丛诚：救市非权宜之计

来源: [观点网] 时间: 2008-12-09 23:26

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　　我预言，股市复苏之日，也是房市复苏之日，反之亦然。

　　编者按：在世界经济动荡之时，国内资本市场亦酝酿着变革。日前，"十学者上书救股市"再一次吸引了众多业内人士的眼球，而与资本市场紧密相连的房地产业的救市呼声更是由来已久。股市回升是否将成为房地产业的一剂灵丹妙药？而房地产行业本身是否更应该积极地寻找自我救赎的途径？

　　针对这些热点问题，观点网专访了上海市公积金管理中心高级经济师、兼上海市房产经济学会住房保障委员会秘书长丛诚教授。以下为采访实录：

　　观点网：您认为在这一轮经济危机中，资本市场的衰退对房地产行业的冲击具体表现在哪些方面？

　　丛诚：资本市场的衰退对房地产行业的影响可谓巨大，因为房地产市场的正常运转，无论房地产投资还是消费流转交易，必须借助于巨额长期资金也就是资本市场的有力支撑。受次贷金融危机的影响，美欧国际金融市场信心严重不足，传统的银行信贷、债券和股票筹资急剧萎缩，这无疑很大程度上影响了国际房地产投资运作所依赖的资金供应机制，其对我国的直接影响是，导致来华房地产投资的境外资金锐减甚至抽走。就我国国内情况看，由于外部经济环境的变化，严峻的国民经济下行风险已迫使宏观决策层改变了早先紧缩性的货币和财政政策，这次中央工作会议将进一步明确宽松的货币政策和扩张的财政政策。

　　在最近三次的利率下调中，我们看到了过去8年逐步微调累高的利率水平，几乎在一个月间回到了01、02年时的利率低点，与周边国家比较起来，我国利率水平还有一定的下调空间。尽管利率已经很低，信贷也全面放松，但我们看到，由于受到实体经济不景气的阴影笼罩，各行各业对经济前景预期普遍看淡，因此，现在尚无法从投资和市场消费来提振经济进入景气循环。房地产业更是如此，原来支撑中国房地产市场高位运行的几个主要因素中，除了长远来看的中国经济成长带来的住房消费潜在需求巨大的积极因素仍然存在以外，从短期来看，如外资热钱、民间资金对房地产资产的追逐现象，几乎也在忽然之间停止了，而开发商则在市场不确定性因素增加的情况下，也无法冒然使房地产项目投资加码，从银行的角度看，在审批房地产信贷项目时实际上比以往变得也更加谨慎。

　　观点网：目前看来，中央和地方政府的一系列救市政策对于房市的提升似乎并不明显，近日也有报道称一些学者联名上书请求中央拯救股市，您如何看待这一事件？您认为股市如若复苏对于房地产行业的影响将会在哪些方面？

　　丛诚：我国股市从2007年六千的高位回落到不足二千点，这其中有股市自我调整的必然，除了大小非因素以外，当前股市难以提振的主因还是实体经济前景难以明朗。十教授上书救市，出发点是好的，因为股市的长期不振，不利于社会资金对股票市场的参与，但平心而论，中国股市的问题，恐怕非救市权宜之计，中国股市要真正成为国民经济的晴雨表，股价要能真正反映上市公司的投资价值，需要在股份公司治理、股市监管等多方面下功夫，这不是救市这一治表之举所能轻而易举解决的。当然，如果股市复苏，我认为，对房地产行业的积极作用是主要的。

　　过去，大家认为股市和房市是此消彼长的关系，那是在房地产资本价值脱胎于计划体制转型起步阶段的表现，最近这一轮的股市和房市同涨同跌，绝不是偶然的，实际上生动地演绎了在市场机制下，所有资本品价格具有内在同向变化动力的普遍规律，因为在一个高效率的资本市场上，不会长久地存在某个资本品的价格洼地，如果存在，也会由于资金流动的存在，最终是所有资本品(资产)的比价趋向一致。所以，我预言，股市复苏之日，也是房市复苏之日，反之亦然。

　　观点网：目前国家似乎有意识地加大了保障性住房的建设力度，您认为这对当前形势下的房市将产生怎样的影响？很多房企也都在调整自己的开竣工计划，这可能导致未来几年供应量的下降，这是否将产生一个新的供不应求的市场？

　　丛诚：保障性住房的建设力度和建设规模加大，对房地产市场的影响将是供求两方面的：一方面，经济适用住房以及限价房，将分流原来构成商品房市场的部分中低端需求人群，这意味着纯市场需求的减少；另一方面，保障房建设，加大了住房的总量供应，而保障房价格完全由政府定价，客观上对商品房价具有一定的下拉作用。综合起来，一定规模的保障住房供应，对市场房价具有一定的下拉牵引作用。

　　但这种牵引作用也不尽然，理由是，一旦保障房供应对象政策条件明朗以后，保障房和市场房的供应对象将是非此即彼的关系，保障房和市场房相互之间不存在交集关系，是平行的无交叉的关系，并且两类房屋不能互相混合流通，只能各自在自己的体系中流通，因为经济适用房是一种受到限制的有限产权，并且政策将规定严格的准入和退出机制，这意味着，即使是在同一地段，保障房的价格对市场房价格的影响是十分有限的。

　　从开发商角度看，过去简单地定位于“为富人开发住房”(任志强语)的房地产经营理念，需要尽快扭转，今后，开发商应主动积极参与各类保障房的建造，因为政府的政策将是通过财税信贷等政策优惠鼓励和引导市场开发机构参与住房保障体系建设的。

　　在市场经济条件下，房企根据自己对市场的判断调整项目缩减投资计划，是十分正常的，在总量上，可能出现未来几年供应减少的情况，不用太过担心由此导致到时房价上涨，因为房地产业本来就是一个周期性的行业，供求始终保持均衡，价格稳定，几乎是不可能的，这是由这个行业的周期性特点所决定的，至少到目前为止，西方国家也还未找到熨平房地产波动的良药。但作为有远见的开发商，要把握市场大势，人退我进，或许就是睿智企业家和精明投资者的成功秘诀。从政府角度，则需要完全透明市场投资的统计汇总信息，使每个微观参与主体对整个市场大盘有清晰了解和产生理性判断预期，理性进行投资消费决策。这是关键。

　　就保障性住房建设工程来说，我认为，目前还存在几个未知数，需要中央政府进一步明确，这也与开发企业和未来房地产市场息息相关：

　　首先，建设机制问题，即由谁来承担保障性住房的建设任务？如果是各地政府下属的经济适用房开发机构，恐怕在未来三年无力承担3.8亿平方米建筑面积的巨大建设任务。那必然是要鼓励各类房地产公司参与其中建设，那么政府的财税激励和优惠政策有哪些？是否采取政府包销或担保销售的方式？怎样确保投资企业的效益利益？

　　其次，投资资金如何落实的问题。显然，三年9000亿元，每年3000亿元的投资，不可能全部由政府财政出，必须借助于企业自有资金和银行信贷资金，那就有一个如何解除企业投入和配套信贷的后顾之忧的问题。因为，要开发企业造保障性住房，和银行发放配套信贷，关键是要使企业和银行相信资金能够回收，但廉租房投资的回收很慢，而经适房能否适销对路，既与地方政府制订的配售对象政策条件有关。如果门槛太严，买的人少；如果门槛太松，买的人多，反过来又会影响到商品房市场消费，经适房和商品房具有跷跷板相互替代的关系，此起彼伏。现在尽管政府号召，但不是过去的计划经济，政府必须拿出令人信服的保障房投资前景，开发商和银行才会投。

　　最后，我想借这个机会，呼吁一下，就是国家要对住房公积金发放建房贷款予以开禁。我认为，现在中央可以迅速动员并投入到保障性住房建设的资金，就是全国约4000亿元的公积金沉淀资金。我国有关法规禁止公积金发放建房贷款始于1999年，当时主要考虑福利体制下建房贷款曾经产生一定坏账故而一刀切禁止，但近年来，在全国公积金有大量沉淀的情况下，我认为这条政策应该尽快取消，使得所有的公积金资金真正发挥住房融资的功效，服务于住房投资和消费。

　　观点网：很多业内人士均认为，这一轮房市调整远未结束，您对明年的房地产市场持怎样的看法？

　　丛诚：如果看房价，确实可以说，当前的房价水平还没有调整到位，简单地说，相对于市场购买力需求而言，目前房价还需要继续向下调整。以上海为例，2005年国家出台房地产宏观调控政策以来，2005-2007年上半年，上海的房价基本上处于观望徘徊，略有回落，但几乎变化不大，但从2007年下半年到2008年上半年，撇开官方统计，上海市民感受的房价，尤其是中心城区的房价几乎上涨了50%左右，这是调控以来的报复性反弹，但从今年下半年以来，交易量的急剧萎缩，房价的高位徘徊，最终导致在最近一个月里，上海房价开始显著回落。

　　我认为，就2009年房地产形势看，房价将继续当前的回落态势，直至将调控以来的报复性反弹上涨全部跌去时，房地产市场将全面转暖，其标志就是房市成交量将恢复到正常规模。我预计，如果快的话，在明年三四季度，慢的话，要到2010年上半年，房价将调整回落到位，市场购房需求将全面恢复。