叶檀：救股市救不了房市

来源: [观点网] 时间: 2008-12-09 01:02

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　　我说的信心主要是指消费者和投资者的信心，而不是政府与开发商的信心。

　　编者按：2008，国际经济环境与国内经济调整的动荡之年，房地产业内人士叶檀认为，房地产应该明确拯救楼市，因为房地产对实体经济和虚拟经济都具有重要的作用。尽管房地产与股市紧密联系，但拯救股市并不能达到拯救房市的目的。

　　以下为观点网对叶檀女士的专访。

　　观点网：目前中央政府并没有明确表态要救房地产，您认为这将对目前房地产市场的信心产生什么影响？

　　叶檀：房地产受到降息等救市利好政策的影响，信心在短期内得到一定的提振，但总的来说还没有好转趋势，从长期来看，房地产市场向下。由于我国房地产受到地根、银根、税费等政策影响，同时受到国际国内经济周期的左右，房地产本身无力单独走出向下通道。

　　房地产市场信心的恢复不容易，需要经历一个完整的经济周期，我说的信心主要是指消费者和投资者的信心，而不是政府与开发商的信心。

　　观点网：您认为政府应不应该明确表态救房地产的市？为什么？在房地产与金融行业的联系中您认为存在什么危险？

　　叶檀：政府应该明确救楼市。经历此次经济周期，政府应该意识到房地产对实体经济与虚拟经济中的重要作用。房地产与上下游各个基础行业都有密切联系，建筑、家电、股市等。如果房地产行业下行，其他行业不可能独善其身。我国房地产行业的重要作用是十年时间培育而成的，不是一朝一夕就能让房地产行业与其他行业脱钩的。

　　目前房地产行业急速下行，风险主要表现在两个方面：一是银行呆坏帐上升，房地产业从土地、开发到销售的各个环节，70%以上依靠银行贷款，银行贷款质量好坏与房地产业有密切的关系。二是上下游关联的实体企业受到影响，房地产占固定资产投资的比例事实上达到25%以上，固定资产下降将拖累总体GDP与建筑、钢铁等上下游的产业的库存量。

　　观点网：当前在学者大呼拯救股市之际，您认为救股市能达到救房市的目的吗？房地产行业又应该怎样完成救赎与自我救赎？

　　叶檀：不能，这是两码事，即便股市略有稳定，也不能带动房地产市场向上。但是，从资产品价格这个角度说，房地产与股市紧密联系，一荣俱荣，一损俱损。资产品价格通常有个相近的比例关系，股价上升，意味着资产品价格上升，最终会显示出房地产作为投资品种的价值，股市的财富效应会体现在资本市场上，反之亦然，两者有相关促进的作用。

　　当然，我国房地产行业存在先天不足。总体而言，在房地产市场发展之初，受到行政与市场双重力量的左右，在过强的行政力量主导下，房地产定价机制遭到扭曲，导致房价脱离了房价收入比等技术指标扶摇直上。目前，政府降息等对房价有稳定作用，但由于受到庞大的保障性住房建设规划的冲击，房地产面临多空互搏的局面。

　　房地产行业应该在两个方面完成救赎与自我救赎。第一，房地产市场应改变垄断与市场并举的现状，保障型住房由政府规划负责，市场性住房由市场说了算。保障性住房资金应该由政府来主导，通过税费、土地改革等方式筹集，而不是通过挤压市场盈利来进行。第二，在房地产市场向上之时，应该完善保障性住房，一则平抑房价，二则不会影响经济。在金融危机时应该停止大规模的保障型住房建设，在经济回暖后，保障性住房应该作为房地产一个补充和完善，商品房在市场化的过程中理顺自己各方面的关系，比如理顺自己的土地价格和税费关系。

　　观点网：您怎么看待房地产上市公司在2007年、2008年的表现？这种表现的差异与金融以及资本市场有什么联系？

　　叶檀：房地产上市公司在2007年、2008年的表现，印证了一句话，没有什么市场可以成为房地产市场的救市主。当资本市场下挫时，房地产富豪财富急剧缩水，表现出无度扩张的致命缺陷。

　　如富力、绿城等上市房地产企业从股市融资，高价收购土地，通过土地获得资本市场的高溢价，再回到土地，此类刀锋上的游戏注定不能持久。依靠资本市场、但不迷信资本市场的才能获得生存权，而一味迷信资本力量的，将被资本和市场抛弃。

　　观点网：您觉得当前房地产企业本身对待资本的态度如何？这种态度对房地产行业是否有利？

　　叶檀：当前房地产市场对资本市场、对于外界融资过于依赖，房地产企业此前扩张过于激进过于冒失，不能承受经济下行的冲击，无法抵御经济周期的危害，风险控制机制差，房地产行业应该有所反省。

　　房地产企业从事类金融业，一味伸手向市场要钱，疏于回报社会，目前社会各界对房地产行业批评声震耳，既有误解的成份，也有房地产商面临政策与垄断的不得已，但一些房地产商依仗垄断、依仗暴利的行为，同样难辞其咎。另一方面，在应对危机过程中，一些房地产商从一己利益出发，未能妥善平衡各方关系，使行业困境雪上加霜。

　　观点网：资本市场与房地产市场之间有着怎样的作用力？房地产企业该怎么平衡这种作用力？

　　叶檀：资本市场与房地产市场是互相作用的，同涨同跌，但一般房地产会先行一步，没有一方能够独善其身。

　　房地产从拿地开始就用土地贷款绑到了银行身上，现在又捆绑到资本市场身上，这对中国经济、房地产企业都是不利的。事实上，由于资本市场与房地产的同步起落效应，房地产企业在关键时刻依靠资本市场是不可能的。

　　房地产应拓宽自己的融资渠道，一是建立更多的银行以外的债券融资渠道，二是实行股权多元化，三是帮助房地产信托的发展。