曹明福：资本市场导致房地产寡头

来源: [观点网] 时间: 2008-12-11 00:25

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　　房地产行业与资本市场的全面对接，大幅度改写了房地产业内公司实力的对比。

　　编者按：2008，国际经济环境与国内经济调整的动荡之年，在危机之下，房地产乃至与房地产相关的金融行业如何利用危机给予的空间完成自身的制度建设？为此，我们采访了一直致力于外资投资的金融专家——香港社科院世界经济研究所所长曹明福先生。

　　以下为采访实录：

　　观点网：2008年以来，金融危机带来的中国宏观经济环境不容乐观，国家货币政策一再调整，群众的消费信心难以激发，对此，您认为房地产行业的投资前景将会如何？

　　曹明福：从根源上来讲，目前我国房地产市场的低迷，是由于近几年房价上升太快，远远高于居民的购买能力所致，即使没有美国的金融危机，我国房地产行业的泡沫也该破灭了。不过，美国的金融危机无疑会延长房地产市场景气周期的到来。从长远来看，我国房地产业的投资前景没什么问题，肯定是看好的。因为，中国庞大人口对住房的需求和土地供给的严格约束，以及中国持续快速的城市化进程，使房地产业作为我国经济增长的支柱产业这一现实不会改变。但是，在短期内，由于政府保障性住房建设的加快，居民购买能力的不足，再加上多数人对房价下调的预期过高，因此，目前购房的动力不可能很强。房地产行业这两年的日子肯定比较艰难。在明后两年，房地产行业会有比较大的整合。

　　观点网：对于很多房地产企业而言，目前可能最重要的就是资金链条的畅通，但实际上，很多房地产企业的资金链条都受到了一定的影响，在未来的一年中，您认为房地产企业应该怎么保证资金链的畅通？

　　曹明福：目前，大多数房地产企业存在着比较严峻的资金链压力。在今年农历年底房地产企业的资金链可能会遇到更大的困难。在当前的股市环境下，房地产企业的股市融资很不理想。其他采用的如降低首付款比例、买房送礼等营销手法的效果也极其有限。房地产商应该降价图存，另外可下调竣工面积，使产品结构与目前的市场需求类型相匹配。

　　观点网：资本市场与房地产行业关系紧密，您如何评价国内房地产企业在2007年的资本市场上的表现？

　　曹明福：业界普遍认为，2007年，是中国房地产业与资本市场全面对接的一年。房地产行业与资本市场的全面对接，大幅度改写了房地产业内公司实力的对比。2007年，众多房地产公司在全国掀起的拿地狂潮，无不是依靠资本市场的坚强支撑。房企上市促进了房地产企业的规模化发展，促进了房地产业的并购整合。但是，这也很容易导致房地产业的寡头垄断现象的出现。

　　观点网：您认为国内房地产企业应如何合理利用资本市场，才能保证房地产企业和资本市场双方的健康发展？

　　曹明福：多元化的融资渠道是房地产业发展的必由之路。房地产的直接融资会成为市场主流。房地产公司在资本市场的融资方式可以分为股权融资、债权融资、可转换债券融资三大类。房地产上市公司应该促进公司治理结构调整，发挥财务杠杆的作用，优化债务结构，提高管理水平，降低流动性风险。