陈杰：房市不崩盘已属万幸

来源: [观点网] 时间: 2008-12-08 01:02

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　　从大多数国家二战后的住房市场历史来看，降价一旦发生，调整周期都至少在三到四年左右。

　　编者按：2008，国际经济环境与国内经济调整的动荡之年，中国房地产业将何去何从？在学者大呼拯救股市之际，房地产行业应该怎样完成救赎与自我救赎？在未来，房地产行业又将在宏观经济的调整过程中承担怎样的责任与作用？在危机之下，房地产乃至与房地产相关的金融行业如何利用危机给予的空间完善自身的制度建设？

　　日前，就宏观经济与房地产之间的一系列相关问题，观点网专访了上海复旦大学产业发展研究中心副主任陈杰教授，以下为采访实录：

　　观点网：您认为在这一轮经济危机中，资本市场的衰退对房地产行业的冲击具体表现在哪些方面？

　　陈杰：来自银行融资将很困难，经济危机中，银行惜贷严重，尤其是房地产这样经济周期性很强、对未来收入预期很敏感的行业，出于自身安全，借贷放款会很谨慎，这是政府尤其地方政府怎么动员也难以解决的。

　　股市和债市也都很困难。恶劣的经济环境下，房地产企业上市IPO基本不可能了，发行企业债券的融资成本过高。销售急剧放慢，所以资金链始终紧张。

　　总体来看，在销售大幅下降同时，融资成本高攀，今年有没有利润都十分危险。

　　观点网：目前看来，中央和地方政府的一系列救市政策对于房市的提升似乎并不明显，近日也有报道称一些学者联名上书请求中央拯救股市，您如何看待这一事件？您认为股市如若复苏对于房地产行业的影响将会在哪些方面？

　　陈杰：股市如果真的复苏当然房地产业日子会好过很多，股价上升后资本率和信誉度上升，无论抵押银行贷款还是自己发债都会容易很多。但问题没有宏观基本面的支撑，光打几针鸡血，股市的长期复苏是不可能的，最多短期反弹一下。靠政策刺激的股市短期反弹，除了给投机资本借此解套、夺路而逃的机会，不会带来任何长期效应。

　　观点网：资本市场与房地产行业关系紧密，您如何评价国内房地产企业在2007年的资本市场上的表现？

　　陈杰：股市、债市、银行、预售款、自有资金等多渠道融资格局初步呈现，国内国外的多元化来源，但总体还是过于依赖国内银行开发贷款和预售款，金融创新品种少，自有资本率比较低，抗风险能力差，这在2008年一受到经济不景气的冲击就充分表现出来了。

　　观点网：您认为国内房地产企业应如何合理利用资本市场，才能保证房地产企业和资本市场双方的健康发展？

　　陈杰：多元化融资，面向国内和国际(香港)两个资本市场。从房地产业来说，尽量降低对银行贷款的依存度，商品住房预售制度将来看来也是要改革的，现在要及时推进房地产投资信托基金(REITS)的发展，这个已经得到中央和国务院的肯定，但具体条例还没有出来，以往的束缚还在。资本市场本身也要在住房贷款品种业务进行创新，大力和稳妥推进二级房贷市场，虽然出了次贷危机，但仍要考虑房地产贷款的证券化，暂时可以不参照美国的抵押贷款支持证券(MBS)模式，次贷危机暴露出来这种模式道德风险和逆向选择问题比较大，但欧洲相对稳健的抵押贷款债券(MB,MortgageBond)还是要考虑的。两者的区别是贷款发放银行自己发行债券(MB)还是转售给其他第三方机构(SPV)来发行证券(MBS)。

　　观点网：很多业内人士均认为，这一轮房市调整远未结束，您对明年的房地产市场持怎样的看法？

　　陈杰：将十分低迷，销售和房价比今年还要糟糕，能出现不崩盘、保持横盘调整已经万幸。房地产市场的“势”很重要，上升或下降的势头一旦发生，都需要很长时间才会恢复和逆转过来。从大多数国家二战后的住房市场历史来看，降价一旦发生，调整周期都至少在三到四年左右。上海住房市场的上一轮(2005-2006)调整，在那么良好的宏观经济运行背景下，也经历了两年的时间才走出低谷，中间调整幅度最深达到13%。现在这么恶劣的宏观经济下，如果仅花两年就能走出来已经是非常乐观的了，而且前提还是宏观经济之前率先出现强烈的上升曲线。用任何政策刺激也是逆转不了这个市场大势的。