇贷款的个人机构，超过40%，简单说美国房地产行业的膨胀和两房诞生存在，制度设置密切相关，他们只收购商业银行向老百姓贷款之后的欠条，这个设置有什么好处呢？银行发放按揭贷款的积极性就提高了，把钱借出去了，不管积极性如何，是否还上都不管了，因为拿着欠条就可以向房地美贴现，不仅如此，商业银行往外发放个人贷款的规模也突破了存款规模的界限，老百姓往银行存一万块钱，理论上银行只可以贷款一万块钱，由于可以不断让房地美贴钱，银行就可以反复贷款，由于这样就引发了膨胀，这个膨胀支持了美国进入20世纪的经济景气和繁荣，也支持美国房地产上涨，也就支持我们中国出口产业兴旺发达和珠三角地区外新型经济的增长。

　　等到两房危机出来了，我们才想到一件很重要的事情，我们会问他们是哪里来的钱收购美国商业银行的个人住房按揭贷款，一打听才知道，他们是靠在债市发两房债权融资的，这个两房债权卖给谁呢？包括中资银行在内的全世界的机构投资银行体系，光中资银行就持有两房债权就是4000亿美元的规模，这个时候我们就明白是什么泡沫了，就是像老百姓向银行借钱，然后发贷款，让美国老百姓改善住房，支撑美国房地产市场的兴旺发达，刺激美国经济，美国经济发达就向中国买更多便宜货，珠三角的外向型经济就发展了，美国的经济繁荣和老百姓改善住房是向中国人借钱的，这对我们是有影响的，内在连带关系是这样来的。

　　所谓的泡沫就是他们不缺住房了，人民过多消费已经超过总量，超过了全社会和消费者自己的风险承受能力，也超过他们信用规模和资产规模而持有资产导致的。

　　现在美国面对的风险是欠别人钱太多，昨天的消息，中国在10月份一个月增持美国国债650亿美元，现在我们总规模持有美国国债是6500亿美元，是美国政府最大债权人，就是美国政府欠人钱太多，美国的企业也负债太高，他们资产不值得这么多钱，被高估了，按照高估的市场价格负债，当市场价格暴跌的时候，就把股权人的净资产跌没了，就变成资不抵债了，资产缩水，而债务不缩水，就导致了对抗。

　　美国老百姓也不管那么多了，把房产当取款机，别人买100万美元的房子，首付30万，贷款70万，房子上涨到150万，他们不想着还银行70万，反而跟银行经理商量现在房子值150万，才能可以才借70万，应该借150万才对，让银行赶紧再贷款给他们，银行经理觉得挺对的，就给老百姓支票，老百姓拿这些钱唱卡拉OK，到北京看奥运，也由此拉动了珠三角的外型经济，美国民间、政府、市场都是高负债，什么叫危机呢？事实上是别人欠我们钱太多，现在让我们的债务人还钱，他们可能会说需要多借一点给他们，才可以还上，如果不借就还不了，因此，就需要中国持有美国的国债更多了，如果不借的话，就还不上以前的债务了，我们企业也成为他们的债主了，因为这些是银行持有美国的国债，以前我们的海外投资集团溃不成军，中国平安拿钱买美国的富通股票20欧元买的，现在1欧元都不到了，中国远洋套期保值，昨天发改委负责人主动跟媒体谈话，他们现在面对的问题是现在买的铜和石油比现价贵两到三倍，而且包括以前买的都需要按照这个价格买。

　　以上还不算，还有一大笔钱，是和各位所在的区域密切相关，过去我们3到5年发展很快，膨胀的出口产业发展很快，应收货款有多少还没有收回来都不知道，所以中国面对的问题是一不留神，我们成了发达国家的债权人了，以前葛优拍的电影《甲方乙方》说过一句话非常有预见性，他说，“地主家也会缺粮的”。

　　现在说一下政策，大家对政策有很大的期望，政策是一种对经济矫正经济运行状态非常有效的药，但是这个药不是什么时候才有用呢？像人得病了，有一种是病菌感染，像肺炎就是病菌感染，打抗菌素就很有效果，就可以治好，市场一般的不均衡可以吃政府药可以矫正市场的姿态，可以让它趋向均衡状况，可以防止过冷过热，有一种是病毒感染，病毒感染是什么药都治不了，没有一种药可以杀病毒，如果哪一个药厂说他们的祖传秘方可以杀病毒，这样肯定是懵人的，什么是病毒感染呢？例如艾滋病，狂犬病是，非典和流行性感冒都是。面对病毒感染，药物就是两个，一个就是可以减轻症状，免得人出汗虚拖，第二就是防止器官在人体衰竭，打强生针，最终战胜病毒是自己的抵抗力发挥作用才可以，药起的作用就只能是这样一些，我们在正常情况下的药是面对病菌感染，在非常时期面对的是病毒感染，这些药最终是否可以战胜这个危机就需要靠市场和经济体自身的免疫力，自身的抵抗力和自身的新陈代谢，政策有助于防止某一个局部环节衰竭，有助于减轻症状，但是并不可以根本把这个病毒完全消除，没有起主导因素。

　　以上只供参考，谢谢！

　　主持人：非常感谢陈淮（先生）的演讲，接下来进行一个观点的碰撞。作为合富辉煌首席分析师的黎文江先生，您现在有什么问题跟陈淮（先生）进行互动呢？

　　黎文江：很感谢您的精彩发言，我有一个问题，刚刚两位专家说到均衡的问题，现在开发商资金链很缺，现在有人提出降价促销，我对这个是持反对意见的，因为弊大于利的，这个均衡如何解决？如果您同意的话，认为降价促销是好办法，除了这个之外还有什么好办法，希望您给我们指教一下。

　　陈淮（先生）：我不会卖房子，怎么把卖房子卖进去，孟董事长很清楚，但是这个市场是否降价不取决于谁高兴，谁不高兴，开发商高兴也好，消费者不高兴也好，总之价格是按照内部运行的，我们降价就可以多卖房子吗？过去我们这个网，已经在这个池塘吃了很多“大鱼”，但是再吃大鱼儿，现在就需要再养几天。当然，我们可以编一些小网抓小鱼，现在抓大鱼儿也可以，如果现在抓一些不大不小的鱼，明年就连半大不大的鱼也没有得吃了。

　　房地产有一个什么特点呢？它与吃饭不一样，吃饭的时候，今天中午吃了，明天还得重复吃，这个需求是稳定的，每天都重复产生的，而买房不是，前天有很多人买了，需求就减少了，昨天又有人卖了，需求又减少了，而且里面还有一些不同，前天的是能力逐渐递减的，抗风险能力强的，现在站在门口的都是支付能力相对弱，抗风险能力相对弱的一群人，如果现在我们把他们忽悠进来，如果他们抵抗不了风险，或者面对资产难题的时候，对国民经济是否有利呢？我们需要注重客观规律，以现在我们需要明白，现在站在你们门外的人和去年、前年门外站的人已经不是一样了，前年外门站的梁总那样的，去年站的是孟总那样的，今年站在外门是我这样的。

　　房地产市场还有一个特点，一个城市在10到15年中一共可以卖出多少房子是一个常量，广州、上海的修整因素多一些，长沙、南昌等等一些城市修整因素少一些，10到15年他们一共可以卖出多少房子是一个常量，就像100个小伙子一定要娶100多个姑娘，也不会多娶和少娶，这是需求是肯定的，今年娶了明年就不会结婚了，一定要懂得房地产市场的特点。像吃海鲜，今天便宜了今天吃，明天便宜明天再吃，但是房市不会这样的，现在的情况对我们是有影响的，开发商是待嫁的姑娘，对我们多少有一点影响，人们在28岁结婚的时候就把26岁的姑娘娶了，到32岁再找对象，就把现在28岁的姑娘耽误了，因为到30到28的婚姻差是两年，32到28的婚姻差是4年，他们还找28岁的，现在28岁的就被忽略过去了，所以拜托各位，赶紧，谢谢！但是如果不娶了话。

　　主持人：接下来有请贺承军先生跟陈淮（先生）交流。

　　贺承军：第一个问题是您研究经济学是从文科还是从理科入手的呢？

　　陈淮（先生）：我是从4年本科，3年硕士，3年博士不掺水念下来的，但是我考研究生的时候，高考数学是满分。

　　贺承军：现在金融危机对我们的外向型经济有影响了。

　　陈淮（先生）：所以我们需要扩大内需，建立在外需的经济是不可靠，也不可以持久的，而且不仅带来应收款的风险，还有中小企业的困境，还带来对中国资源过多的耗费，还带来我们人民币值在国际市场上的不稳定，谢谢！

　　贺承军：您这个描述与前面描述是矛盾的，过去10到15年创造市场经济价值的效率和辉煌，但是下面说明现在有一个很大的风险，我觉得这个是一个矛盾，您是如何理解的？

　　陈淮（先生）：我很想就这位先生文科和理科也打一个比方，理科的人尺度是不变的，我们量一个长度，重量，时间，体积是可以用严格的物理定义定义的，地球围绕太阳转一天可以运算的，唯独你说的货币这个尺度自身会冷涨热缩，这就是理科的同志们和朋友们辛辛苦苦量了这么多年没有了解明白的事情。

　　主持人：这个环节非常精彩，也非常有意思，现在接下来有请潘伟明交流一下。

　　潘伟明：假如明年中央4万亿和地方18万亿救市没有明显效果，房地产商会不会大量倒闭，如果您是房地产老总，您会有什么打算？

　　陈淮（先生）：美国的中餐馆在美国开国以来，伴随着美国经济到现在，仍然是现在美国一个风景线，每一年美国中餐馆都有大量倒闭，但是仍然没有影响现在的美国中餐馆，现在美国的小城镇到处可以找到中餐馆，初期中日抗战的时候，有国民党正规军，八路军，新四军，抗日义勇军以及抗日救国军，到抗战胜利的时候，大概没剩多少，剩下就很少了，并不妨碍中国人民取得打败日本帝国主义的全面胜利，谢谢！

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