黎文江：降息是止跌房价强有力手段

来源: [观点网] 时间: 2008-12-12 00:44

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　　历史上，香港1982～1984年和1998～2003年以及美国1990年经济下滑环境中，利率下调达到40%后，房价都恢复上涨。

　　为了应对国际金融危机对我国经济带来的不利影响，扭转经济增速过快下滑趋势，中央政府二个月内连续发布“国十条”、“国七条”、“财政部十条”，“金融九条”以及大幅度降息等，部署扩大内需促进经济增长的措施。国务院在“国七条”里再次重申：“房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用”。条文中连续用了“重要支柱产业”、“举足轻重”、“至关重要”、“具有重要作用”等等形容词，强调房地产业在当前情况下拉动内需和投资这“二驾马车”能起重要作用。

黎文江

　　历史证明，恰当运用政策刺激居民购房，是经济不景气时期拉动内需、增加投资极为有效的手段。我们可以回忆一下1997年亚洲金融风暴时期，我国GDP增长率1998年和1999年二年都在8%以下，“通缩”很严重，国务院在1998年发文，要求在1999年底前把单位的房改房全部卖给干部职工，那两年广州的商品住房供应和成交都突然增加很多，因为单位大量买来作为房改房分配给干部职工。2000年财政部和国家税务总局联合发布政策：把购买普通住宅占房价3%的契税降到1.5%，购买空置1年以上商品住房免收契税。在这些利好房地产的政策刺激下，大量住房需求被拉动，对当时国内经济抵御亚洲金融风暴起了重要作用。

　　数据显示，银行利率降幅达到40%左右就能止跌房价。当前国内经济增速有过快下滑趋势，中央政府亦在不断出台各种利好政策，让房地产走在前头带动相关产业和释放居民购房需求，因此估计房地产会比整个经济大环境早一步回暖。在目前已出台的措施中，央行大幅度连续降息对于房价止跌、楼市回暖起着十分重要的作用。

　　首先，根据有关部门数据显示：截至2008年8月中国大陆个人住房贷款额约人民币3.4万亿元，其中90%是1～4年内贷出。一般来说，头3～5年是还贷高危期，当前又遇上经济不景气，更增加了还贷风险。央行从今年9月起，连续4次降息，降幅达21.84%，大幅扩展了银行和供楼者的安全边际，缓冲了金融风险。

　　其次，看看中外历史数据。我国经济为抗御亚洲金融风暴影响，从1997年至2003年的7年间，一年期贷款利率从8.64%降至最低点5.31%，降幅38.5%。广州中心城区一手楼均价从1997年的峰顶5622元/平米一路下调，恰恰止跌在2003年的4861元/均价位，2004年楼价止跌回升(见下图)。历史上，香港1982～1984年和1998～2003年以及美国1990年经济下滑环境中，利率下调达到40%后，房价都恢复上涨。当前，我国利率从7.83%下降至6.12%，如果继续降息135个基点(例如每次0.27%共5次，明年上半年之前完全可以做到)，这时下调幅度达到39.08%，则房价完全有站稳的把握。