由观点机构主办的“城市观点论坛中国行2008年度论坛”2008年12月17日上午在广州隆重开幕。

　　本次论坛官方网站观点网对论坛进行全程网络直播，以下是直播实录。

　　直播：城市观点论坛中国行2008年度论坛（1）

　　直播：城市观点论坛中国行2008年度论坛（3）

　　直播：城市观点论坛中国行2008年度论坛（4）

　　主持人：接下来是论坛的主旨演讲时间，演讲嘉宾是星河湾地产副总裁梁上燕女士。

　　题目是：价值平台的创新与品牌战略突围。

　　梁上燕：各位嘉宾，樊纲先生，陈淮先生，还有孟晓苏先生，还有媒体朋友，很高兴参加今天这样一个聚会，让我们相聚在百年名校中山大学，在这里度过美好的时光。看到台下的掌声，我想这已经是久违了，大家很高兴，这个场面已经很少见了，在99年1月份的时候推出一个大盘，一个月卖出3000多套，达到15亿，当时媒体评论是“中国十大明星楼盘”，今天很多开发商聚集在一起，以前大家连续三年都来中国取经。

　　从2001年开始，星河弯在华南板块推出之后，当时提出综合楼市看广州，广州楼市看华南，华南楼市看星河湾，那时候掀起中国第二轮学习潮，2002、2003年各地风风火火进行大盘开始了，很快地，10年又过去了，又重新回到热闹，大家非常想有一个交流的空间，我觉得特别感谢今天的主办方--观点，提供这样一个平台给大家碰撞和交流。

　　今天我是代表华南开发商同行进行这个演讲，大家刚刚问好几个专家问题是营销如何突围，企业怎么办，所以我就讲战略品牌的突围。

　　大家可能比较关心，所有的经济形势大家可能都清楚了，在这一场危机，包括红色资本家，中信的荣智健家族也碰到重大的问题，这是很少见的，在这个风暴中如何可以赢呢？可能在过去几年可以赢是不成问题的，当时我们在北京拿不到状元之后，我们就走路来广州了，我们以南派开发商身份进入北京，当时我们不是在北京，但是在北京还获得高端楼盘的冠军，但是08年可以吗？这就需要思考了。

　　很多同行说过去都不错，昨天晚上11点多了，还有很多北京，广东的朋友打电话说最头疼是有多少企业明年会倒闭，但是大家需要想自己如何做，挖掘一下自己，我们是否没有路可走呢？在这里，我觉得可以跟大家分享几个好消息。

　　大家最熟悉是广州星河湾，从雷曼兄弟刚刚倒下来两个月，星河湾推出星河湾6号，结果在11月6号正式开盘到现在60天成交8.5亿，签约6多亿，全国的同行媒体可能都不相信的，因为在这个行驶中，哪还会有明星盘呢？我也想跟大家分享一下。作为北京星河湾刚刚在11月7号拿到国际房地产大奖，在北京很多同行问我为什么不宣传，我说国内很多人不知道这个奖项，他们说在国外工作过都知道这个奖项，美国经常转播这个颁奖。

　　在当时展示的时候，我们获得亚洲最佳公寓，很多国际媒体都在转载，参与这个展示有4000多个项目，90多个国家参与，评委都是英国议员各个级别的人，我们不可以接触评委的，过去我们也拿很多奖，但是我自己最看重是这样一个奖，因为全场只有4个中国人，之后都是非洲区，英国区，阿拉伯区欧洲区、英国区等等，只有亚洲区了太平洋区结合在一起，当时还有澳大利亚的黄金海岸，新加坡的项目和台湾项目等等，最终是以中国的星河湾作为代表项目参加这样一个颁奖。

　　国际顶级的颁奖现场是很简单的，大家可以看一下PPT。

　　最终，我把这个奖杯分成“297英镑加业主支持加星河湾8年努力就等于这一份成就荣耀”，我们没有资格左右评委，但是我们赢得这个奖项，是世界真正的奖项，所以这个奖属于我们星河湾，也属于我们的同行，

　　之前，黄文仔获得“中国30年十大风云人物”，昨天晚上颁奖的“《南方日报》广东改革开放30年标杆企业”，包括美的，广之旅等等很多品牌，我们和这些企业被评为“标杆企业”，这也是值得同行之间共同去分享的。

　　这个是北京星河湾，过去说是北京星河湾去开发，现在我们是说北京星河湾，北京的同行已经不接纳在北京拿不到状元就走到广州的说法，因为在华南有富力，合生创展等等一大批企业在，孟总说中房是高品质，低价值，而我们星河湾一开始是做高价位，高品质，一直走这条路，一直只做两个盘，今年我们开了六个盘，在07年，面粉比面包贵的时候，所有同行拿土地的时候，我们没有拿一块土地，所有土地都是在过去这么多年细耕慢作。

　　8年来，中国100多各城市当中有很多模仿的产品，我们星河湾没有输出品牌，我们只做两个盘，但是今年别人在问明年怎么办的时候，我们做了6个盘，上海一个400米，一个800米的盘在开，还有北京星河湾，还有山西和北京的，这些同时在发展。

　　最值得分享的是，在楼市不明朗情况下，北京星河湾认购金额超过26亿，签约24亿，原来去年8月份开盘的是30000元/平方米，到10、11月我们均价是32000多/平方米，这是08年不用降价的，为数不多的盘。

　　这个时候，不降价如何赢呢？过去三年赢的不是英雄，现在没有降价才是英雄，这也是我需要跟大家分享的。除了北京星河湾没有降价，反而是升的，我们广州星河湾第一天认购是8.5亿多，是将近8、9亿的销售。

　　我们可以看一下星河湾推出一系列的情况，这个是《信息时报》前几天登出11月楼市冠军，销售面积1600多平方米(PPT)，这是星河湾的6号，跟第二名总的销售金额是相差20多倍。

　　刚刚分享是北京和广州的业绩。

　　接下来分享与房产没有关，但是很重要，这一个是12号轩尼诗第八代传访华他们选择了星河湾，他们的酒卖得很贵，他们说选择是艺术生活化，生活艺术化，生活艺术化。以前我们的房子只有四面墙，还有一些小区，可以打羽毛球，之后，中国的楼盘质量不断改变，2006年我们星河湾说品质地产，现在开始我们叫品味，品质到品味是一字之差，但是这是给我们带来是十年的变化，十年的支撑，让我们可以出与世界对话的产品。

　　所以，这样一个历史品牌选择了星河湾，他们让我们业主跟他们交流，（PPT）。这个是轩尼诗第八传传人，他们全球巡展第一站就是选择北京星河湾，这与这个品牌是匹配的，我们希望借助这个平台让轩尼诗为中国更多富裕阶层接受的项目。之前，北京星河湾是做了很多这样的派对，在北京已经做了500多场的派对，为什么社区可以成为国家交流的地方呢？北京星河湾的图片当中，包括100多个国家，过去他们在中国大饭店举行派对，但是之后选择了星河湾，同时，过去3年，很多国外大使都选择星河湾进行派对，业主可以跟他们近距离交流。

　　我们为什么可以突围呢？其实大家都明白我们星河湾一直以来都知道我们是秉承“舍得、用心、创新”的理念，我们不断刷新行业标准，像打造劳斯来斯一样品质的值得珍藏的产品。

　　一直从广州星河湾到北京，我们用变化的是风格，不变的是名字，给两个城市创造两张不同凡响的名片，我刚才说的是社交社区可以成为国际交流的平台，还有成为名士的名片，这是我们一直在做的，我们是以后来者的心态做永远的领导者，在这个过程中不断创新，让品牌不断提升，从而让它在整个大市场中，在逆市当中不断突围。

　　大家看到这个都很熟悉了，（PPT），这个交楼标准是我们不断挑战自己，从2001年开始，我们不断闯开与同行交流，曾经有很多总裁去交流。

　　今天我们讲宏观，我也不讲星河湾的品质，因为8年来大家都很熟悉了，大家看一下这是一个门，只是厚了两公分的大门，但是一把门去到什么概念呢？这是德国的工艺，但是是意大利的设计，我们是生活的艺术化，艺术的生活化，把实用主义和艺术结合到完美的程度。

　　这是我们8年来做的星河湾产品，（PPT）看到这些所有的交楼标准，看到这些所有中国标准，包括这些园林，这些园林虽然很多，在广州有这样的10个园林泳池，每一个业主经过批准都可以进去，但是关键是在北京的星河湾，孟总也去过，当时接触很多世界财团专家都去过，在500多场接待全世界的嘉宾当中，他们都很惊讶，他们问我们这真的是在北京吗？这说明我们是城市的名片，就是在冬天，我们仍然有非常棒的绿色，这是在广州的园林，这是在北京的星河湾（PPT）

　　大家知道北京是非常干燥，没有水，但是这个鱼塘（PPT）把每一滴雨水都收集，这个绿化是北京从来没有试过的，为什么呢？因为北京到冬天千年来没有绿化呢？是因为土结冰了，不是零下15度，不是因为土干死了，因此我们把星河湾每一寸土地改良了，有了这些土地，冬天也可以有绿色，是真正跟岭南的结合。

　　大家知道买石头不贵，运石头不贵，但是把石头运到那个地方就很贵了，这个是我们老板做第一个大盘的时候就立定，8年前我们要做就做到给城市留下一个责任和景观，所以世界的专家都认为广州也有这么好的规划。

　　除了硬件的部分，其实真正的创新在哪里呢？在过去一年的业绩当中，是在社交价值的创新，因为我们不仅为业主提供高品质的生活社区和房子，更重要我们打造一个世界级的平台。譬如星河汇这是一个很好资源整合的平台，为业主整合很多的资源。

　　这10年来，大家可以看到不同的星河湾，在房子、水和石头之下是否有不同，从欧盟主席、卢森堡的首相、英国的首相等等外国领导造访已经有很多次，达到500多场，欧洲大使他们把车开到里面的社区，在里面进行论坛，纳斯达克论坛这样的活动都很多。

　　最近有偶像的沙龙，整个奥运期间，北京的星河湾是作为北京的名片，让星河湾接待贵宾，让印度的开发商知道中国的房子与他们相差还有10年。

　　什么样一个社区可以世界的一个平台，是我们有一些很好的顶级品牌都在那里落户，业主除了生活之外，更多有事业、修为等等的平台。

　　在里面的小孩子在这个氛围里面从小就可以接触顶级的英超球星，他们的小孩子即使是小调皮，但住在那里都可以很快与社区融洽，成为一个小绅士。

　　我们可以看到国际大牌球星都过来，巴西最有名的教练和英国的球星都落户在那里，这个是很好的平台。

　　这个是过去的业主活动，我们是三个月举办一次，我们送出100万的奖品不是星河湾送出的，是所有的品牌，包括奔驰、保时捷、LV等等品牌，因为星河湾开盘的时候，有9个品牌加入了销售，他们在星河湾进行了销售，他们在里面的国庆厂家销售效果很好，他们觉得很惊讶，星河湾都在这些品牌进行跨界的合作。

　　这些是奔驰、宝马的经销商，展示8天总共销售16辆，我们是让业主跟这些品牌有更多的互动，这样的故事很多，我们相信世界的星河湾，中国的星河湾在世界任何一个社区是没有的，我们品牌战略的突围在于是否可以把眼光得更高去创造自己的品牌，占领更高的市场，当然，每一个产品都不同，我们当年星河湾就是这样一个原始的图片，我们对这个进行改造（PPT），成为这样一个样子。

　　当时是这样，但是现在是做成非常美丽的春夏秋冬，也城市做了一张名片，业主的门前，秋天是荷叶，是红叶，到冬天是非常美丽的雪景。

　　从广州到北京再到上海，我们都可以赢，其实每一个地方有不同的人脉，我们在上海就更浪漫，更时尚，更摩登，北京是更大气，更有文化的韵味，如果每一个项目都可以尊重当地的人脉和文化，这样才可以做出很好的产品，有投资价值的产品，从而得到消费者的支持。

　　之后，我们希望把广州的商业文化和北京的大气，还有和上海的浪漫进行一个很好的结合，打造成星河湾的金三角，让业主有很好地享受。

　　我们广州星河湾6号销售取得很好的效果，我们以往投放一个广告25万，现在有很多电话，但是现在情况下不太好，在广告上，我们把这个广告是做成软新文，这个是《广州日报》的广告，我们需要做成企业的形象，虽然是硬推广，是像过去一样，做的是一个形象和企业的推广，但是是软文的推广。

　　同时我们还有现场的大型招聘，从招聘广告到营销，这对营销也是有很大帮助的，也可以取得很大的突破。

　　从招聘广告到营销、再到影视是一套的广告思路，我们仅仅与市场结合打造产品，让消费者感受到，过去是好酒不怕巷子深，但是现在是好酒还要勤邀客，现在路还是可以走的，还需要走，关键是如何找准自己的定位，在星河湾，我们不希望把它打造成单一区域的豪宅产品，我们要打造成中国最高端生活与社交的平台，不仅是一面墙，希望与广州实用主义商业结合，与北京的根深蒂固的传统北方文化以及大气结合，再结合上海兼容南北建筑文化的时尚摩登之地，我们希望星河湾是航空母舰，是一个大舞台，我们可以在这里起飞，业主可以在这里对接的是全世界很多的品牌，只要是端口对接都可以结合在一起，心有多大，世界就有多大。让我们在未来共同在这个行业冷冬天当中共同互相烘托。

　　刚刚很多掌声给到我们同行，希望这样的分享应该是坚持的，专家不应该靠编的，应该要学习，在美国大箫条之后，掀起起了大学习，当时大家重新冷静，今天应该到了这个时候，希望不要再出现以前的情况，我们需要在旺盛的时候走得更高，走得更快，在这里祝贺大家在未来的09年，不管市场热与不热，但是都希望大家可以做出自己的精彩，在这里希望可以与大家共赢，谢谢！

　　主持人：谢谢梁上燕女士的精彩演讲。接下来是进行最后一个环节，是年度精英对话环节，这个主题就是本次论坛的主题“熊市当中的房地产”。

　　我们有请主持嘉宾，还有对话嘉宾。

　　有请中房集团理事长孟晓苏先生，还有资深财经评论人士叶檀女士。

　　接下来是著名经济学家、央行政策货币因为会委员、国家经济研究所所长樊纲先生先生，还有著名经济学家，建设部政策研究衷心的陈淮先生，恒基兆业地产中国有限公司顾问田国强先生，广州新城市投入控股集团董事长、香港科技大学工商硕士曹志伟先生，广州云星集团、福建福晟集团总裁潘伟明先生，星河湾集团副总裁梁上燕，合富辉煌地产首席分析师黎文江，还有海尔热水器中国区市场总监李胜君先生，让我们以热烈掌声请各位上台就坐。

　　接下来时间交给孟晓苏和叶檀女士。

　　孟晓苏：在座都是房地产专家和房地产的成功企业家，应该说樊纲先生，陈淮先生不仅在宏观经济上很有造诣，而且也对市场进行了了解和学习，现在好了。在台上的嘉宾包括非常了解香港和国内市场的田国强先生，还有在国内取得成功的企业家，包括曹志伟先生，潘伟明总裁、梁上燕总裁，还有非常了解广东省市场的“广州通”黎文江先生，还有受产业相连的相关产业，海尔热水器中国区营销总监李胜君先生。

　　我们今天谈熊市下的房地产，现在整个中国经济形势不好，甚至可以扩大到世界经济，这就是熊市，同时可以结合谈房地产。

　　我们都看到房地产的急剧下滑，特别是在广东这个市场上是重灾区，深圳房价下跌18%，广州房价下跌8.8%，至于其他省市都有不同程度的下跌，这说明真正房价下跌是这些地区，我们各位都身陷其中。

　　现在也好，我们现在也不担心老百姓哄抢房子了，从牛市到熊市变化过来也就是一年的时间，我们现在就需要想一下，我们的中国经济和房地产业怎样会走到这一步呢？与世界金融海啸有什么关系呢？在中国还会维持多久呢？这些问题，我们首先有请樊纲教授谈一下。

　　樊纲：熊市不熊市我认为有两点需要谈。

　　第一、如果有大牛市，后面一定有大熊市，泡沫是要破的。在调整的时候会矫往过正，泡沫越大，调整的程度越深，美国也是这种情况，中国也一样的，哪一些地方过去很热，现在就进入调整得越厉害了，如果以前平稳，现在就平稳，是相对的。

　　第二、熊市不熊市是一个相对感觉问题，如果大家把刚才孟总说的大家担心抢房子当成抢房子的状态是不正常的，这个不是市场的正常状态，这个不是市场的正常状态，我们不是把那种状态当成正常的状态，我们状态是努力才可以卖房子，要过得很好才可以卖房子。

　　因此，“熊”的情况还不太深，我们需要进行调整，如果不努力的话，一直都不会好的，现在在市场不好的时候，我们比不是市场的情况，比的就是自己的盘子，自己是否可以做出像星河湾这样的好楼盘来，做出好楼盘来，这个是很重要的，在熊市的时候需要多想这些事情。

　　孟晓苏：国际金融海啸和中国房地产目前的困境有什么关系？

　　樊纲：这个关系不大，中国房地产主要是我们自己的事，主要是这几年有波动，现在进行调整。与国际上没有什么关系，与金融危机的关系就是金融危机引起大家的恐慌，大家就保持一种观望的态度。

　　孟晓苏：还想问一下陈淮先生，虽然您说是代表个人，毕竟您了解的情况也很多。

　　陈淮（先生）：您问什么呢？

　　孟晓苏：我们可以随便聊。

　　陈淮（先生）：孟总说熊市了，我就想现在房地产真的是熊市了吗？我曾经想说过一个故事，一年以前老大拿钱买股票，老二买基金，老三买美元，老四买黄金，第五买了Q，老六买了期货，老七投资石油，老八买了房子。这个过程中，这八个人里头，谁最幸运呢？请回答。这和全世界的股市，债股、楼市，贵金属市场以及大众商品市场相比较，中国的房地产市场到现在为止仍然是最稳定的，成数性最高的投资品市场。

　　孟晓苏：现在对金融海啸的看法有三种，第一种是乐观看法是V型，很快可以过去，两年可以过去，第二种看法是L型，是需要比较长时间才可以过去，第三种看法是S型，认为是持久的低迷。我们不说国际，您们说中国房地产什么时候可以走出低迷？谁回答都可以。

　　潘伟明：原来不敢买房子的，现在都买了，明年后年要等“鱼儿”长大，我们现在做一线的房地产，现在开盘10层以下的好卖，尤其是2、3层的好卖，比较大面积也好不太卖，有90平方米、120平方米和140平方米的，120平方米又比140平方米好卖，现在我们做普通大众化的，做普通的，大部分都是高层好卖，我98年开始做房地产，当时96、97、98年到2003年都在徘徊，我估计这几年会徘徊，但是价格会大跌，大跌的时候还需要看成本，06、07年买的地现在有一些需要保本，有一些亏本卖，不可能再跌，跌了就没有人买地了，所以我认为房地产三、四年不会再买地，因为绝对没有这么快走出低谷。

　　孟晓苏：不会太久，广州的房地产市场会是一个什么样的形势，需要问一下“广州通”黎文江先生了。

　　黎文江：刚刚说广州房地产下降了8.8%，但是从广州国土房管局的数据上看是上涨了10%，国家发改委的数字不太清楚，是因为去年买房子大部分是投资者在买房，所以价格高了，今年是首次置业的人买房，他们选择的价格不一样。

　　另外，去年买的是城市中心区的高价房子，譬如在珠江新城，今年是低价位的房子卖得多。

　　最后，去年是在中心城区，今年是在外围买的房子比较多。

　　所以，发改委的数字没有考虑到投资者或者自居的平衡数字，所以他们认为是下降了。是结构上的下降，而不是整体楼市的降价，去年是8599元/平方米，今年1到10月份9475元/平方米，上扬了10%。这是我个人见解，不一定对。

　　孟晓苏：我们的房价可能真的没有经历过大起大落，但是香港是经历过大起大落的，我们想请田国强先生谈一下。香港现在的情况和未来的走势是怎么样的呢？

　　田国强：过去20年，香港经历过两次熊市，最厉害是80年代，80年代主要是两个问题，80年代房价最低的时候是1983年，83年面对两个大问题，第一个问题是中英谈判。1983年英国女首相在人民大会堂与邓小平谈完话之后走出来笑的一下，结果股票掉了。之后四年房价下跌了50%，当时很多人移居到新加坡和澳大利亚，到1985年的时候就往上涨了，当时是淡牛市，一直到1997年的时候，房价上涨得很厉害了。

　　举一个例子，1983年我们卖了一套别墅，300平方米，价格是100万，跟广州周边一些楼盘价格差不多，同一套房子在1997年3000万，是30倍，所以香港房地产的泡沫是比国内房地产泡沫严重的。

　　之后到了97金融风暴，风暴的时候，房价下跌到30%，这个数字还没有停止下降。

　　孟晓苏：这个数字我知道，董建华以前对我说过，金融风暴香港房价下跌了60%，非典时候是下降30%。

　　田国强：董建华是有贡献的，金融风暴之后，别墅房价下降70%，平民房价下跌了60%。

　　孟晓苏：是不是有一些人房价下跌就买房了？

　　田国强：有一些数据，当时还有很多人买房，到了1998年市场不好了，股票也下跌了，再降了，有一些人在房子便宜的时候买的，后来全部套进去了。在97年的金融风暴，香港的开发商倒下去不多，因为香港房地产经历过几次风暴，香港的房地产商知道在市场好的时候怎样做，怎样控制风险，所以包括97金融风暴，还有最近的美国金融风暴，香港的开发商倒下去的不多，这是国内开发商同行值得学习的地方。

　　我办公的地方是香港最高一栋的国际金融中心，去年最高峰的时候租金是2000元/平方米/月，大概是中信广场的8倍，当时雷曼是我们其中一个租客，到现在租金往下掉了20%左右，这是香港办公楼的租金，我们还比较幸运，这栋楼在中环，外围的办公楼下跌得很厉害，下跌了50%。住宅方面的数据是一般住宅下跌了20%，豪宅下跌了30%，是大概的数字。

　　孟晓苏：我想到刚刚黎文江问陈淮的问题了，是促销降价还是坚持不降，当时我卖房子的时候是比较好卖的，我刚刚到中房的时候是92年，大家当时拿计划指标，当时我问一个人有多少指标，他说有400万的指标，我就给了200万的指标他，当时卖房子就很好销售，现在卖房子就很难，当初这个问题怎么问呢？

　　黎文江：06年房子均价是6800元/平方米，1到10月份成交量是763万平方米，今年1到10月份是9475元/平方米，成交量是500万多平方米。当时一共总金额是473亿，今年均价下降收的钱是426.8亿，仅仅少了26亿，也就是说，收入虽然减少了10%，虽然成交量多，但是收的钱也差不多，所以我刚刚说低价促销并不是一个好的方法。

　　孟晓苏：曹志伟董事长，潘伟明总裁，梁上燕总裁，这些都是在广东有名的企业家。每一个说一下吧。

　　曹志伟：我们前一段时间是关起门的，发生的事情就是没有预约的，硬要看楼，我们没有让他们看，这也可以说是囤货，牛市是卖概念，熊市是卖产品，卖概念不是说东抄一点，西抄一点，但是很多时候我们看到卖的是垃圾，好东西会抢光的，垃圾也跟着卖，前一段时间卖废铁价格很高，但是原油价格下降了，废铁价格也下降了，很多就亏本了，熊市就需要卖好产品。

　　潘伟明：我认为房地产需要跟每一个企业的抵抗力有关系，现在多数企业是比较困难的，包括我们本身都很难，但是在难的时候如何走出困境，如果别人做120平方米，自己做90平方米就没事，现在问题是05、06、07年拍的地现在怎么样办？当时土地拍卖成本比较高，如果现在还按30%的税费收，因为现在的建筑成本比05、06、07年高的，最惨是08年上半年做，08年下半年卖的产品，当时的钢材就6千多元/吨，目前唯一办法就是开源节流，把最好的房子卖掉，节约就是控制成本，在这个过程中突围，这是一个突围的出路。

　　曹志伟：大家都说开源节流，开始开源节流的话限制了房子数，中国缺是好房子，说大户型不好卖是错的，在熊市当中谁买房子呢？是真正有钱人买房子，房地产消费来说，对于有钱人来说，这个比例是很少的，所以关键还是产品好与不好，我们的楼盘当中，最大就是最好卖的，需要看自己的客户群定位不一样，如果对象是低端的话可能受影响就比较大，现在政府政策是人人有房住，不是人人都买房，不能号召大家都买房。

　　梁上燕：我想凡事没有绝对，大家都说熊市，譬如像一瓶水，只有半瓶的时候，如果悲观就觉得是半瓶怎么办，但是乐观的话就会想我们还有半瓶，10年前起步的时候，我们什么都没有，如果企业可以把自己放在后来者的姿态，就像我们10年前一样，重新看待自己，这个时候可以反思重新调整，如果把自己放在后来着的角度，反思一下自己原来只有一两块地怎么做的时候，这个时候就知道自己怎样做了。

　　今天在这里一半可能是老板，有一半可能是策划销售员，有一些老板也有一些从清华理科出来的可能认为产品很重要，但是营销也需要有思路，以前是好酒不怕巷子深，现在好酒还需要勤邀客。

　　现在中国的可乐是卖美国的和精神文化，所以他们有自己创新点和思想在里面，因此，我们需要注重到每一个地方固有的人脉，人脉，这样的话，每一个产品都有好出路，关键是好的品质和好的消费者沟通，这里面不是虚的，我们还是需要有这样一个理念去实现，从这个当中去引导。

　　孟晓苏：我们还需要关注到相关的产业，现在钢材、水泥都降价了，例如家电也是相关的产业，我们是非常关心相关产业的情况。请李胜君谈一下。

　　李胜君：我们事实上还是有很多机会的，市场还是有的，大家在冬天不要学冬眠，要学会冬泳。

　　同时，我们还是有用户的，我们在冬天的时候有很多的应对办法，在这个不调整价钱，一些产品与房地产有很大的关系，我看过一篇调查，这个报告说13%客户在房子当中配备热水器，有11%不愿意配备热水器，我们产品定位是为用户提供源源不断的，安全的热水器。

　　这样的话，我们需要做好营销网络，服务网络和配送网络，我们是关注用户的需求，与房地产商共同合作，跨界合作。

　　孟晓苏：李先生说在冬天不要冬眠，要学会冬泳，我们房地产企业也应该有这个思想，现在有一些房地产企业完全被房地产绑架了，我们是否可以进行经济转型，做一点别的东西，例如可以学澳门做博彩，学香港做出口，海运，也可以做金融和高科技促进经济转型，让我们成为国际金融大老板，我们是否可以转型，才可以不依赖房地产呢？

　　樊纲：经济基本理论是有什么生产要素就可以生产什么产品，我们70%劳动力是只念过小学的，要么是农民工和农民，我们基本形态是什么大家都清楚了，还有60%没有进城，这样的话，我们住房和基础设施不做的话，做其他就很难了。

　　你们这些大腕可以做别的，但是我们还需要了解自己国家的国情，我们反过来需要回归实业，回归我们基本要做的事情，然后扎扎实实想我们基本就业问题，基本民生问题，基本城市化问题，这些问题都还没有解决好。现在农民回乡了，所以我们需要重新思考所谓的转型的问题。

　　孟晓苏：房地产在相当长一段时间内都是国民经济的支柱产业和主导产业，这个很难改变的，现在有请叶檀女士做一个总结。

　　叶檀：我刚刚听各位说了之后，大家知道我一直说话比较直，写文章也是这样，今天聊天如果有得罪的话请抱歉。

　　其实本意是好的，我想归纳几点。刚刚樊纲说一个挤泡沫的问题，泡沫大了就该挤，但是挤了之后，经济周期始终是大起大落的。

　　同时，我们国家老是说开发商无良，还有一个问题，事实上是土地价格也是一个问题，我们一直在制度性的挤泡，也一直在制度性的造泡，譬如说土地价格降不了。

　　房地产如何活呢？大家使用的方法也不一样，很多开发商都有很多方法，有一些实在活不下去了就退地拿现金，这是一个方法，还有一些拿地卖了之后再去拿地，有一些开发商说这样不行，就要求政府降低税费，如果不降低税费，又不退地，这样就等着倒闭了。

　　刚刚田国强先生说香港的房地产市场，我们一直拿香港和新加坡对比，我是有感触的，像这样地少人多的东亚地区，他们觉得房地产是一项好的投资。因为香港最低的时候下跌了50%，是100万，但是最高的时候是300万，还是有3倍的收益，这比股市还好一点。所以我觉得，可见在这样一个环境里头，房地产投资还是比较好的。

　　现在大家都不好过，房地产一方面价格在上涨，销售量也多了，但是开发商为什么还是觉得日子还不好过呢？如果是这样的话，应该是回暖了，事实上这部分钱到底到哪里去了？或者到底卖出去的房子是什么房子呢？是不是把保障性房子都加在一起统计了，这也是一个问题。

　　刚刚陈淮先生说的笑话，我觉得需要学习他讲的学“老八”，在我的立场上，大家都是商人，需要把自己当成消费者的角度看待，这个时候需要稍忍，现在市场不好，但是肯定需要买房子的，如果我们配置的话，我认为房地产肯定是需要的，也肯定需要买股和债权，这样的话，房地产配置就不超过三分之一了。

　　陈淮（先生）：我只是客观评论这个事情。要不然媒体就说我鼓动大家买房了。

　　田国强：我觉得香港和新加坡都需要学习的，香港的情况国内可以学习，新加坡的情况国内是不可以学习的，新加坡80%的人都是租房的，发展商在以后的日子就需要看政府怎样做，需要了解房地产占GDP的比例是多大，这些都需要清楚的。

　　孟晓苏：我们今天讨论了“熊市下的房地产”。想问一下大家一个问题，大家对这个问题是更加迷惘还是更清楚了？

　　众人：更加迷惘了。

　　孟晓苏：如果更加迷惘的话，就希望观点机构更多举办这样的论坛，让我们更加清楚。

　　主持人：今天上午的论坛结束了，下午还有顾云昌先生的精彩演讲，谢谢大家！

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