由观点机构主办的“城市观点论坛中国行2008年度论坛”2008年12月17日上午在广州隆重开幕。

　　本次论坛官方网站观点网对论坛进行全程网络直播，以下是直播实录。

　　直播：城市观点论坛中国行2008年度论坛（1）

　　直播：城市观点论坛中国行2008年度论坛（2）

　　直播：城市观点论坛中国行2008年度论坛（4）

　　主持人：各位尊敬的来宾下午好，下午论坛马上开始。

　　各位尊敬的来宾大家下午好！欢迎大家来到论坛的现场，经过上午论坛之后，相信大家意犹未尽，下午一样会精彩。

　　上午樊纲先生和陈淮先生的演讲，是针对当前行业面对的政策和调整提出一些精彩的论述，下午会回到行业的本身，探讨行业的发展，探讨在熊市当中的机会。

　　下午是围绕行业政策与模式调整和金融新丝路进行论述，年度演讲是请出特约评论员上台就坐。

　　首先有请仲量联行董事总经理、珠三角区资本市场投资部主管钟德尧（先生）

　　深圳市富通房地产集团有限公司总经理黄文（先生）

　　东英金融集团有限公司总策略师王化（先生）

　　接下来有请主讲嘉宾中房集团理事长孟晓苏先生，有请！

　　孟晓苏：各位业界同行，各位媒体朋友大家下午好！下午我们研讨的是实际的，是研讨房地产金融，我作为资深的房地产从业人员，现在也算是金融人士了，就谈一下现实的房地产金融制度。

　　现在美国爆发了金融海啸，美国房价下跌引发了金融海啸，现在我们受的影响各位专家也讲了，但是现在我们的情况不是受金融危机的影响，是由于内需的萎缩，这样的话造成工业品价格下跌，造成大量企业裁员，员工下岗，原因是由于企业没有订单。

　　这使我们不得不回忆前几年为了抑制房价推出的措施，这些措施是在房地产市场发热的时候采取的措施，现在开看是过时的措施。

　　现在反问一句难道我们的宏观调控只有控制房价上涨的目标，90年代国家重点是压缩通货膨胀，有名经济学家就提出了失业比通货膨胀更可怕的著名论断，当时没有被人接受，但是之后证明观点是正确的，这是我导师提出来的。

　　现在这个时候，内需萎缩会影响市场发展，抑制内需并不是正确的道路。今年以来，中央进行了一系列的调整，重新认识到房地产可以从投资和消费两方面拉动内需，而且国家重新明确到房地产是国民经济的支柱产业，发挥房地产在扩大内需当中的积极作用。

　　大家看到去年在房地产市场火爆的时候，我们一年就卖掉了26000个房间，7.6亿平方米的销售面积，这个面积带动了多少相关产业呢？别的不说，光是钢材，按照钢材每平方米含钢量 2公斤计算就是1.5亿吨，造成我们去年30%的增长，现在靠铁路交通拉动是1000万吨钢，只是当中的五十分之一，所以我们希望可以重视房地产的发展，这也成为目前政府和各个部门的共识。

　　如何促进房地产的发展还是用房地产金融推动房地产发展。

　　应当说从1996年开始，我和同事多次提出了一些房地产抵押保险和Reits议，现在哪些是现实的房地产金融之路呢？IPO现在不好办了，PE现在也很难，现在什么东西是最现实的呢？

　　我带来四方面的经验。

　　第一、冲刺房地产投资信托基金，就是Reits。

　　第二、重启与扩大“房地产地带贷款之门”

　　第三、敲开房地产开发贷款之门。

　　第四、如何推动反向抵押贷款问题。

　　第一方面，说一下冲刺房地产信托基金，很多地方已经有这个了，包括日本、韩国、马来西亚，还有中国台湾和香港等等地区。我从2005年就主张把这些金融产品拿到中国来，到现在已经是提了三年半，去年上半年开始，我建议用Reit助推廉租房，不光是廉租房，就希望使Reits可以成为地方政府构建的利器。

　　廉租房是建设部一些老人在10年前推动了政府要推动保障性保障性房子的建议，这个建议在去年被接受，列为政府公共服务一项重要职责，现在国家确定十项拉动经济措施直追 ，第一项就是加快建设保障性工程，包括廉租房，这个要投资多少呢？国家3年是安排9千亿，一年3千亿，这9千亿如何来呢？是中央政府和地方政府拿出2800亿，还有2000多亿哪里来呢？这就回到我去年的一个建议，就是发行Reits，用社会基金持有和运营廉租房，这是现成的办法。

　　因为在香港第一支领汇基金，它就是用香港政府持有的出租的商业和车位进行上市，到现在表现良好。

　　在美国，我们看到也有很多地方把州的监狱Reits了，监狱不同于廉租房，不是犯人缴租，由政府交租金，这样就把财政收入收回了，把纳税人的钱收回来变成投资人的钱。

　　中国主要城市的廉租房的收益不低，是因为成本低，政府还要承担公共服务职能，总体上来说，廉租房的租金是由政府主管机构来收，而不是由Reits收的。这个我提出以后得到各方面的重视，现在这个方案已经报上去了，而且我们最近看到在国务院会议传递出一个信息，就是中国肯定了房地产信托基金作为企业，拓宽融资渠道的方式。最近也明显讲信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资的渠道。我在三年半前讲这个说法，终于被接受了。

　　谁是Reits的拥有人，中国还有很多机构性的受益人，包括保险公司，现在国家让保险公司投资不动产了，最好的方式就是加入Reits，这个收益率一般达到7%、8%，这是一个非常好的载体，但是现在利息降下来了，但是现在也可以达到6%或者6.5%，也是可以接受的，

　　因为Reits不仅是持有物业，持有人可以分红，也可以通过流通市场上市，是一个非常好的资本体，如果这个可以在中国出现，并且在股市上占有一席之地，它就可以改变目前股市上资金量少，缺乏稳定性收益率的资产等等问题，可以使资本市场平稳地发展，所以说，现在是到了冲刺阶段了。

　　第二说一下重启和扩大房地产贷款之门。现在也必要讲这个问题，这个比较现实，最近10年以来，中国抵押贷款增长比较好，也成为银行最好的资产，现在金融机构不良贷款的比例，工业贷款是5%，中小企业贷款大概是20%，住房抵押贷款只有不够1%，这样可以有效改善银行经营资产的质量。

　　现在一些商业银行都很愿意推出个人放贷，主要问题是主管部门的限制，我们看到最近这些年，为了抑制房地产市场过热，采取不断提高抵押贷款的首付比率等等措施，在去年的10月份把第二套放贷政策明确为首付款不低于40%，基准利息也提高，有一些还提高到50%，这些都不说明抵押贷款有风险，而是国家用这个来抑制需求。

　　目前主管部门还强调，第二套政策还不可以改变，这样的话，如何让银行区别是第一套还是第二套呢？当普通老百姓想买第二套住房的时候，是把原来的房子卖掉了，然后再买第二套房，还是先买第二套房，装修了，全家搬进去再把第一套卖掉呢？越是这种政策就越是限制中等收入和中低收入者。

　　现在政府要求积极扩大住房汽车和消费信贷市场，而且最近国务院关于金融促进经济发展的若干意见里面明确讲到，支持居民首次购买普通自住型和改善型普通自住房，现在的条件具备了，我们还需要充裕和扩大自住普通性住房。

　　开发贷款以前是有，刚刚有建设银行，我们看到现在开发贷款和房地产贷款加起来占了生产余额的18%到20%，由此参与了房地产作为国民经济支柱的进程，使房地产每一年都形成一个良性增长。政府在这一年里，由银行参与了房地产开发拉动中国经济的增长，但是对于开发贷款的犹豫起源于对房地产市场的错误认识。

　　这些年来只要物价一上涨就不分析是什么样的物价上涨，这一次的物价上涨也是由于猪肉价格上涨，猪肉价格上涨是由于粮食价格上涨，背后是国际油价上涨，每一次压的时候就控制房地产和压基本建设，这两个距离是很远的，为什么一下子拐到房地产上了呢？

　　从2007年到今年上半年，我们把房子过热和通胀当成第一要务，忽略了压制之后是否会引起失业的问题。

　　这样就形成了主要城市增幅同比急剧回落，降了多少呢？我有一个数据，是下降了几乎只有0.2%，这是我们20年以来房价增幅最低点，因为98年房价增幅只有1.3%，2008年11月份房价创了增幅的新低。

　　同时，我们也看到开发贷款的萎缩，企业自筹资金增长了31%，而销售款下降了40.5%，同比银行贷款略有增长，但是企业的负债更加重了。

　　这个情况下怎么办？国务院最近也提出了要求落实适度宽松的货币政策，要力争今年金融机构贷款要增长4万亿以上，这是一个任务指标，还要求银行、信贷政策、法规、办法进行指引，现在银行已经在推了，但还需要一个过程。

　　银行向企业贷款，还需要看企业的自身情况怎么样，现在银行对房地产的评议不太好，是因为有一些企业不太好，或者有一些企业家对楼市和银行缺乏信心，如果自己还缺乏信心，还盼望银行贷款，银行这个时候就不敢贷款给企业了。

　　有一些房地产企业家还带头唱衰楼市，带头要求老百姓晚几年再买房，这样就无疑加重了老百姓预期不良，这样的话一般不会买的，这个不像买猪肉，猪肉贵就不吃，房子也可以再等一下。

　　2003年香港楼市上升是全社会希望楼市上升，经历持续6年下跌之后，社会认识到房地产下跌对社会不是好事，所以媒体就改变步调，要唱好楼市了，说楼市有救，这样才推动居民拿钱买房。

　　现在我们还继续唱衰楼市不利于扩大内需的，不利于国民经济尽快启动，到底是不是要买房，我们前副委员长成思危讲得很好，他说大家需要买房就可以去买，如果大家都不买房，经济就很难起来了。

　　我们需要建立信心，包括消费信心和预期，因为信心比什么都重要。

　　温总理前几天在日本考察的时候，对日本的留学生说信心上升到四个方面，领导人对国家有信心，对投入经营有信心，个人对消费有信心，华侨华人对祖国有信心。而我们这些人应该对前景有信心，这样才可以鼓励银行愿意向我们房地产企业伸出援助之手。

　　最后说一下反向抵押贷款，这也是房地产金融的一个创新，因为反向抵押贷款是在6年以前批的，而且接着由中国两个主管部门上报方案，准备推进，但是由于犹豫，也犹豫保险公司不了解房地产的本质，于是他们不敢做，这就是退休老人把工资抵押给保险公司之后，根据房产价值和人的寿命率计算，老人退休之后可以继续住在这个房子里面，一直居住到死，但是在他有生之年可以源源不断从保险公司，根据合理的诉求，每个月领取支付金，在美国称为是“住房抵押贷款”，这些产品的出现，将对称为住房或者为退休老人提供有效的社会保障。

　　这种情况在美国出现过，我们现在也出现，这些人不是富豪，但是是中等的收入人，但是有一套产权房，这样的人，包括大学教授们，还有公务员有一套房改房就很好。

　　这些保险是对老人很多的。
   
    第一、启动房产金库，可以补偿老年生活，实现60岁以前人养房，60岁以后房养人。

　　第二、解除了经济顾虑，可以愉快延长生命，反正保险公司就有补偿，李岚清同志看到这个产品之后，他说过这样一段话，他说他看过一个法国的电视剧，里面有一个法国老太太买了这种保险，结果这个老太太活了一百多岁，这个保险公司的经纪人老死了，老太太就是不死，保险公司还按月给她送钱。

　　第三、增强生活自信，保持社会尊重。

　　第四、保护弱势群众，有利于社会稳定。

　　第五、实行遗产税后，可以依法避税。

　　但有好也有坏，坏就是老人必须割断继承关系为前提，房子就不可以传给子女了，因为拿房产价值交换保险公司的价值，保险公司用什么钱支付给老人呢？是用其他的保险费用支付给老人的，老人去世以后也会把财富还给社会，还给帮助他们养老的人员。

　　这样对未来房地产也有好处，因为放心花钱不必存钱防老了，还可以防止消费，有利于扩大内需，同时还可以防止腐败。

　　有一些老人退休了，利用以前的权利贪污，让自己从人上人变成阶下囚了，就拿田凤山说，他为什么变成罪犯呢？就因为他有500万的受贿，但是他说没有受惠，但是他房值520多万，而且房子升值了，每年还增值，他为什么为了500万的税费 这样就毁掉他一生的清白了，是为什么呢？就是因为没有进行保险房子抵押贷款。

　　我们说保险公司很牛，因为他们现在才110家，不像房地产有5万多家，房地产自身的需要也是需要推出新的产品，特别是是保障性的产品，一部分原因是为了推产品，我和中房集团参与投资共同组建了“幸福人寿”这样一个公司，现在已经在全国10个省份就设了分支机构，包括在深圳和广州两个地方也设了，很快地我们会在其他城市设立。

　　这样的话，就可以给老人一个选择，可以进入也可以不进入，如果进入就可以让以房养老成为一个现实。

　　开展“房产抵押贷款”主要做靠房地产企业，这些价值评估和前期管理和老人去世以后的感觉和拍卖，都需要靠房地产公司，这为房地产公司日后的发展开辟了一条道路，这样房产就体现几个新的价值，第一是有居住的价值，第二又有财富价值，第三还有融资价值，因为可以抵押做小买卖，现在还有一个新的价值，就是养老价值，这样的话，房子就可以在人的一生中有更重要的作用，为构建和谐社会作出贡献。

　　现在中国经济处于一个十字街口，全世界都认为中国明年会有增长，温家宝承诺中国保持强有力的增长，是对世界最大的贡献，我们这些人需要在这个时候推动创新，走现实的房地产金融之路，用这些有效方法把房地产进一步做好，推动全国经济持续健康地发展。我讲完了，谢谢！

　　主持人：现在是观点互动的环节，孟总需要跟三位评论员进行一个互动。

　　我想问一下黄总，您是做企业的，您是否有自己的看法呢？

　　黄文：我觉得这是一个特别有意思的问题，孟总也在推动这个事情，刚才讲保障性住房的问题，我现在担心这样一个问题，中国在什么时候进入一个底部，我想知道，4万亿的投入对 拉动是否可以有作用？第二是房地产的含面复苏是非到位，还有市场投资是否到位。如果这三个都实现会促进中国经济可持续发展。

　　现在我们有9千亿的保障性住房是有作用的，像当时香港8.5万套的住房，只是形式不一样，我担心9千亿对房地产拉动是一个反作用。

　　另外，我们现在是否可以用Reits进入到保障性住房？

　　另外，从金融的角度来看，更多需要利用社会的力量和开发商的力量，他们有机会投入到这个过程中，不要把房地产商隔离在9千亿之外，应该由开发商主导这个事情，因为开发商建房肯定比政府要好，而且成本低。

　　孟晓苏：我们先回答您前面的问题，就是关于中国经济的复苏，现在看到中国经济面对困难，什么时候复苏我也说不清楚。上午我也提出来了，中国的经济复苏还是房地产拉动，房地产还是走在中国经济复苏的前列。为什么呢？因为我们看到中国经济面临的问题就是市场萎缩，家电卖不出去，就是因为老百姓不买房子，如果买了房子，他们就会买电器和买家居，同样，老百姓如果买了房子，才可以把钢铁水泥转化成最终消费，如果房地产不复苏，中国经济也不会走出低谷。

　　现在世界各国都研究这个题目，以前我们说房地产是国民经济的先导作用，为什么会这样呢？通过实际我们也认识到了，房地产业可以实实在在拉动实体经济。

　　第二个问题是关于Reits的问题，从我们提出建议到现在经历三年半的时间，不容易的，期间我们不断呼吁，从过去大家都不懂，现在懂了，而且向有关部门建议。我们用排除法可以得出结论。

　　如果不用Reits，我们还有什么方法拥有廉租房呢？我们不像香港、新加坡的政府多年以来陆陆续续把廉租房建起来，而我们是耽误了10年没有建设，现在需要补课，一年3000亿相当于房地产的10%，最终还是靠房地产启动，对房地产体系是非常有好处的。

　　最后，Reits应该由有经验的房地产的企业搞，因为中国还缺乏这样的管理机构，包括信托公司也没有做过，倒是房地产企业家和从业人员了解房屋，现在我们一方面也在推动，同时也组织了机构在推动廉租房，我们已经在一些城市做了调研，准备在发Reits的时候我们可以走在前面，争取用我们实际行动，也可以为廉租房出一份力。

　　主持人：接下来听一下王化先生有什么问题跟我们孟总沟通呢？

　　王化：孟总是我的师兄，房地产金融创新这个问题也是我们一直以来都很关注的，今天听了孟总的演讲，我觉得很多地方是一个很有启发的，上午的嘉宾谈到一个问题，就是中国房地产金融出路在在哪里？这几年我一直研究这个问题，我觉得中国的房地产金融不应该走香港或者新加坡的路。

　　我们觉得，这里面更多要学习美国的制度安排，我们讲创新首先要有制度安排，如果说美国的通过制度安排可以把中国的老百姓辛辛苦苦赚的美元外汇储备用于美国建第二套和第三套房，我觉得这个制度非常厉害，而且中国地产商还缺钱，很多中国居民没有住房，这是值得大家思考的问题。

　　我个人有一种感想，偶像坍塌之后，其他人看到自己偶像坍塌之后就知道了，美国人现在倒霉了，我们是做投资银行的，美国一些银行都改行或者不存在了，大家可能会觉得就这么一回事。

　　从美国经济这一块来看，房地产的制度安排是非常值得我们借鉴的，这里面至少有两个方面。

　　第一、现在我们抵押贷款形成的资产都是放在银行里面，如何把这一块的资产迅速正常化，使它变成可流动，这是一个非常大的问题。

　　第二、刚刚孟总讲到用Reits的办法募集社会资金支持房地产的发展，这一个是非常重要的。

　　从我们角度来讲，我们参与到国内的事情当中去之后，我们也在探讨如何用Reits这个手段与房地产商结合在一起，利用现在的制度框架做一些制度性的安排，所以我还是那句话，师兄对我是非常有启发。

　　孟晓苏：感谢王化学友的评价。

　　主持人：谢谢这位评论者，接下来再听一下钟德尧对孟先生的演讲有什么看法？

　　钟德尧：我想问您，现在中国现在是一个什么市场。打一个比方来说，我觉得新加坡做得很好，因为政府支持，他们是滚动式的，而且退出机制也很好，他们提出的价钱是不过分的，股东是有钱赚的，因此，他们的经验是我们需要学习。

　　另外一个情况，在香港方面，我觉得他们的Reits比较差，因为我们没有很大的监控，变成很多开发商认为Reits是一个退出的机制，政府给的点数很低，在这个时候，我们打算如何监控它，让中国的Reits健康发展。

　　孟晓苏：这个问题提得很有道理，Reits在全世界是一个商业组织，是一个基金，不是政府的财政，但是从亚洲地区来看，起步一般与政府的目标是一致的。

　　譬如在新加坡来看，是由一家国有控股公司发行的，有三支，之后回笼了大量资金，而香港也是政府的资产，350亿的钱都拿回来了，我看到香港其他一些Reits下跌了50%，但是有政府背景的只下跌5%。

　　中国要做Reits的话，就需要与政府结合，把解决廉租房的问题通盘考虑在内，如何解决这些资金，如果廉租房所有资金仅靠银行贷款持有是不可以的，因为信息也不低，还需要换本，有没有机构可以自己出大钱，是有的，其实就是有Reits，这是一个现实的道路。

　　Reits不仅是廉租房，还有很多很好的商业物业，最近国务院准备批，还有把原来很多的商业物业准备做，可见中国做Reits还是有很大德尚也基础。

　　由于我们有别人的经验，属于后发优势，所以我认为监管问题在中国不是大问题。

　　钟德尧：很多人认为Reits是一个富人游戏，等于先有钱做出来才可以，具体到我们这些开发商的话，具体如何要做呢？

　　孟晓苏：第一要重启房地产抵押贷款，搞活市场，第二就要继续推动传统的金融产品，这些对于中国房地产市场来说，是拿来就可以用的。

　　主持人：接下来，我们请出下一位年度演讲嘉宾，中国房地产业副会长兼秘书长朱中一先生，他演讲的主题是“房地产企业面临的形势以及任务”

　　朱中一：各位嘉宾下午好！房地产的问题是大家现在最关心的问题，讲房地产的形势不是很好讲的，因为与大家是息息相关的，就社会上评论来说，对房地产市场要求得比较多，一讲房价的时候，老百姓都觉得比较高，但是客观方面，我们是需要肯定房地产这些年取得的一些成绩。

　　尤其明天12月18号是一个值得纪念的日子，30年前的12月18号是改革开放拉开序幕，也是十一届三中全会开幕的日子，房地产随着经济改革也拉开了新的历程，我们经济发展是取得巨大的成绩，在这个成绩里头，包括广州、深圳为这个行业发展探索提供很多宝贵的经验。

　　同时，我们确实需要看到，这些年来我们可以看出，这个行业依然是关注度最高的行业，问题也确实存在，包括一开始讲的房价问题，市场供应机构问题，市场不规范问题和保障制度问题。

　　特别是去年四季度以来，尤其是今年下半年以来，由于受房地产本身规律的影响，再加上国际国内经济的影响，消费观望，市场持续低迷，销售量明显下降，投资信心不足，土地搁置面积，完成土地开发面积和新开发面积明显减少，企业资金紧张，不少企业负债率在提高，拖欠工程款的问题在不少地方也已经突显出来了。

　　我自己感觉到现在房地产暴露出来的问题是前些年房地产市场问题的叠加，当然，这也与国内国际的宏观形势有关系，如果没有前两年房地产市场的宏观调控，包括去年第二套放贷的政策，可能现在的问题还会更多一些。

　　为了应对国际危机快速蔓延和世界经济发展减速的影响，今年7月份以来中央地方政府在保障和扩大内需做和很多措施，缓冲房地产下滑的趋势。

　　例如像北京、上海、南京、等等城市，12月份的成交量有回暖的迹象，但是我们必须认识到今后几个月不确定因素仍然很多，消费者的降价预期和开发商的促销活动也可能还有一个拉锯的过程，房地产企业面临的压力依然很大。

　　明年的房地产形势不外乎与外面的影响有关系。

　　关键性的因素有两条。

　　第一、看政策的趋向。我觉得中央政府和地方政府已经出台了不少措施，我估计可能在不太长的时间内还会出台一些鼓励制度性消费，改善性消费的政策，这对房地产市场的发展是利好的。政策环境是向利好的方向发展。

　　第二、需要我们树立信心，努力配合和协调。包括开发商要积极呼应、合理定价，居民要理性消费，媒体要客观报道，正确引导。

　　这个我也客观地说一下，最近一些媒体，包括广州的媒体报道失真的问题不少，有一些话我没有说过都报道出来了。有一段话我讲的，有一段话我完全没有讲过，上一次也有一个报道，说独家采访我，但是报道失实。

　　我是房地产协会的，不可以对地方政府是政策说三道四的，房地产协会7月14好形成给国家发改委的提纲，我们当时回报的建议和现在地方出台的政策基本上温和的，我们怎么会说三道四呢？这明明是胡说八道。这些是乱说的，但是有一些媒体就信了，信了就去转载。

　　所以，房地产是否可以健康发展有两个因素。

　　第一、政策的趋向。中央政府、地方政府的趋向。

　　第二、需要和各方面的配合，包括开发商、消费者、媒体的客观报道和正确的引导。

　　接下来，房地产的健康问题以及企业怎么样的改变问题，现在我说这个题目20分钟是不够的。

　　首先说一下促进房地产市场持续健康发展若干问题的看法。

　　房地产依托投资和消费，在当前出口明显下降的情况下，房地产对稳定国民经济起的作用显然是很大的，为了促进房地产市场的健康发展，我刚刚讲了，从7月份以来，我们就向发改委和建设部提出了一些建议，最近一次是7月27号发改委通知我们去开一个会议，我们提出了4个建议。

　　第一、就是建议政府能否对住房情况进行普查，科学提出出年度规划和5年规划，确保房地产投资特别是住宅投资的规模，现在住宅投资的规模比较小，这个投资规模影响国家固定资产投资，也影响一系列的措施。

　　第二、保持住宅保障与商品房市场的协调发展。住房保障是9千亿，但是如何协调发展特？我们觉得目前房地产市场中小套型中低价位的房子比较多，90平方米的房子也开始积压了，如果再加9千亿，整个市场份额有存在一个积攒的问题，是否可以用政府的办法解决经济适用房和廉租房，价格需要跟开发商协商，用政府收购房子的办法解决，使市场可以健康持续发展。

　　第三、希望采取降低税费、支持信贷的措施继续鼓励支持居民合理制度性的需求和改善性需求，涉及的人群是比较多的。

　　第四、按照特别对待，对符合产业政策的项目在信贷上继续给予支持，同时房地产所得税的预征建议调整。

　　以上是我们在发改委会议上提出四点的建议。

　　从产业上看，我们觉得如果要保持房地产健康发展有几个问题需要研究的。

　　第一、房地产市场的发展与城镇化的发展相协调，因为大家都知道，前几年房地产的快速发展与城镇快速发展有关系，我们也建议，我们城镇化到2010年进入快速发展，即使房地产进行短期调整，长期还是看好的，但是如何保证城镇化规模和制度是一个非常重要的课题，这个课题我在2005年的时候参与课题的研究，当时我们建议每一年增长0.8%，但是根据实际情况可以改变增长速度有所不同。但是全国增长0.8%比较合理，所以在国家“十一五计划”当中，希望5年以后增长4%，但是实际上是相差得比较大的。

　　今天上午举了一个例子，深圳和东莞从去年第四季度以来，房价下跌得很厉害，销售价下跌得很厉害，当时国际金融危机还没有来，金融风暴还没有来，这与外部环境一点关系也没有，为什么下跌呢？就是是由于房价上涨过快，上涨得很快的话老百姓就买不起了。

　　当时深圳常住人口只有3、4比万，流动人口达到一千多万，东莞常住人口达到2百多万，当流动达到7、8百万，人口大量剩余的时候，市场必然会这样，所以不要考虑金融危机、金融风暴的问题，这与金融危机没有什么关系的。当然事实上也有一点关系的，但是这个关系不是主要的矛盾，主要矛盾是怎样科学地预测城镇化的进程。

　　现在我们流动人口是一亿三千万，进城和流动人口是10：1，如果做不好的话就为房地产增值需求带来了假象，给我们的预期带来的假象。所以我们一定要研究房地产发展和小城镇发展规律性，提出一个合理的指标，保持一个合理规律。

　　第二、说一下商品房市场和住房保障协调发展的问题。人人都有房住，这是联合国提出的目标，但是人人都有房不等于是人人都买房，即使不少发达国家也有30%的人租房的，现在我们租房率比较高，主要是借助于房改，所以现在我们国家房子保有率是30%多，我们透视看到在住房保障问题方面，我们对真正贫困家庭的解决不是很好，这些方面需要继续加大力度，在这些方面地方政府需要作为长远性的工作来抓。

　　第二个观点就是住宅地产要和非住宅的地产协调发展。

　　第三个观点就是住宅地产和非住宅地产协调发展，特别是大城市，包括商业地产、写字楼、旅游地产等等需要有一个协调发展。
    第四个问题，在目前情况下，我们继续推动发展二手房市场和租赁市场，尤其是在现在，我们控制房到4月份已经到1亿3千万平方米，这些如何消化，如何发挥质量的作用也是一个大问题，因为随着城镇化越来越推进，现在土地资源越来越缺少，未来新建房子的规模不可能像前几年那么大，新房子的规模少，存量房的市场就需要发展，这种关系需要处理好，这是第二个问题。

　　第三个问题，积极贯彻节约型，环境友好型社会的要求，大力发展环保型的建筑，推动产业化，进一步提高社会居住的质量。因为这一次政府提出保增长，扩内需，调结构，一个是转变增长方式，另外一个是调整供应结构，转变增长和调整供应结构，在我们这个行业就是推进住宅产业化，这个在行业内大有文章可做的，必须要落实。
     
    第四方面问题就是一定要加强和改善宏观调控与发挥市场机制作用，要相互促进，这里面有几个问题，作为中央政府是否应该把主要的精力放在制订方针政策，发布信息公告，而且要理顺地方与中央财权的关系，加强与地方政府的联系，作为地方政府，尤其在房地产应该要有所作为，由于房地产的区域性强，要因地制宜，今年在7月份我们给国家建议里头，其中最重要的，我们就牢牢抓住这一条，当时给主任的汇报就牢牢抓住这一条。其他文件基本贯彻了，其他思想没有贯彻，国家应该统一出台政策稳定地方房地产的市场发展。

　　第三点房地产的发展离不开土地市场的规范，所以我们就需要改革土地的使用制度和土地的分配比例。因此，地方政府短期的行为需要做好土地比例分配。

　　第四点就是有关市场的微观行为，譬如一些户型、面积比例等等方面应该交给地方或者企业决策。

　　第五在城乡地区主要城乡政府统筹规划，例如一些把土地统一出让，一方面可以用于小城镇的建设，一方面支付农民的保险金和养老金，农民也很高兴。

　　第五，我们觉得应该严格把握房地产市场的准入门槛，提高房地产企业的质量，鼓励企业做大做强，我们的房地产企业很多，有5、6万家，即使前十强的企业，在完成开发投资方面，在06年是5%左右，在07年基本上占6.2%，占的份额很少，我们觉得市场机制应该有一个优胜劣汰的机制，所以，企业的兼并组合当然是自愿的。但是这个趋势是难免的，因为房价有上涨有下跌，这都是市场的行为。

　　国务院还专门提出了并购贷款，这说明中央企业已经考虑到企业的兼并重组问题。

　　第六方面是房地产的有关政策需要不断完善，有关政策  包括三类政策。1、以住房保障为主要内容的住房公共政策。2、制订房地产产业政策，因为房地产是国家的支柱产业，应该有一个产业的政策，这个政策应该明确我们的目标是什么，怎么样发展环保型的住宅，怎么样推进住宅的产业化，怎么样使住宅产业和非住宅产业协调发展等等很多。3、怎么样进一步加强和完善宏观调控的问题，我认为前两个政策是基础性的，宏观政策就是在经济发展中发现问题和预防问题制订的预测，是可以短期调整的。现在很多人有不同的看法，认为市场的问题应该由市场去规范。

　　现在到金融危机过来的，欧美国家都出来救市，这说明政府干预市场，在资本国家都形成共识了。

　　现在需求旺盛了，应该增长供给，现在给人们印象是比较紧张的，一紧张房价就高了，如果稳定放假了，一方面就需要稳定地价，土地要招标化，土地价格越来越高，稳定房价谈何容易，这是一个调控目标和预期相一致的问题。

　　同时，还需要发挥政府的联动机制，实际上土地、金融、财税的政策不完全一致的。

　　还要根据宏观经济的变化，适时适度调整宏观政策，提高宏观政策调整的效果。

　　这一次中央工作会议提出的要求是一样的，我们制度要不断创新和完善，改革需循序渐进，处理好改革与发展的关系。

　　接下来我对企业提出几点要求。

　　第一、顺应形势，遵循市场本身的规律，从这里研究，更多从自身企业管理上找原因，主动转型。

　　第二、注重坚持两个理念，防范三种风险。两个理念就是一定要科学发展的理念，前几年很多企业是盲目发展，跟风发展的。第二个理念是我们一定要坚持担负社会责任的理念。一个风险包括一定要防止出现资金短缺的风险，第二个要注意违约风险，因为房地产企业与很多企业有合同关系，一违约就需要打官司，尤其拖欠工程款的问题，很多地方已经出现这个问题，农民工已经到当地政府去，这些问题一定要防范。第三个 就要注意防止违规风险。这里最可能违规的就是预售款，预售款是对项目来说的，预售款违规的时候，项目不可以按期销售，这也会引发社会的问题。另外希望提出三种能力，一个就是提高市场判断能力，包括目前政府提高的发展中小套型的，包括发展经济适用房的问题，就企业来说，一定要承担这个社会责任。
    第三、就要提高产品的技术含量，住宅产业化水平和环保。因为现在的住宅来说，老百姓要卖高质量，价格好的产品。第三个要增加成本核算和财务管理，这个问题在10月3号国务院确定的文件当中，对信贷消费是支持的，对创新型经济是鼓励的，企业要是从这些方面考虑和争取。

　　最后希望我们企业可以用好政府现在出台的大好时机，做好合理定价和提高销售量，各个方面工作都做好的话，我们的企业可以在这一次调整当中实现软着陆。谢谢大家！

　　主持人：感朱协会精彩的言论，为我们房地产发展提供很好的建议，我想大家是表示感谢的！现在有请出今天最后一位演讲嘉宾，他就是中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌先生演讲。有请！

　　顾云昌：这20分钟讲什么呢？当今房地产最关注的问题，我想还是围绕泡沫来进行讲的，现在大家都围绕金融海啸讲，海啸源头来自美国，房地产泡沫是由于次贷形成的，是怎样吹大，最后是如何破灭的呢？中国有没有泡沫，会不会产生中国的情况，有了泡沫怎么样办？是把它破灭还是吸收，还是挤掉，围绕这样一个主题，在20分钟还是讲一个观点，供大家参考。
    现在中国经济，世界经济都处于非常不确定性，也处于非常艰难的阶段，有人说现在的危机是400年不遇的，甚至有人说是120亿年才有一次的，也就是说比地球的生存时间还要长，好在 我们是很幸运的，我们没有在海啸中心点，我们是在边缘。

　　现在全世界多在讨论这个问题，就是区域杠杆化的问题，就是为什么有这个金融危机，就是金融杠杆产生的，次贷现在几十万亿都进去了，事实上是杠杆化的作用，金融家都想如何去掉区域杠杆，这房地产的一个泡沫的问题。所以第一个问题是关于房地产泡沫的问题，也是我们大家最关心的问题。

　　什么叫泡沫？现在大家都知道，泡沫是一种虚假的东西，无中生有的东西，泡沫有啤酒泡，有肥皂泡，啤酒泡还可以喝一点，其他泡沫一破什么都没有了，这泡沫产生实际说与我们楼市、股市是有关系的，因为股市真正概念就是资产价格虚长，价格脱离价值，这样就形成一个泡沫。

　　房地产市场是很容易产生泡沫的市场，可以说全世界的经济没有说没有泡沫，但是拒绝大泡沫或者大泡沫的破灭，这样是可以做到的。

　　我们看到台湾、日本很多东南亚国家在97年、91、89年都出现过几次房地产泡沫的破灭，所以给我们感觉是，破灭是在楼市和金融机构当中提升的，想不到这一次金融危机出现在金融最发达，解决住房问题解决得最好的美国产生，这是大家想不到的。

　　我们国家从98年之后，国家房地产发展很快。

　　我们都希望实现三个目标，第一个就是不要出现泡沫，如果有泡沫了，房价涨太快大家就买不起了，所以大家就想去掉泡沫，大家买得起，从国家层面来看，老百姓是否买得起房政府是很关心的，但是和金融体系在一起的时候会形成金融的危机，这是亚洲一些国家和美国次贷危机都给我们这样一个教训，所以我们时时刻刻要防止房地产泡沫的吹大和破灭。但是房地产的泡沫是很容易产生的，也是防不胜防的。

　　同时我们还有一个泡沫，就是对环境带来的泡沫，事实上就是透支就协调泡沫了，我们深圳出现房地产泡沫，很多人现在套牢了，很多人都透支了，支付能力没有了，就形成泡沫了，我们对环境、对资源过渡开发和透支，现在既要关注市场当中的虚无的泡沫，还需要关注产品虚胖产生的泡沫。

　　现在我们保障性不足，我们保障性住房是有虚火的，还有产品的虚胖，还有就是保障放的虚位，现在中央出台政策了，民生工程和保障性工程就是为了解决住有所居这个目标。

　　譬如说广州的例子，我看过广州市长回答记者问一段话，广州前段时间房价比较平稳，当记者问市长经济型实用性住房怎么做的，广州市长是这样回答的：“请问什么是经济型住房”，他说广州市现在的价格不需要经济型住房，现在是不可以讲这些话了，因为现在经济型住房大量发展的，房价低的时候，大家都买得起，廉租房是没有市场的，这样我们就不可以大发展了，所以说我们不可以出现“三虚”，经济保障房不可以虚掉，楼市不可以虚火，楼盘不可以虚怕，以实现我们的目标。

　　第二个问题讲一下中国有没有泡沫，中国的泡沫和美国的泡沫一样，美国的泡沫是很大的，房价下跌了20%了，其实美国的房价不一定比我们高，美国原来的房价现在也不会太高，为什么泡沫破灭了呢？这与收入有关系，因为美国的收入大量可以分配给个人，但是国家的财政收入大量是政府的，个人没有政治收入快，所以房价下跌与我们没有太大关系，但这恰恰说明美国是有泡沫的，而且正在破灭，泡沫破灭带来了社会的经济动荡不安。

　　我们中国是否有泡沫呢？我认为多多少少有泡沫的，但是不一样，可以分成三个情况，有一些城市泡沫不少，有一些城市有一定的泡沫，有的城市可能没有泡沫，例如广东梅州的房价是1900元/平方米，这是没有泡沫的。

　　广州、深圳的房子都有泡沫的，大家都说有的，都在挤泡沫，有一些城市没有泡沫，其实泡沫怎么产生呢？其实泡沫的产生是供不应求，为什么房价会上涨，价格上涨是供求关系决定的，前一段时间油价为什么这么贵，因为汶川加油，四川加油，全中国都在加油，油品的需求量大了，到处都再加油，这样价格就贵了。

　　凡是需求大的地方房价就上涨得很厉害，为什么广州的房地产价格以前的时候稳定增长，为什么前几年增长很快，是因为供不应求，每一个城市都一样，这是供求关系决定的，我们发现供求关系当中，如果供不应求的时候，房价肯定会上涨的，上涨太快就产生泡沫了，泡沫是有大有小的。

　　泡沫有两类，一类叫做冷热性泡沫，另外一类叫做病毒性泡沫，冷热性泡沫 是供不应求的时候产生的泡沫，而大部分需求是真实的，有效的需求，都是自住型的或者长期投资的，没有更多的炒家在里面，这些泡沫往往是可以控制的，是冷热型的泡沫。

　　什么是病毒型泡沫？我们看到两种情形，就像香港、台湾和深圳区别出现的一些情况，各位比我都清楚，是炒家炒出来了，一些人炒房子，赚钱很快，比什么都好，这些泡沫就是病毒性的泡沫。

　　香港泡沫破灭了，台湾破灭了，甚至深圳的泡沫也破灭了，所以深圳的房价下降了很多，即使中国有病毒性的泡沫也是局部性的，如果全国市场都像深圳那样就糟糕了。

　　我们客观分析一下深圳的情况，原因是前三年没有供应土地，没有建房子，三年后就供不应求了，大家都投机了，很多人都炒一把，这个泡沫是有钱人炒作出来的泡沫，没钱人就不可以投资的。

　　美国的次贷危机是另外一个泡沫起来了，就是没钱人，穷人导致了这个泡沫，就是次贷泡沫，次贷泡沫也是一个病毒的泡沫。譬如我是一个次贷者，我收入又低，我又没有工作和担保，但是银行可以贷款给那些人买房，零首付，本来是要借20万的，银行借了24万，其实是没有自付能力的，但是当市场一变化，口袋一分钱都没有，这个人就跑掉了，这些分子就成了泡沫房。以前病毒性的泡沫是有钱人炒出来的。美国的次贷危机是穷人没有钱买房，没有支付能力的人，贷款之后产生出来的泡沫，这种泡沫是很严重的，也是很致命的。

　　所以，我们一定考虑有效的支付能力，房地产市场，一个叫购买能力，一个叫支付能力，购买能力是可以用自己的钱，也可以是别人的钱，买得起房子，通过金融的杠杆化，只有100万本来只可以买一套，但是买了四套，20%首付款就够了，80%向银行借就可以了，因为有一些可以进行按揭，房价炒高了，原来是一套房，现在是四套房，增长了需求，市场供不应求，泡沫就起来了。

　　次贷也一样，人们是没有一分钱，但是仍然要他们买房子，这个泡沫就起来了。所以支付能力和购买能力是两个概念。

　　购买能力是金融帮助人们杠杆化敲动起来的，是杠杆化吹大的泡沫，而个人支付能力是零，支付能力只有一套，结果买了四套，泡沫就出来了。这就是我最近在思考的问题，美国楼市和中国楼市的共同点，不仅是泡沫的问题，是整个经济的问题。

　　美国和中国的基本面不一样的，所以我们在金融海啸来的时候不要惊慌失措，我们需要看到金融海啸的厉害，但是需要看到我们和美国不一样，我们基本面不一样，美国明年是零增长，而我们明年是保持8%的增长，美国每个人欠国债平均很高，我们中国还有很多钱存在银行里面，我们流动性资金很充裕的。种种迹象于美国不一样。

　　另外，中国和美国房地产发展阶段不一样，美国到现在已经饱和了，人均是80平方米，他们还盖很多房子，泡沫很容易起来了，而我们现在是人均是20平方米，更重要是城市化，以后还有很多人买房，还有很大的开发量的，我们还有很大的发展空间。

　　更重要的是消费模式不一样，美国是透支型的，美国人赚钱不多，用钱很多，赚一倍钱，花两倍钱，他们是向其他国家借钱买房子。我们是小泡沫，而且完全从银行里面借钱的，我女儿想问我借钱买房子，因为很多美国人卖房子，在美国的中国人买房子，因为消费观念不一样，我们有相信，我们不是没有一分钱的，香港有一些楼盘出来一售而空，广州11月份的销售额上去不少。

　　所以，如果我们政策对路，价格合理的话，发展还是比较好的，经济型不是光靠吹的，光说不行的，中国楼市不是美国的楼市，尽管中国有泡沫，我们的泡沫是冷热型的泡沫，美国的泡沫是病毒性的泡沫。

　　我们可以运动一下，喝一些凉茶就可以好了，别人的病毒需要打吊针的，所以我们觉得我们是有信心的。

　　泡沫是否可以软着陆，泡沫就是吹起来的，在房价拼命往上涨的时候，透支的，超支的很多，在2007年中国的市场是很亢奋和不理性的市场，一些开发商集体犯错误，地价很高，他们拼命地买地，老百姓拼命抢房子，政府地价越来越高了，大家都有一点头脑发热了，是非常发热。

　　现在这个情况下，我们的销售量提前释放，不仅把07年的房子卖光了，把08、09年的房子也提前卖掉了。

　　房价也是这样，所以现在房价要回落了，销售要下跌，这是必然的，很多人问我，包括有一些领导问我，让房地产开发商痛痛快快降价，一下子降到底就很多人买了，我问他们什么时候才是底，降到底也许都没有人买，所以现在房地产是一个硬着陆和软着陆的问题，所谓软着陆就是市场、交易量和消费量稳定，房价也是稳定的，交易量稳定，不要大起大落，这是软着陆，这对经济是一种保护和稳定。

　　我们是有时间的，我们用时间换空间，用收入增长的时间替代房价过去的虚涨。

　　到此为止，谢谢大家！

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