贺承军：房地产五年正常五年捣蛋

来源: [观点网] 时间: 2008-12-11 01:38

致信编辑

打印

评论

　　房地产十年应分两个阶段看，不如说是五年正常，五年捣蛋的时期。

　　编者按：未曾想到贺承军老师会如此认真的向我们阐述其自身对房地产及宏观经济的系统认知，其中许多观点是贺老师的“独家版权”，无论正确与否，其观点精彩，令人拍案。事实上作为“体制内”成员，贺承军老师一向坚持自己独立的声音，也许此点唯深圳的体制土壤可提供平台。

　　以下是采访的实录：

　　观点网：2008年以来，金融危机带来的中国宏观经济不容乐观，国家货币政策一再调整，群众信心持续丧失，对此，您怎么看？这些现象对房地产行业会产生怎样的影响？

贺承军

贺承军: 著名城市规划及建筑评论家、深圳规划局地名管理办公室主任

　　贺承军：国家货币政策的调整取决于三个因素的平衡：保增长、保就业、保稳定。这三者互相制约。在整个大环境的影响下，人民币增值的压力面临着贬值的诱惑或者贬值的可能性。但从常识角度看，要保增长保就业，现在外向型制造业面临着这方面的危机，特别是珠三角地区这点是能看的比较清楚。人民币贬值幅度取决于政府应对危机有没有什么把握，现在政府大幅调动利率的，甚至下降只是一个试探性的动作，下一步才是谈论贬值的问题，而市场上的货币贬值已经发生了。这可能会对未来的经济走向造成一定的影响。

　　对于房地产行业来说，影响主要还是信心。房地产消费信心应该分三个角度看，政府的信心、开发商秉持的信心。政府说信心比黄金重要，细分下来，对房地产市场来说，只是泛泛而谈的，现在消费者的心态是，对于商品房高价没兴趣，而不是没信心消费。我认为有两种说法能够很好的表达目前的一个市场情况。一个是任志强说的“刚性需求是存在的，成交量放大看得出来。”所以这个不是信心不信心的问题。深圳的价格回暖说明了这个问题。另一个就是王石的观点“房地产价格的调整还没有到位”。刚性需求显示应大胆降价。他们两者的观点相结合，恰恰揭示了房地产行业发展的一个方向——要进行大胆的价格调整。

　　就行业前景来说，虽然政府一直希望维持平稳，市场不要大涨大落。但从大涨发生后，平稳也不可能，必须有一个大落的过程。撇开这个金融危机，撇开政府以及奥运会诸多因素的影响，其实06年底已经形成了见顶的态势，这些一些的影响导致了07年的市场畸形发展，也使很多言论的基础出现了动摇。

　　大涨之后的大降是一个现实问题，房地产行业本身不愿面临大落的现实。政府也不明确出这个大落的现实，所以出现房地产僵持的局面，要走出困境，取决于市场能否确实回到一个恰当的价位。就目前阶段而言制止炒作是必要的。市场炒作在一个健康的房地产市场来说是可以存在的，但是现在想要别人炒作，别人也不会炒，像这是价格的问题而不是信心。买在手里就像买古董一样，希望买进来是低价，卖出去高价，而不是买进来高价再卖出去，这是畸形的膨胀时期才能出现的。

　　观点网：但是大家现在焦虑的是一个行业的前景，如您所说的话，此一轮房价下跌是必要的，但却给整个房地产行业造成了创伤，您怎么看？

　　贺承军：房地产行业的前景分为两种，近期的和更远的前景。长远来看，城市化、国民经济的增长等因素使我们对行业的前景还是没问题的。但是行业近期的前景是不乐观的。目前看来，我从旁观者的角度，我自己本身没有从事房地产，我认为房地产的核心问题是由于利益缠身的基本处境导致的，目前来讲使房价大降降到位的共识不存在，这样导致未来的局面并不美妙。

　　开发商现在持这种观念算是正常可以理解，但是却是糊涂的，不止开发商，包括杭州市委书记啊，河北省委书记啊也如此。但这是是糊涂官乱判糊涂案。市场健康的标准是由一批健康的开发商和消费者。

　　观点网：那如何看待中央政府的救市政策？

　　贺承军：对于当前房地产市场的角色，中央政府表达得含糊不清的观点，一方面国务院召集各省市负责人开得会上，强调了房地产市场的一个重要地位，但是又没有专门针对房地产商们，让他们去干什么？而是将保障房归政府责任这块充当了房地产市场的支柱地位，但这并不是正常的状态。

　　我认为，中央政府对目前房地产市场还是有一个比较深切的认识。有个正确的认识是：房地产行业是支柱地位，它含有巨量的资金，包括外资、内资的囤积。如果否认支柱地位，对这部分资金不但不发挥好的作用，反而发挥坏的作用，会带来恐慌。但是为了安稳房地产行业，中央给了一个未来的前景的预期。但这种认识在相关政策中没有很好的表达。

　　从中国改革开放30年的路线来说，靠保障是不能解决问题的。所以目前来说还只是一个话柄，还只是一个说法。中央提出9000亿的一个概念，对于经济的正常发展来说，本来没有一个这样的经济预算投入保障房的建设，突然出来一个9000亿，看复苏的份额就知道了，今年追加1000亿里面，增加了100个亿，准备明年增加300亿，按这个速度，9000亿投资完需要多长时间。所以这是是说得高做得少的一个概念。这个也可以理解，这么大一个数目，比如四万亿的投资，也许原来就是有的。也许原来就有3万5的一个财政预算，现在高叫4万亿，主要是表达一个信心。表达信心的作用比它实际的作用更大。各地还搞个今年要投资18个亿出来，北京3.5万亿啊，也有个边缘城市说要3万亿，它总财政收入也才1000亿，这就好比是一个比烧钱的大跃进。

　　这是认识本身和政策推出的差距。

　　观点网：中央的救市政策会给市场带来信心吗？在当前的我情况之下，房地产行业本身需要什么样的策略？

　　贺承军：理性的本质是怀疑，当政府信誓旦旦时，群众是怀疑的，所以行业需要的不是信心爆棚，而是哀兵必胜的策略，对整个国民经济来说，反而会取得好的效果。实行哀兵策略时调整的幅度更大。回到中央政府对房地产行业的定位，注定房地产行业不会成为主力部队，先驱部队。中央政府之所以强调其支柱地位主要是稳定，希望房地产行业不要犯上作乱，中央政府实际上走的是明修栈道，暗度陈仓。中央政府更关心就业，增加就业。对于政府来说更可靠的是对房地产市场的把握。政府的政策是不可能救房地产行业的。

　　观点网：一些业内人士认为，当前宏观经济处于收缩阶段，房地产行业也处于下行期。您认为呢？您认为当前的房地产行业应该怎样完成救赎与自我救赎？

　　贺承军：下行期应该06年到来的。但是因为热钱、奥运会等因素及政府一味的拔紧土地闸门的政策促进了07年的恶性的膨胀。加上银行的不负责任不顾金融风险的行为，在金融体制的常识不为老百姓所知的情况下，使得07年出现暴涨的概念。这是房地产市场随意的上升下滑。其实03年底已经有人呼吁说房地产市场价格涨得过快。也有人说是一种补涨，因为98年到03年还没有涨。

　　如果说的好听点，就像人们说的1998年到2008年是房地产行业的黄金十年，但是看恶果的话，反过来看，这黄金十年并不是真正的繁荣。而是中国的制造业的大发展时期。房地产十年应分两个阶段看，不如说是五年正常，五年捣蛋的时期。这更能切合房地产这个苦难局面。06年时行业就应该出现自行调节了。

　　此外，正常的市场，小产权房肯定占一定的市场份额，这能够拉低房价。06年5月我也写过一篇文章《五招荡平深圳房价》。我并不是说要使小产权房合法化，但这个市场博弈，会应声而落。行业呈现由平稳发展到相对发展到畸形发展的阶段。

　　“小产权房”是促进中国土地制度完善的必由之路，国务院农村发展中心的陈锡文主任说已有小产权房不拆并让其完善手续，新的小产权房不允许。对小产权房既往不咎这种观点是对的。目前对小产权房的意义和规制认识，还不够深刻，探索实践也不够丰富，过去几年在新农村建设中碰了壁，现在该轮到“新社区试验”进一步探索。这样的话我们就不会担心房价过分上涨了。

　　救赎这个概念是外人设定的，但分类来说有像万科这样的企业在下行过程中，其市场占有率还有提高，而大多数中小企业来看，捣蛋五年的结果是他们进入房地产并不是具有进取之心的，赚暴利的心态较多。全国房地产开发商60000多家，90%出现了资金链问题。短缺不短缺，先叫叫再说，其实没那么厉害，肯定是有诈的。他们应该降价，摊薄利润。所以救赎应该从行业自身的健康稳定来考虑。

　　观点网：您觉得房地产行业应该在宏观经济的调整过程中承担怎样的责任与作用？

　　贺承军：相比而言，制造业比房地产行业在国家经济中的作用更大。可惜的是房地产行业囤积了巨量的资金，也吸纳了精英人才，但却因为捣蛋五年的结果，立不起来，有点像扶不起的阿斗。近期的前景不乐观。行业自身的反思也很重要。王石就有过反思，拐点论的反思是不够的，还不够系统。但中国建设部房协等官员还是要打压王石的理性的言论，而我们还是支持理性的言论。但是有些利益集团的旗帜很高扬，用来忽悠房地产，背离房地产叫喊是不合理的。一下子反思房地产行业应大张旗鼓，应该有个理性的共识，要刮骨疗毒，促进房地产行业的健康发展。

　　总体来说，房地产行业地位应该稍次于制造业。应该向制造业学习，成本公开化，利润可以公开，吸纳大量的就业。国家经济发展的动力之源还是在于制造业，不能夸张了房地产行业的地位和作用。房地产提供居所，投资激活市场悠闲地功能。不能认为房地产支撑了一个中国。房地产行业的作用在于其不是一个高科技产业，所以能吸纳大量的人就业。

　　观点网：您认为对于房地产企业来说，应该如何度过这个危机，并在日后采取怎样的举措来稳健资金链呢？

　　贺承军：稳定的资金链跟融资渠道有关。融资渠道不只是房地产的问题，现在危机中才说制造业产业升级。而不是在行业高歌猛进中实现转型。这也是整个市场的弱点。十年经济增长，不能全归结到房地产上。

　　中国发展内区域竞争，四面开花的你追我赶，在基本的软环境，影响经济命脉的环境，所面对的不多。政府把资源抓在自己的手里，不让自由流动。很多人也看到了我们投融资体制要变革，政府也需要把控，这是市场的自然平衡。

　　观点网：目前看来，中央和地方政府的一系列救市政策对于房市的提升似乎并不明显，近日也有报道称一些学者联名上书请求中央拯救股市，您如何看待这一事件？您认为股市如若复苏对于房地产行业的影响将会在哪些方面？

　　贺承军：股市不是一个救的问题。股市也是赌场，打造健康的股市短期内不可能。基本上救市就像重开赌场。救股市跟救房市类似。即使短期内复苏也不可靠，何况花了大力气也立不起来。人们在危机来临时要悲切不要恐慌。也不要信心爆满，表达的需要是能够度过难关的信心，而不是像“中国十年超过美国”等爆满的信心。

　　政府要有深切的危机意识，行为果断，从长计议。自48年以来，我们经历的危机也很多，相信中国的国民面对危机的忍耐度是可以的。没必要因为短期内的危机而变得很恐慌，尽可以放长期来做，大尺度地应对一些事情。不要因为今日有危机，明天有危机，只是每次出台的都是短期的一些政策。从这个角度讲，四万亿应该投入教育、医疗社保等更好，虽然短时间看不出什么效果。我们以危机的名义出台短期措施，还不如认同危机，使人们经历短期的阵痛，过了十年八年，以后面临任何危机，风险都不怕了，以后中国的政策法规都是定位于长远的，然后整个行业进入良性循环。所以现在可以告诉民众我们不慌，我们政府应该采取哀兵政策，这笔烧钱大跃进好得多。

　　我很认同王石说过的，房地产行业还是跟收入的理性有关的。不要跟有些专家忽悠的中国的灰色收入还有多少多少，价格可以上涨等等。就算加上灰色收入，也是一个比值，中国的城市化过程中，资产的价格不会一下猛涨的那么高。